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2008年南昌東岸之春市場調(diào)研報告開發(fā)決策建議-63doc-文庫吧

2025-03-30 04:52 本頁面


【正文】 生活區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)戶聚集區(qū)、流動人口密集區(qū)、老工業(yè)生產(chǎn)生活區(qū)、鄉(xiāng)村居民生活區(qū)。具有非常大的市場前景和購房潛力。相關(guān)鏈接:[青山湖區(qū)] [昌東工業(yè)園區(qū)] [高新技術(shù)開發(fā)區(qū)] [京東開發(fā)區(qū)][新昌南城/昌南工業(yè)園] [瑤湖高校園區(qū)] [南昌鋼鐵公司] [江西氨廠][南昌開發(fā)城東片區(qū)的新動向]④城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟區(qū)域 南昌市城東區(qū)域,主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約120平方公里的美麗空間。以洪都中大道向北到贛江南岸,南起解放路向東延伸到羅家,中由北京東路、南京東路,越過艾溪湖直到瑤湖西岸。區(qū)內(nèi)交通便捷、風景秀麗,碧波蕩漾的青山湖、艾溪湖、瑤湖猶如鑲嵌的寶石,使城東地區(qū)充滿聚集人氣、商氣、財氣的誘人魅力。經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊"菽喜锌傮w規(guī)劃有利于城東發(fā)展 南昌市城市總體規(guī)劃中,昌東區(qū)域是圍繞南昌中心城區(qū)的五大組團之一。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。這一戰(zhàn)略定位,符合城東地區(qū)的經(jīng)濟和自然狀況的基本特點。⑥區(qū)內(nèi)工業(yè)和科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 南昌國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),轄區(qū)面積 231平方公里,已開發(fā)面積32平方公里。全區(qū)企業(yè)900余家,外資企業(yè)200余家,美國微軟、美國科勒、美國耶茲、法國ABB、德國Gamp。D、臺灣東元等一批國際知名跨國公司和中興通訊、深圳方大、江銅集團、TCL等一批國內(nèi)知名企業(yè)在該區(qū)均有投資并取得良好回報。目前,南昌高新區(qū)已成為江西省科技含量最高、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)最顯著、發(fā)展速度最快、創(chuàng)新能力最強的經(jīng)濟區(qū)域。已經(jīng)形成了電子信息及軟件,光機電一體化、新材料、生物醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢十分明顯;同時在區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了四個國家級創(chuàng)新基地(江西贛昌創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心,中國江西留學人員創(chuàng)業(yè)園,南昌大學科技園、浙江大學科技園江西分園),兩個國家級產(chǎn)業(yè)化基地(國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金爐軟件園,國家半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地聯(lián)創(chuàng)光電科技園)。南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為江西規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集和孵化的基地,近三年來高新區(qū)主要經(jīng)濟指標均超過30%,2005年高新區(qū)主要經(jīng)濟指標突破“三個200億”:即完成技工貿(mào)總收入284億元,增長40%;工業(yè)總產(chǎn)值255億元,增長42%;銷售收入251億元,增長41%;,增長32%;,增長54%;,%。2006年上半年,%;,%;,%;,%。各項主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)了“時間過半、任務(wù)過半”的目標,創(chuàng)造了歷史最高水平。在青山湖區(qū)內(nèi),還擁有昌東工業(yè)園和民營科技園兩個省級工業(yè)園區(qū),基本形成了醫(yī)藥化工、紡織服裝、食品飼料、機械冶金、建筑建材等行業(yè)共同發(fā)展的格局。,經(jīng)過三年多的開發(fā)建設(shè),基本拉開了園區(qū)內(nèi)九縱十橫的道路框架,全面啟動了40公里的水系建設(shè),建成了變電站、自來水加壓站等配套設(shè)施,“生態(tài)型、集約化”的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局基本成形。這些工業(yè)基礎(chǔ)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),是南昌市城東片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機,其聚集效應(yīng)和溢出效應(yīng),將首先帶動和促進青山湖區(qū)城市功能的完善和品質(zhì)提升,為商業(yè)服務(wù)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了得天獨厚的基礎(chǔ)和條件。⑦教育和科技資源十分豐富 城東是南昌教育和科技資源密集的區(qū)域,區(qū)內(nèi)匯集有大中專院校20余所,中小學76所,僅昌東高校園區(qū)有7所高校,學生20余萬人。豐富的教育資源是提升城東區(qū)域經(jīng)濟品質(zhì)的重要基礎(chǔ),也是形成相應(yīng)特色產(chǎn)業(yè)的必要條件。高校教育資源和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資源,是城東片區(qū)(青山湖區(qū))的城市經(jīng)濟發(fā)展中的獨特優(yōu)勢。⑧交通網(wǎng)絡(luò)完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡(luò)和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢,是城東片區(qū)的重要活力來源。南昌環(huán)城高速公路的城東入口,使城東區(qū)能最便捷地進入江西高速公路網(wǎng)。 通過南昌鋼廠、江西氨廠的鐵路專用線,與南昌市最大鐵路貨運站——青云譜站的鐵路相聯(lián),將城市道路、繞城高速、鐵路、機場等交通路線、站點組合在一起,形成交通方式多樣、交通路線通達的獨特交通樞紐優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)更有五橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò),使城東片區(qū)與南昌中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無障礙快速對接,與南昌市中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一脈相通,直接接受中心經(jīng)濟區(qū)域的輻射。⑨獨特的生態(tài)資源優(yōu)勢 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,水系發(fā)達,湖泊眾多,建有青山湖、艾溪湖、瑤湖、灌城等風景區(qū)度假區(qū),還有天香園侯鳥生態(tài)保護區(qū)?,幒孢|闊,極具旅游、休閑等商業(yè)開發(fā)的價值。⑩擁有巨大的消費群體 城東片區(qū)作為南昌新的居住區(qū)、科技和工業(yè)新區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū),有效輻射的消費人群約 100萬人。其中中高收層次人群占有相當?shù)谋壤I虅?wù)白領(lǐng)人群約1520萬人,休閑人群約20萬人,普通常住人口約60萬人。據(jù)南昌晚報2006年8月9日的文字,城東區(qū)已成為南昌市正在崛起的“富人區(qū)”,全年收入1萬元的人口只占26%,%,而2萬無以上的占總?cè)丝诘?8%。巨大的消費人群,和高收入層人口,將為商家?guī)泶罅康纳虣C,并將進一步放大財富效應(yīng),使城東成為南昌極具魅力商業(yè)板塊。 沃爾瑪現(xiàn)在全球去年1000多億美元,但是在中國只做了10多億美元,這里有很多的原因。但是我們看到這些國際品牌對商業(yè)的帶動,它有競爭的優(yōu)勢。通過競爭來帶動整個商業(yè)品位的提高。另一方面有這么好的購物休閑的場所的地方,我們房地產(chǎn)市場的發(fā)展會帶來更多的商機。所以這兩方面把它聯(lián)系起來城東片區(qū)是大有前途的。雖然近期做了一些研究,因為商業(yè)規(guī)劃沒有通過區(qū)里面的人大通過,但是通過了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進入到了城東片區(qū)決策者的視野當中,所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個片區(qū)來看是會先起,它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會更好。(二)區(qū)域圈層個案分析個案市調(diào)及分析一:案 名博泰魏瑪峰尚工地位置青云譜區(qū)廣州路中段(華東國投資興建博泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理費 元/月/㎡、㎡占地面積建筑面積30萬㎡容積率2戶 數(shù)2600戶樓 層多層10棟、高層41棟綠 化 率50%戶 型兩室/三室面積范圍90㎡——138㎡主力面積125㎡單價范圍3500元/㎡—4200元/㎡平均單價4000元/㎡折 扣公開日期2007年10月銷 售 率80%交房日期組團交房2008月12月31日工程進度準現(xiàn)房□博泰魏瑪峰尚個案詳細分析一. 本案市場情況[博泰魏瑪峰尚]由博泰集團開發(fā)建設(shè),博泰集團已開發(fā)的經(jīng)典項目有:華東國際工業(yè)博覽城、潯陽新天地、象湖威尼斯、博泰江濱威尼斯。項目分三期開發(fā)。根據(jù)南昌城市總體規(guī)劃,青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。項目位于南昌市青云譜區(qū)中心,緊鄰廣州路,屬于昌南新城規(guī)劃第一線,未來升值潛力巨大。據(jù)市政府規(guī)劃,廣州路正向東修建延伸,穿過青山湖南大道與高新大道,直抵解放東路,形成“橫縱交錯”的嶄新的優(yōu)越交通格局。周邊配套:青云譜區(qū)政府、青云譜區(qū)綜合服務(wù)中心、華東國際工業(yè)博覽城、華東建材裝潢城、包家花園、跨國連鎖超市巨頭“沃爾瑪”、“麥德龍” 、 深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、洪都中學、第十三中學等。目前建筑情況為準現(xiàn)房,已完全售出,市場接受情況非常好。二. 產(chǎn)品分析魏瑪峰尚有多層、高層產(chǎn)品,戶型多達數(shù)十種,面積從35平方米到140多平方米的一、二、三房,強調(diào)高得房率,突出實用、緊湊,盡可能在滿足業(yè)主生活功能需求的前提下,減少購房總價。絕大多數(shù)戶型都對室內(nèi)玄關(guān)、儲藏、家政空間、空調(diào)器位置等做了充分考慮,方便了業(yè)主入住后的使用。建筑風格設(shè)計在意境上,取自富有特色的德國包豪斯簡潔、通透的建筑精髓,以東方人文為建筑脈絡(luò),簡捷明快的風格與精巧、細致的細部設(shè)計,大面積的采光外立面,通透、大氣,是一座將東西建筑文化充分糅合的現(xiàn)代魏瑪城。在園林規(guī)劃上,博泰集團聘請創(chuàng)建已有51年的國際頂級園林大師——貝爾高林,斥巨資匠心筑園,其園林作品覆蓋50多個國家和地區(qū),是一支景觀規(guī)劃設(shè)計、園林施工、園林監(jiān)理的專業(yè)團隊。三. 營銷策略價格策略:單價從3400元起,主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費用成本。廣告策略:從選擇住在“博泰魏瑪峰尚”的4大價值,2大機會以及城市對郊區(qū)居住成本、城市副中心、新昌南城規(guī)劃大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。目前正在全力策劃“超輕松購房計劃”、“好房子的標準”等促銷活動。個案分析二:項目名稱東方明珠城2期鉑金特區(qū)地理位置南昌市解放西路298號開 發(fā) 商南昌綠原房地產(chǎn)開發(fā)公司代理公司九天推廣/深圳安佳銷售代理產(chǎn)品戶型面積(平方米)配比(套)面積(平方米)配比(套)A:44H:44B:264I:44C:132J:44D:88K:44E:88L:22F:44M:22G:44總 套 數(shù)924車 位 數(shù)車位總數(shù)為314個(地上78個、地下236個)。商業(yè)配套14000㎡主題商城,生活一應(yīng)俱全:14000㎡主題商城,大手筆、高標準雙層主題商場,融匯商業(yè)精品、品牌超市、精品服飾、各類名品店等分布其中,純熟商圈,同步世界生活。項目周邊更有沃爾瑪、麥德龍超市、北京華聯(lián)、蘇寧電器等,繁華商業(yè)盛宴,天天激情上演。備 注酒店式星級服務(wù),尊榮體驗:鉑金特區(qū),360度全方位服務(wù),24小時全天候酒店式服務(wù),包括有:家政服務(wù),商務(wù)服務(wù),租賃托管等二十多項貼心式酒店服務(wù),形成鉑金特區(qū)全方位服務(wù)體系,精心呵護著每一位精英人仕的起居生活?!蜚K金特區(qū)個案分析項目位置:西湖區(qū)區(qū)解放西路298號占地面積:50000㎡物業(yè)形態(tài):2期鉑金特區(qū)(精裝修酒店式公寓),25層銷售均價:4380元/㎡建筑面積:1
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