【正文】 為近兩年來市民選購新熱點，開發(fā)區(qū)熱度依然不減，屬我市高檔居住區(qū)，鐵西區(qū)以其偏僻、商業(yè)網(wǎng)點稀少、配套不甚完善而不被更多的市民所看好。雖有經(jīng)濟適用房的支撐，依然落在最后。（3）區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售特征 各區(qū)域銷售面積同比均有不同幅度的增長，其中增長幅度最大的是東區(qū)。因其政治和交通中心的地位正在逐步被確立。而內(nèi)城區(qū)作為傳統(tǒng)熱點區(qū)域，在整體房地產(chǎn)市場發(fā)展大趨勢下，銷售面積增長幅度也較大，%，其他區(qū)域雖然也有所增長，但幅度相對較小。（4）區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售情況差異分析從客戶群體上來看，內(nèi)城區(qū)以舊城改造安置戶、市區(qū)老居民、中老年人及外來務(wù)工人員為主；東區(qū)以公務(wù)員及青年人為主；開發(fā)區(qū)以商人，私營企業(yè)主及有經(jīng)濟實力大型企業(yè)職員為主；而鐵西區(qū)則以中低收入家庭為主。從區(qū)域發(fā)展來看，內(nèi)城作為傳統(tǒng)發(fā)展區(qū)域其重要的經(jīng)濟中心地位不會得到改變，而東區(qū)作為一個新興的政治交通中心，發(fā)展前景被普遍認(rèn)可；開發(fā)區(qū)作為一個知識型區(qū)域其優(yōu)美的環(huán)境和人文素養(yǎng)也將成為未來居住的首選。從配套上來看，內(nèi)城作為城市成熟區(qū)域，各種配套均比較完善，開發(fā)區(qū)的配套也相對比較完善，東區(qū)配套在不斷完善之中，而且發(fā)展速度很快，而鐵西區(qū)則相對比較滯后。受以上各種因素的影響，各區(qū)域的地產(chǎn)銷售情況差異較大。（5）房地產(chǎn)市場總體銷售情況總結(jié)及趨勢預(yù)測受國家地產(chǎn)價格政策影響，以及政府新區(qū)建設(shè)和老城改造步伐的加快，未來兩到三年來新新鄉(xiāng)市的土地供應(yīng)量會逐漸加大。而在房價上漲的影響下，會有更多的開發(fā)資金流入市場，所以在未來兩到三年內(nèi)，商品房的市場供給量也將逐漸增加，具體為東區(qū)增加的幅度最大，供給量將逐漸大于內(nèi)城區(qū)，而鐵西區(qū)則基本保持不變。隨著人們生活水平的提高，人們對居住品質(zhì)的要求也將更高，在這一前提下大量的二次置業(yè)者出現(xiàn)；而80年左右人口高峰期出生的人現(xiàn)在已經(jīng)長大，他們對住房的需求呈膨脹式發(fā)展；加上價格的不斷攀升，資源的不斷稀缺，投資客的不斷增加，這種種因素都刺激著會有大量的新鄉(xiāng)市民加入購房行列，所以說在未來兩到三年內(nèi)，新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場需求也將越來越旺?！邔幼≌瑢⒅鲗?dǎo)市場，房價將理性穩(wěn)定保持走高。高層住宅的增多與土地的稀缺及地價的上漲有直接的關(guān)系，而隨著國家對耕地的控制，高層住宅將繼續(xù)增加，多層將成為稀缺產(chǎn)品，并且隨著高層住宅的增加導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，開發(fā)成本的增加必然會促使房價的增長。三、 結(jié)論部分通過以上分析，關(guān)于新鄉(xiāng)的地產(chǎn)宏觀市場，本司得出結(jié)論如下： 城市發(fā)展較快，濟濟發(fā)展態(tài)勢良好。 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，正在逐步走向成熟。 房地市場還存在大量市場機會，發(fā)展前景良好。第三部分、區(qū)域市場調(diào)研分析1．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況研究目的：了解本區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)的總體水平和特征。調(diào)研內(nèi)容： 本區(qū)域與其他區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀比較（1）樓盤總規(guī)模及各類型樓盤規(guī)模比較分析2006年內(nèi)城區(qū)域商品房推盤面積近百萬㎡，遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域。和其他區(qū)域相比，受內(nèi)城開發(fā)地塊面積的限制，樓盤規(guī)模普遍不大，單個項目住宅開發(fā)面積多在510萬平米，商業(yè)面積在35萬平米之間。但品質(zhì)較高，商業(yè)比例較大，是個典型的高品質(zhì)樓盤區(qū)域。（2）推盤總量及各類型樓盤總量比較分析 目前內(nèi)城區(qū)域在售樓盤30多個，高于新鄉(xiāng)市其他區(qū)域。其中商業(yè)部分所占比例較大，整個新鄉(xiāng)市80%以上的商業(yè)產(chǎn)品集中在這一區(qū)域。（3）產(chǎn)品特征比較分析 本區(qū)域產(chǎn)品多為高層住宅和大體量商業(yè)。和其他區(qū)域相比，高層住宅所占比例明顯較大，且品質(zhì)較高，雖然部分樓盤綠化較少，建筑密度較大，但產(chǎn)品本身設(shè)計超前，且多數(shù)周邊都有良好的社區(qū)配套和市政配套資源。商業(yè)部分以底層整體商業(yè)和商業(yè)街為主，和其他區(qū)域的項目社區(qū)商業(yè)相比，體量大、配套完善、商業(yè)氛圍更加濃厚。2．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售狀況研究目的：了解本區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售的總體水平和特征。調(diào)研內(nèi)容：本區(qū)域與其他區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售狀況比較（1）銷售總面積及各類型樓盤銷售面積比較分析，高層住宅銷售近五十萬平米，非住宅部分銷售近二十萬方。和其他區(qū)域相比，高層和非住宅部分比例明顯偏高。（2）銷售價格及各類型樓盤銷售價格比較分析。受地段和品質(zhì)的影響，內(nèi)城區(qū)域的各類商品房銷售均價均高于其他區(qū)域。其中，商業(yè)類產(chǎn)品價格優(yōu)勢最為明顯。 3．項目所在區(qū)域購房客戶分析研究目的：了解本區(qū)域購房客戶的基本特征及購買行為等。調(diào)研內(nèi)容：本區(qū)域與其他區(qū)域購房客戶情況比較（1）購房客戶基本特征比較分析※ 本地經(jīng)濟條件雄厚的居民是市場主力?！? 多數(shù)是為了改善現(xiàn)有居住條件的二次置業(yè)者。※ 經(jīng)濟實力相對于其他區(qū)域購房者來說比較雄厚?！? 除部分選擇小戶型的客戶外，年齡普遍在30歲左右。※ 因大量商業(yè)部分的存在，投資客的比例明顯較大。（2）購房客戶購買行為比較分析 相比其他區(qū)域，本區(qū)域客戶經(jīng)濟實力更加雄厚，購房目的多為改善居住條件的二次置業(yè)和投資客。對于二次置業(yè)者來說，在購房時更注重對品質(zhì)的追求；由于受地塊面積等客觀條件的影響高層已成為區(qū)域主流，所以在戶型追求上，這些客戶更看中戶型的居住舒適度和設(shè)計的創(chuàng)新于超前。（3）購房客戶細化情況與銷售細化指標(biāo)交叉比較分析※ 企業(yè)高層，講究住房的舒適度和品位，同時又具有足夠的財力，成為高檔住宅的購買主力軍?！? 商貿(mào)城個體戶，傳統(tǒng)的居住觀念比較深厚，喜歡三世同堂，所以3室、4室的大戶型是其購買的主要目標(biāo)。※ 城市二次置業(yè)對該區(qū)域具有濃厚的感情，在準(zhǔn)備改善原有住房條件時會首先考慮這一區(qū)域。※ 首次置業(yè)者，公司及事業(yè)單位的普通員工，薪水不高，但由于沒房住或為結(jié)婚準(zhǔn)備，成為購房的生力軍，但同時由于他們財力不足，在此區(qū)域大部分人會選擇1室或2室的小戶型做為過渡。4．項目片區(qū)發(fā)展預(yù)測項目所在區(qū)域作為傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，發(fā)展前景廣闊?！? 高層住房是本區(qū)域市場主流?！? 高品質(zhì)開發(fā)將成為本區(qū)域開發(fā)的方向?！? 高檔樓盤在本區(qū)域會受到歡迎※ 非住宅產(chǎn)品市場空間仍然很大5．項目片區(qū)未來競爭預(yù)測※ 市場發(fā)展迅猛，競爭越來越激烈?！? 由價格競爭時代逐步進入品質(zhì)競爭時代?！? 在高層逐漸成為區(qū)域市場主題的情況下，正確的產(chǎn)品定位將在競爭中占優(yōu)勢?！? 項目先天資源（如環(huán)境、交通、周邊配套等）將在市場競爭中起絕對作用。第四部分、典型個案分析可比項目與典型項目5～8個，（配調(diào)研項目區(qū)位圖、規(guī)劃鳥瞰圖、規(guī)劃指標(biāo)、戶型配比及面積控制、項目照片等）。研究目的：對可比項目及典型項目進行個案詳細分析，了解對手，知已知彼。調(diào)研內(nèi)容：（1）樓盤地理位置（2）樓盤規(guī)模與規(guī)劃（規(guī)劃要點、建設(shè)用地面積、總建筑面積、總套數(shù)、容積率、建筑密度、多高層比例）（3）建筑形態(tài)（4）項目定位（5）品質(zhì)檔次（環(huán)境/配套/設(shè)備/材料）（6）戶型配置（種類、套型面積、比例）（7）價格水平（8）主要賣點（9）供熱方式（10）停車方式及物業(yè)管理、收費情況（11）會所配置（12）目前銷售狀況（13）已購房客戶基本特征及購買行為分析（14）評價個案一：維多利亞城簡介樓盤名稱維多利亞城地 址新鄉(xiāng)市和平大道衛(wèi)河北開 發(fā) 商河南中房置業(yè)投 資 商項目規(guī)模22萬㎡用地面積60畝市場類別高端高層住宅項目情況規(guī)劃要點南北雙入戶，開放式商業(yè)，封閉社區(qū)，一層架空，空中花園，最大70米樓間距規(guī)劃戶數(shù)900多戶建筑形態(tài)10棟分別為1228層板點式高層，容積率一房7080㎡4%戶型比例多高層比例全高層二房100110㎡50%工程進度主體封頂，正在做外立面三房130多㎡/150多㎡40%品質(zhì)檔次新鄉(xiāng)高端豪宅四房170/190㎡3%小復(fù)式200多㎡3%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯，塑鋼窗，外墻涂料主力格局三房兩廳主力面積80㎡/130㎡商業(yè)面積5萬㎡，最小單鋪15㎡，柱距5060米起 價2700元/㎡均 價2900元/㎡主力總價2040萬綠化率30%以下配套天然氣，中央空調(diào)分戶控制物業(yè)管理暫無供熱方式市政供暖銷售率一期銷售50%停車方式地上地下租售結(jié)合，600多個停車費用暫無銷售速度年消化量45萬方，2006年9月2007年9月去化50%主要賣點景觀，地段，配套，產(chǎn)品，設(shè)施客戶情況住宅以新鄉(xiāng)縣市高端客戶為主，商業(yè)以業(yè)主為主開發(fā)策略分三期開發(fā)分期開發(fā)量一期開發(fā)1012萬平方總體評價良性分析 高端住宅入市，具備豪宅素質(zhì) 開發(fā)商品牌優(yōu)勢抗性分析 產(chǎn)品面積偏大，總價偏高 高密度，高容積率案例分析：維多利亞城與我項目處在同一個，同樣位于和平大道，一河之隔，隔岸相望，共享衛(wèi)河水景資源，未來將與我項目進行直面競爭。同樣的地段、共享的配套、同樣的產(chǎn)品形式、同樣的高密度高容積率，要在未來的競爭中占據(jù)優(yōu)勢，除了在營銷手段上的創(chuàng)新之外，還要在產(chǎn)品上進行創(chuàng)新，確立產(chǎn)品優(yōu)勢，方可對之進行壓倒性打擊。個案二：華彬陽光廣場簡介樓盤名稱華彬陽光廣場地 址平原路與勝利路交匯處東80米開 發(fā) 商河南華彬房地產(chǎn)有限公司投 資 商華彬國際集團項目規(guī)模㎡用地面積1萬㎡市場類別中高端商住樓項目情況規(guī)劃要點底商加住宅，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，點板結(jié)合規(guī)劃戶數(shù)600建筑形態(tài)3棟29層多層，14層商業(yè)，529層住宅容積率一房4360㎡40%戶型比例多高層比例純高層二房80100㎡20%工程進度全現(xiàn)房，尾盤銷售三房120150㎡40%品質(zhì)檔次5000㎡中心水景、7大水主題景觀、4400㎡會所鮮明建筑立面，高層二梯三戶四房五房交房標(biāo)準(zhǔn)外墻涂料、彩鋁窗主力格局三房、小戶型主力面積4360㎡/120150㎡商業(yè)面積4萬多㎡起 價2500元/㎡，最高3000元/㎡，每層差價20元均 價2700元/㎡主力總價14萬/35萬綠化率40%配套天然氣，底商丹尼斯物業(yè)管理5毛供熱方式送壁掛爐銷售率60%停車方式全地下，租售結(jié)合停車費用暫無銷售速度7月1日開盤