【正文】 周邊競爭個案較多客源大量分流本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個案對本案的客源將會有很大的截流。競爭個案同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重周邊像漢嘉、廣利等個案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重而且最將會和我們形成最直接的競爭三、市場研判大盤競爭個案迭出客源分流概率加大蜀山區(qū)在售的40余家樓盤中，包括綠城桂花園、夢園小區(qū)、新華學(xué)府和新加坡花園城在內(nèi)，有近20%的樓盤總體建筑面積都超過了30萬平方米，其中，近期開盤的鳳凰城家家景園和頤和花園規(guī)模都在50萬平方米，大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，樓盤規(guī)?；瘽u成氣候， 這就使得本案的客源分流概率基本資料案名新華學(xué)府花園注冊名新華學(xué)府花園銷售電話（0551）5575555571111基地位置黃山路與石臺路交界規(guī)劃設(shè)計中國南方設(shè)計院物管顧問深圳市中海物業(yè)管理有限公司行銷企劃君安國際置業(yè)發(fā)展商安徽新華房地產(chǎn)有限公司投資商安徽新華投資（集團）有限公司企劃產(chǎn)品公開日期建筑面積40萬平方米容積率綠化率%均價2350元/平方米規(guī)劃面積94158平方米總套數(shù)總戶數(shù)1039戶產(chǎn)品類型多層，小高層，高層主力賣點“全國知名，安徽一流，合肥亮點”的精品人文社區(qū)企劃分析廣告總精神“全國知名，安徽一流，合肥亮點”的精品人文社區(qū)廣告主訴求現(xiàn)代、國際、人文、生態(tài)企劃策略好房子宣言主要訴求點環(huán)境、地段、學(xué)府知識氛圍媒體策略全市戶外、公交車身、NP客源訴求高校及機關(guān)干部企劃表現(xiàn)LOGO企劃評述優(yōu)點定位清晰、個案資質(zhì)好缺點個性不足、賣點泛化基本資料案名漢嘉都市森林注冊名銷售電話（0551）5571885571588基地位置潛山路與貴池路交界建筑設(shè)計中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計院物管顧問香港戴德梁行行銷企劃杭州瑞豐廣告有限公司景觀設(shè)計加拿大CSC景觀設(shè)計顧問公司開發(fā)商合肥萬事利房地產(chǎn)有限公司企劃產(chǎn)品公開日期建筑面積22萬平方米容積率綠化率40%均價2460元/平方米規(guī)劃面積89160平方米總套數(shù)總戶數(shù)1633戶產(chǎn)品類型多層，小高層主力賣點合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)企劃分析廣告總精神合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)廣告主訴求合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)企劃策略人生是首歡樂的歌主要訴求點自然景觀、引進“好又多”、智能化管理媒體策略全市戶外、公交車身、NP客源訴求所有合肥人企劃表現(xiàn)LOGO企劃評述優(yōu)點訴求點明確缺點定位搖擺不定四、目標(biāo)客源預(yù)測城市中產(chǎn)階級從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟收入，年齡在3045歲之間因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度附近高校的教師由于本案所處黃山路為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性市中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。外地私營業(yè)主在合肥地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟實力，大多選擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。輕工機械廠原職工和動遷客這部分客源在這里生活過和工作過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟購買能力。五、項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 生態(tài)的 休閑的 人文的53%的高綠化低密度的空間布置天圓地方和綠色母體的景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流會所設(shè)施運動場地開放式的廣場自然的組團綠化商業(yè)購物黃山路文化底蘊建筑的文化內(nèi)涵景觀的文化內(nèi)涵社區(qū)的文化活動企劃部結(jié)論：合肥第一品質(zhì)社區(qū)六、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造項目概念設(shè)計作為主概念是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：；；；；?，F(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范 產(chǎn)品概念塑造的依據(jù)產(chǎn)品定位：項目的強強組合、現(xiàn)代簡約的建筑設(shè)計、綠色母體的景觀規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃的室內(nèi)空間、多層聯(lián)排的建筑形態(tài)、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的現(xiàn)代的、生態(tài)的、休閑的、人文的品質(zhì)社區(qū)。購買群體：白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員、具有時代氣息的合肥市民等，塑造中高檔的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)合肥的生活方式與之匹配。大盤特性：26萬方的大盤，營銷周期長，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。市場接受：概念應(yīng)易于表達、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢的同時，易被市場接受。58 / 58：現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館強強組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點【方天麗景】的規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導(dǎo)、控制下，規(guī)劃設(shè)計工作緊密地圍繞著“現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范”的主體概念進行細化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境。【方天麗景】將“天方地圓的低密度整體規(guī)劃布局+現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進便捷的智能化系統(tǒng)+完善齊全的一體化配套設(shè)施”等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。產(chǎn)品主題現(xiàn)代的生態(tài)的休閑的人文的合肥西南的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相融人文精神和現(xiàn)代都市生活相溶品質(zhì)人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質(zhì)空間七、案名建議主推案名： 盛世名城 字面釋意：1.“盛世”：盛世風(fēng)情、盛世文化能夠深刻詮釋典范人文、經(jīng)典社區(qū)的感召力、影響力。2.“名”：中文中有出眾的，