【正文】 閔行、松江以外普陀、徐匯、奉賢等區(qū)域也有少量成交。5月份別墅成交均價較4月份有所回落，獨(dú)立別墅成交均價為29411元/平方米，％，主要是由于主力高端成交樓盤價格回落造成的。但別墅單價仍處于上升通道這一趨勢不會改變。聯(lián)排別墅均價為15517元/平方米，但各區(qū)域價格落差較大除浦東、閔行外，嘉定、普陀、徐匯等區(qū)域均價在15000元以上，而偏遠(yuǎn)的崇明、金山、奉賢等區(qū)域的成交價也在10000元以上，總體聯(lián)排別墅價格還將繼續(xù)增高。2008年1～5月上海別墅市場同樣受到整體市場看淡的影響，但同公寓市場謹(jǐn)慎推盤不同的是，別墅市場供應(yīng)逆勢放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應(yīng)占全市比重上升。在產(chǎn)品分類中，獨(dú)棟別墅依然是市場供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。別墅市場區(qū)域情況分析供求區(qū)域分析2008年1～5月有7個區(qū)有別墅新增，有12個區(qū)有別墅成交。新增區(qū)域中浦東、奉賢和松江名列前三，%，其中又以獨(dú)棟別墅的新增為主，%；成交區(qū)域中松江、閔行和嘉定位居前三，%，同樣也以獨(dú)棟成交為主，%。2008年1～5月受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠(yuǎn)大于求的局面，為1：，而去年1～5月供求比為1：，去年四季度供求比為1：，目前別墅市場出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應(yīng)的增多、市場觀望態(tài)勢蔓延以及房企的資金壓力有可能使別墅價格有所回落。在各區(qū)的成交均價方面，浦東以近40,000元/平方米的單價高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。在成交比較集中的幾個區(qū)域中，成交均價大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之間，其中以17,000元/平方米左右居多。重點(diǎn)區(qū)域行情分析松江：成交量之冠從松江一年多的供應(yīng)量、成交量以及價格走勢看，自去年12月左右開始，松江首次出現(xiàn)供大于求局面，并且在今年3月份都出現(xiàn)供大于求的局面，1～，環(huán)比上季度減少37%，同比去年1～5月減少26%；成交方面，連續(xù)3個月低迷，直至3月份才有所起色，1～，環(huán)比上季度減少60%，同比去年1～5月減少65%，降幅遠(yuǎn)大于新增的降幅；成交均價在去年一路上揚(yáng)后，出現(xiàn)了兩個大起大落。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價格易受個別樓盤影響，1～5月松江別墅成交均價為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年1～5月上升29%。松江別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1匯賢閣南都白馬花園佘山高爾夫別墅601152天馬花苑意境雅苑綠洲比華利花園312183佘山東紫園天馬花苑天馬花苑2683浦東：供應(yīng)量之冠、成交均價之冠2008年1～5月的浦東，無論是供應(yīng)、成交還是價格，都走出了一條怪異的曲線。本來就供應(yīng)不多的浦東，從去年12月份開始，迎來了連續(xù)3個月的零供應(yīng)，直至3月份又出現(xiàn)了罕見的供應(yīng)爆增，對于撲朔迷離的市場，開發(fā)商出現(xiàn)了空前的一致舉動，要么不供應(yīng)，要么集體供應(yīng)，1～，環(huán)比上季度增加183%，同比去年1～5月增加了12倍之多，供應(yīng)量在極度壓縮之后得到釋放，預(yù)計下季度成交將得到相應(yīng)的釋放；成交方面，同樣經(jīng)過4個多月的低迷后，1～5月最后一個月，成交開始活躍，達(dá)到了去年的平均水平，1～，環(huán)比上季度減少21%，同比去年1～5月減少52%；由于成交量非常之少，導(dǎo)致成交均價受個別樓盤影響非常明顯，從而出現(xiàn)了從40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度變化，受到供應(yīng)的增加，預(yù)計下季度價格會有所回落，但不會出現(xiàn)大幅度的價格波動了。浦東別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1御翠園七期湯臣湖庭花園御翠園七期849582湯臣湖庭花園藍(lán)山小城大華錦繡華城601073藍(lán)山小城御翠園七期九間堂別墅4742嘉定：供不應(yīng)求區(qū)域在1～5月上海別墅市場整體供大于求的情形下，嘉定別墅市場卻能保持三個月供不應(yīng)求，實(shí)屬不易。1～，環(huán)比上季度減少75%，同比去年1～5月減少33%；1～，環(huán)比上季度減少58%，同比去年1～5月減少20%。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，1～5月嘉定供求比為1：，而上季度供求比為1：，去年1～5月供求比為1：，在市場環(huán)境不好的情況下，能保持相對較高的成交量，可見嘉定別墅市場被市場的認(rèn)可度正在提升。1～5月嘉定別墅成交均價為12,208元/平方米，環(huán)比上季度下降20%，同比去年1～5月上升8%。嘉定別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1順馳蘭郡名苑順馳蘭郡名苑安亭高爾夫別墅214272古猗佳園古猗佳園保利海上五月花城189713清水頤園三期金地格林風(fēng)范城金地格林風(fēng)范城1743青浦：成交均價較為平穩(wěn)區(qū)域自去年11月左右開始，各別墅區(qū)的成交價均出現(xiàn)了較大幅度的波動，而唯獨(dú)青浦，降幅非常有限，在一月份降到階段低點(diǎn)后，迅速出現(xiàn)上升態(tài)勢，表現(xiàn)出市場對青浦別墅的青睞。1～，環(huán)比上季度減少79%，同比去年1～5月增加140%；1～，環(huán)比上季度減少73%，同比去年1～5月減少38%。1～5月青浦別墅成交均價為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年1～5月上升13%。青浦別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1合生朗廷園朱家角康橋水鄉(xiāng)小城綠洲江南園537222新城盛景園現(xiàn)代華庭二期西郊古北國際別墅331843綠洲江南園合生朗廷園四荷藝墅3010閔行：傳統(tǒng)別墅區(qū)，供銷兩旺閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列。2008年1～，位列第四，環(huán)比上季度增加83%，同比去年1～5月增加18%；1～，位列第二，環(huán)比上季度減少32%，同比去年1～5月減少41%；1～5月閔行別墅成交均價為22,014元/平方米，環(huán)比上季度下降6%，同比去年1～5月上升51%。可以看出，目前閔行別墅的成交價格依然在高位運(yùn)行，受到供應(yīng)的增多和傳統(tǒng)旺季的到來，預(yù)計后市成交量將回升，成交價格將進(jìn)一步上漲。閔行別墅前三名排名新增量（萬平米）成交量（萬平米）成交均價（元/平方米）1萬科燕南園南郊別墅蘭喬圣菲別墅475332南郊別墅旭麗花園綠城玫瑰園372403蘭喬圣菲別墅銀都別墅南郊別墅28733別墅后市市場預(yù)測由于別墅用地停批，再加上2007的別墅購買熱導(dǎo)致現(xiàn)在市場別墅用地的存量相當(dāng)稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇。市場開始逐漸看高別墅的價格，各房地產(chǎn)企業(yè)也是對此類項目給予厚望。但對于上海別墅市場而言，短期內(nèi)別墅價格并不會出現(xiàn)大幅上揚(yáng)只會小幅度的提升。首先原有別墅項目的存量并沒有完全釋放。由于別墅土地的限制使得各房地產(chǎn)企業(yè)對別墅項目惜售，并開始考慮如何增加別墅項目土地的利用率。第二，滯銷項目的再度入市。部分別別墅因?yàn)椤皻v史原因”，或是項目自身品質(zhì)較差、產(chǎn)品缺乏特色，既不能帶來舒適居家享受，又比公寓產(chǎn)品價格高出許多，性價比不高，而滯銷。這些別墅，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段別墅開發(fā)商的新寵。不少開發(fā)商在市場中尋求一些因?yàn)楫a(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價收進(jìn)后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售，如青浦楠林水岸、青浦同濟(jì)藝墅等。第三，外地別墅類產(chǎn)品搶灘上海。隨著上海本地別墅價格猛漲和產(chǎn)品稀缺，以及交通便捷越來越多上海外圍的別墅樓盤開始受到本地購房者的青睞。如江蘇蘇州和昆山等地的海河別墅、太和鏡湖別墅、西郊世紀(jì)華城別墅、雙洋湖別墅以及莫奈花園別墅等。三、區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境簡介金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄9個鎮(zhèn)、1個街道以及具有行政管理職能的金山工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動脈。金山已形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動植物。是滬上僅存的一塊凈土，生長著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動植物。區(qū)域樓市分析樓市處于起步階段，價格低潛力巨大由于距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段。金山區(qū)未來發(fā)展以區(qū)域生態(tài)資源以及沙白、水清、天藍(lán)、地綠的城市海景為標(biāo)志，與金山特色文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)緊密結(jié)合，體現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂高尚的現(xiàn)代休閑濱海新城的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從自然資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。政策及規(guī)劃的前景看好杭州灣跨海大橋把金山區(qū)“推”到了長三角的核心部位，進(jìn)而發(fā)揮上海兩大化工基地所在地的特定優(yōu)勢，使金