【正文】 廳2衛(wèi)5661883房2廳2衛(wèi)843房2廳2衛(wèi)7075253房2廳2衛(wèi)12967742房2廳1衛(wèi)522房2廳1衛(wèi)894237382房2廳1衛(wèi)4041325房2廳2衛(wèi)125房3廳3衛(wèi)125房2廳3衛(wèi)1015756房3廳2衛(wèi)16381304合計(jì)392項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：a。自然環(huán)境有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，空氣質(zhì)量好，居住環(huán)境較好；b。自然環(huán)境達(dá)到了完美和諧的統(tǒng)一，“山”、“水”、“人”、“樹(shù)”、“鳥(niǎo)”比較適合現(xiàn)代追求自然、環(huán)保的生活方式。c:項(xiàng)目規(guī)劃充分考慮與周?chē)木坝^和環(huán)境的協(xié)調(diào)（圍合式的規(guī)劃設(shè)計(jì)），能形成良好的視覺(jué)效果。d。項(xiàng)目立意旨在通過(guò)優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)人們形成與自然和諧共生、社區(qū)氛圍，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，符合現(xiàn)代人對(duì)居家條件的追求，具有前瞻性。e。戶(hù)型大部分為三室二廳二衛(wèi)，100M2左右（占戶(hù)型比例70%以上），為貴陽(yáng)追求中高檔樓盤(pán)消費(fèi)群最為接受。f:小區(qū)為圍合式，居住極具安全感。g:三力公司為較有實(shí)力的發(fā)展商，加之公司以回報(bào)社會(huì)（老年公寓）的經(jīng)營(yíng)理論，易獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。項(xiàng)目的劣勢(shì)A：交通不是十分便利，對(duì)出行帶來(lái)不便。B：周邊配套尚未完全產(chǎn)生，生活基本條件（如超市、市場(chǎng)、商場(chǎng)、郵電、電信等）不足。C：現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問(wèn)題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。D：從新添大道到小區(qū)處道路條件較差。2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)化用地面積26200平方米，建筑總面積約52400平方米，綠化率達(dá)60%以上，建筑密度26％規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)規(guī)化設(shè)計(jì)了5棟連體住宅，22個(gè)單元，－163平方米。小區(qū)配套有大型地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所、廣場(chǎng)、醫(yī)院、商場(chǎng)等設(shè)施，園內(nèi)地下室停車(chē)，實(shí)現(xiàn)“人車(chē)分流”，是較為理想規(guī)劃方案規(guī)劃前瞻：老年公寓與家庭住宅相結(jié)合的住宅小區(qū)；3：項(xiàng)目建議 通過(guò)對(duì)住宅需求特性趨勢(shì)分析以及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性、對(duì)比性分析，從中得出項(xiàng)目銷(xiāo)售需具備的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，并據(jù)此建議項(xiàng)目之發(fā)展。（1） 項(xiàng)目配套的加強(qiáng)，會(huì)所的理念要加強(qiáng)和細(xì)化，以及會(huì)員制形式對(duì)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，可考慮功能設(shè)置為：A、 會(huì)務(wù)中心舉辦各種沙龍、學(xué)術(shù)、藝術(shù)、家政講座，提高商務(wù)服務(wù)。B、 陶然中心兒童游戲室、兒童閱覽室、各類(lèi)棋類(lèi)室、網(wǎng)吧、書(shū)吧、酒吧。C、 健康中心健康咨詢(xún)、定期醫(yī)療健康顧問(wèn)、緊急救護(hù)。 D、 美容中心引進(jìn)國(guó)際名牌設(shè)備及專(zhuān)業(yè)護(hù)理。E、 健身中心健身室、壁球室、乒乓球室、臺(tái)球室、羽毛球室。美食中心、中西風(fēng)情餐廳。（2） 項(xiàng)目質(zhì)素的提高A、智能化設(shè)施的必備性，雖然智能化在貴陽(yáng)樓市中的運(yùn)用較少，慨念較模糊，但考慮物業(yè)的現(xiàn)代性和前瞻性，也必須設(shè)置安防報(bào)警系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接口、樓宇自控系統(tǒng)等基本的智能化設(shè)施。B、物業(yè)管理顧問(wèn)提前介入。盡管貴陽(yáng)市目前大多數(shù)樓盤(pán)都是開(kāi)發(fā)商自己管理，但管理的檔次較低，沒(méi)有真正理解物業(yè)管理，而不僅僅是收費(fèi)管理和樓宇清潔。因此“物業(yè)管理是服務(wù)而不僅僅是管理”為宗旨。具體可以從家政服務(wù)，維修服務(wù)，代辦服務(wù)等方面設(shè)置服務(wù)項(xiàng)目，但更重要的是一種現(xiàn)代化的物業(yè)管理理念。而提前介入，更能夠增加客戶(hù)的信任度和認(rèn)同感。4：地塊解析a：該項(xiàng)目位于比較成熟的社區(qū)大營(yíng)坡新添大道黃山?jīng)_，根據(jù)貴陽(yáng)市對(duì)城市規(guī)劃的要求，貴陽(yáng)市繁華區(qū)將逐漸北移，大營(yíng)坡的發(fā)展態(tài)勢(shì)將是樂(lè)觀的.b:緊臨萬(wàn)江小區(qū)、交警一大隊(duì)，其地理位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，它是連接新天寨與貴陽(yáng)市內(nèi)城區(qū)的要道有6875路等數(shù)余路公交車(chē)穿梭其間，通往市內(nèi)噴水池僅須8分鐘，特別是新添大道建成通車(chē)后將對(duì)本項(xiàng)目有一定的促進(jìn)作用。e。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，該項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒅饾u成為中高檔居住區(qū)。其周邊項(xiàng)目（方圓1公理以?xún)?nèi)）主要有“新聯(lián)小區(qū)”、“萬(wàn)江小區(qū)”、“沙河花園”、“景藤堡”、“萬(wàn)東花園”、“星竹園”、“銀佳花園”等。 5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析a、 中天花園：位置： 位于茶店；開(kāi)發(fā)商：由實(shí)力雄厚的中天集團(tuán)開(kāi)發(fā)；規(guī)劃前瞻：大型高尚住宅小區(qū)；交通：交通便利；環(huán)境景觀：靠森林，自身設(shè)備景觀多；內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)設(shè)備齊全；規(guī)模：87萬(wàn)平放米；主力戶(hù)型：多層；銷(xiāo)售情況：90%價(jià)格：一期均價(jià)2350元/㎡，二期均價(jià)2450元/㎡。優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商有一定的知名度、客戶(hù)積累較多、小區(qū)已成規(guī)模、設(shè)施齊全、整體外觀好、環(huán)境較好；劣勢(shì)：房?jī)r(jià)偏高、離市中心較遠(yuǎn)；b、 萬(wàn)東花園位置：臨筑新路；；規(guī)劃：大型住宅小區(qū)；交通：交通便利；環(huán)境景觀：背靠森林，自身景觀較多；內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)配套完善；規(guī)模：6萬(wàn)平放米；主力戶(hù)型：—、—；銷(xiāo)售情況：小戶(hù)型已賣(mài)完；80%價(jià)格：均價(jià)2180元/㎡。優(yōu)勢(shì)：小區(qū)建筑架空底層，降低了容積率，戶(hù)型較為齊全；劣勢(shì)：小區(qū)外部環(huán)境較雜，居住人群素質(zhì)較低；c、 其它樓盤(pán)的主要銷(xiāo)售情況如下：名稱(chēng)位置主要戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格欣歆園蠻坡80—96㎡、90—138㎡80%1800元/㎡天利家園汪家灣—㎡60%1650元/㎡星竹苑筑新路62—183㎡80%2380元/㎡順興花園茶店㎡、—㎡85%1280元/㎡6：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)u 該項(xiàng)目有良好的居住“環(huán)境”以及和諧的社區(qū)文化，對(duì)一部份追求居住環(huán)境、講究生活質(zhì)量的人士有吸引力。u 市政府加大力度大營(yíng)坡及新添大道的治理，對(duì)本項(xiàng)目大環(huán)境有進(jìn)一步的良好營(yíng)造。u 大營(yíng)坡外來(lái)人口多，大部分是租房住家，有購(gòu)房之可能。u 該項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境正逐漸形成，周邊的個(gè)體戶(hù)有望購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目作為居住的可能。u 周邊有一部分破舊之民宅，此類(lèi)住家有換房的可能。u 周邊在售項(xiàng)目的面積偏大，本項(xiàng)目若能根據(jù)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，將是一大優(yōu)勢(shì)。u 該區(qū)域推出的樓盤(pán)數(shù)量不多，區(qū)域內(nèi)“中天花園”的較成功運(yùn)作，已將本區(qū)域定位為中高檔居住區(qū)。u 由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)放開(kāi)及房改措施的干進(jìn)一步完善和落實(shí)，周邊本地區(qū)居民有換房的可能。u 隨著金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)以及市政府大手筆的招商引資和國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的實(shí)施，帶來(lái)的巨大效應(yīng)使貴陽(yáng)市的全園性，全球性知名度美譽(yù)大大提高吸引外省目標(biāo)客戶(hù)成為可能。項(xiàng)目面臨的威脅u 本區(qū)域無(wú)論是高中檔商品房都較多，競(jìng)爭(zhēng)大。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)量的可比樓盤(pán)較多，如：“中天花園”、“天利一方”、“創(chuàng)力花園”、“欣歆園”等對(duì)本項(xiàng)目沖擊巨大。u 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)周高檔次生活配套大環(huán)境（主要是名牌中小學(xué)、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。u 相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)周邊高檔次生活配套（特別如名牌中、小學(xué)校、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。u 樓盤(pán)包裝宣傳推廣引入“外腦”也會(huì)加入競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。7：樓盤(pán)優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：a、地理位置較好，臨新添大道；b、首次開(kāi)發(fā)大型老年公寓，滿(mǎn)足市場(chǎng)老年住宅的需求；c、交通狀況良好，交通較為便利；d、環(huán)境景觀良好，依森林而建，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；e、具有文化內(nèi)涵，居住人群有一定文化底蘊(yùn)；f、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，充分利用每一空間，通風(fēng)、采光良好；g、首創(chuàng)貴陽(yáng)市八層帶電梯的多層建筑h、小區(qū)生活及醫(yī)療設(shè)備齊全I(xiàn)、中天花園二期將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。劣勢(shì)：a、入市較早，但消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)認(rèn)知力較晚b、有限制政策，按揭及許可證壓力明顯c、小區(qū)規(guī)模不大，難以形成與中天花園、萬(wàn)東花園對(duì)各種配套設(shè)施的完善。d:現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問(wèn)題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。d、公攤面積較大，開(kāi)發(fā)投入成本較大E、自我賣(mài)點(diǎn)分析： 環(huán)境：10000㎡的森林環(huán)繞，綠化率80%以上。 位置：位于離貴陽(yáng)市中心最近的山水樓盤(pán)，到市中心僅8分鐘。 交通：十分便利和暢順。 戶(hù)型：戶(hù)戶(hù)通風(fēng)采光、結(jié)構(gòu)合理。 文化生活：5+2的生活方式，365天的休閑生活，365天的閑情逸致。8：目標(biāo)客戶(hù)分析A、客戶(hù)群心理分析依據(jù)香港陽(yáng)晨物業(yè)對(duì)貴陽(yáng)市商品住宅消費(fèi)群體的分析,目前購(gòu)房客戶(hù)大體分為三種類(lèi)型,即實(shí)際用家型、投資型、投機(jī)型。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下：a。實(shí)際用家型購(gòu)房目的主要為滿(mǎn)足實(shí)際居住的需求，如自?。o親人住或養(yǎng)老渡假等，他們購(gòu)房并非一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的物業(yè)，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很多細(xì)節(jié)問(wèn)題，如：物業(yè)素質(zhì)――包括位置．采光．朝向．裝修標(biāo)準(zhǔn)．自身配套．實(shí)用率．物業(yè)管理等；周邊配套情況――包括有交通狀況．學(xué)校．醫(yī)院．菜市、超市等；價(jià)格――實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購(gòu)房，購(gòu)房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比較看重，常常針多方搜集資料．反復(fù)比較，盡管不同用家對(duì)物業(yè)管理等有著不同感性?xún)A向，但“價(jià)廉物美”始終是其共同追求的目標(biāo)；升值潛力――非最主要考慮因素，除非買(mǎi)家自身考慮短期內(nèi)換樓?？傮w而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般的購(gòu)房考慮時(shí)間較長(zhǎng)，下定速度慢，偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。b:投資型購(gòu)房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長(zhǎng)線(xiàn)收租或?qū)?lái)（入伙之后）樓價(jià)升值之目的，而非自住。大多數(shù)皆為在外工作與貴陽(yáng)有“三緣”關(guān)系的人仕，這其中有專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資人士，亦有部分個(gè)體小老板或退休人士。他們的主要考慮因素有：物業(yè)升值潛力——位置．交通．用料．配套．檔次情況．發(fā)展商背景．宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。物業(yè)租金回報(bào)率——高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線(xiàn)投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。前期投入資金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過(guò)多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購(gòu)。c。投機(jī)型購(gòu)房目的為看好物業(yè)前景，唯要求于物業(yè)入伙前轉(zhuǎn)讓圖利，注重“短線(xiàn)炒作“。相對(duì)而言，其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。其購(gòu)房考慮的主要因素有：低價(jià)位――即俗稱(chēng)的“