【正文】 閔行、松江以外普陀、徐匯、奉賢等區(qū)域也有少量成交。5月份別墅成交均價(jià)較4月份有所回落，獨(dú)立別墅成交均價(jià)為29411元/平方米，％，主要是由于主力高端成交樓盤(pán)價(jià)格回落造成的。但別墅單價(jià)仍處于上升通道這一趨勢(shì)不會(huì)改變。聯(lián)排別墅均價(jià)為15517元/平方米，但各區(qū)域價(jià)格落差較大除浦東、閔行外，嘉定、普陀、徐匯等區(qū)域均價(jià)在15000元以上，而偏遠(yuǎn)的崇明、金山、奉賢等區(qū)域的成交價(jià)也在10000元以上，總體聯(lián)排別墅價(jià)格還將繼續(xù)增高。2008年1～5月上海別墅市場(chǎng)同樣受到整體市場(chǎng)看淡的影響，但同公寓市場(chǎng)謹(jǐn)慎推盤(pán)不同的是，別墅市場(chǎng)供應(yīng)逆勢(shì)放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應(yīng)占全市比重上升。在產(chǎn)品分類(lèi)中，獨(dú)棟別墅依然是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。別墅市場(chǎng)區(qū)域情況分析供求區(qū)域分析2008年1～5月有7個(gè)區(qū)有別墅新增，有12個(gè)區(qū)有別墅成交。新增區(qū)域中浦東、奉賢和松江名列前三，%，其中又以獨(dú)棟別墅的新增為主，%；成交區(qū)域中松江、閔行和嘉定位居前三，%，同樣也以獨(dú)棟成交為主，%。2008年1～5月受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠(yuǎn)大于求的局面，為1：，而去年1～5月供求比為1：，去年四季度供求比為1：，目前別墅市場(chǎng)出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應(yīng)的增多、市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)蔓延以及房企的資金壓力有可能使別墅價(jià)格有所回落。在各區(qū)的成交均價(jià)方面，浦東以近40,000元/平方米的單價(jià)高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。在成交比較集中的幾個(gè)區(qū)域中，成交均價(jià)大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之間，其中以17,000元/平方米左右居多。重點(diǎn)區(qū)域行情分析松江：成交量之冠從松江一年多的供應(yīng)量、成交量以及價(jià)格走勢(shì)看，自去年12月左右開(kāi)始，松江首次出現(xiàn)供大于求局面，并且在今年3月份都出現(xiàn)供大于求的局面，1～，環(huán)比上季度減少37%，同比去年1～5月減少26%；成交方面，連續(xù)3個(gè)月低迷，直至3月份才有所起色，1～，環(huán)比上季度減少60%，同比去年1～5月減少65%，降幅遠(yuǎn)大于新增的降幅；成交均價(jià)在去年一路上揚(yáng)后，出現(xiàn)了兩個(gè)大起大落。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價(jià)格易受個(gè)別樓盤(pán)影響，1～5月松江別墅成交均價(jià)為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年1～5月上升29%。松江別墅前三名排名新增量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）成交均價(jià)（元/平方米）1匯賢閣南都白馬花園佘山高爾夫別墅601152天馬花苑意境雅苑綠洲比華利花園312183佘山東紫園天馬花苑天馬花苑2683浦東：供應(yīng)量之冠、成交均價(jià)之冠2008年1～5月的浦東，無(wú)論是供應(yīng)、成交還是價(jià)格，都走出了一條怪異的曲線(xiàn)。本來(lái)就供應(yīng)不多的浦東，從去年12月份開(kāi)始，迎來(lái)了連續(xù)3個(gè)月的零供應(yīng)，直至3月份又出現(xiàn)了罕見(jiàn)的供應(yīng)爆增，對(duì)于撲朔迷離的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了空前的一致舉動(dòng)，要么不供應(yīng)，要么集體供應(yīng)，1～，環(huán)比上季度增加183%，同比去年1～5月增加了12倍之多，供應(yīng)量在極度壓縮之后得到釋放，預(yù)計(jì)下季度成交將得到相應(yīng)的釋放；成交方面，同樣經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的低迷后，1～5月最后一個(gè)月，成交開(kāi)始活躍，達(dá)到了去年的平均水平，1～，環(huán)比上季度減少21%，同比去年1～5月減少52%；由于成交量非常之少，導(dǎo)致成交均價(jià)受個(gè)別樓盤(pán)影響非常明顯，從而出現(xiàn)了從40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度變化，受到供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)下季度價(jià)格會(huì)有所回落，但不會(huì)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)了。浦東別墅前三名排名新增量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）成交均價(jià)（元/平方米）1御翠園七期湯臣湖庭花園御翠園七期849582湯臣湖庭花園藍(lán)山小城大華錦繡華城601073藍(lán)山小城御翠園七期九間堂別墅4742嘉定：供不應(yīng)求區(qū)域在1～5月上海別墅市場(chǎng)整體供大于求的情形下，嘉定別墅市場(chǎng)卻能保持三個(gè)月供不應(yīng)求，實(shí)屬不易。1～，環(huán)比上季度減少75%，同比去年1～5月減少33%；1～，環(huán)比上季度減少58%，同比去年1～5月減少20%。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，1～5月嘉定供求比為1：，而上季度供求比為1：，去年1～5月供求比為1：，在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，能保持相對(duì)較高的成交量，可見(jiàn)嘉定別墅市場(chǎng)被市場(chǎng)的認(rèn)可度正在提升。1～5月嘉定別墅成交均價(jià)為12,208元/平方米，環(huán)比上季度下降20%，同比去年1～5月上升8%。嘉定別墅前三名排名新增量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）成交均價(jià)（元/平方米）1順馳蘭郡名苑順馳蘭郡名苑安亭高爾夫別墅214272古猗佳園古猗佳園保利海上五月花城189713清水頤園三期金地格林風(fēng)范城金地格林風(fēng)范城1743青浦：成交均價(jià)較為平穩(wěn)區(qū)域自去年11月左右開(kāi)始，各別墅區(qū)的成交價(jià)均出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，而唯獨(dú)青浦，降幅非常有限，在一月份降到階段低點(diǎn)后，迅速出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)青浦別墅的青睞。1～，環(huán)比上季度減少79%，同比去年1～5月增加140%；1～，環(huán)比上季度減少73%，同比去年1～5月減少38%。1～5月青浦別墅成交均價(jià)為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年1～5月上升13%。青浦別墅前三名排名新增量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）成交均價(jià)（元/平方米）1合生朗廷園朱家角康橋水鄉(xiāng)小城綠洲江南園537222新城盛景園現(xiàn)代華庭二期西郊古北國(guó)際別墅331843綠洲江南園合生朗廷園四荷藝墅3010閔行：傳統(tǒng)別墅區(qū)，供銷(xiāo)兩旺閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列。2008年1～，位列第四，環(huán)比上季度增加83%，同比去年1～5月增加18%；1～，位列第二，環(huán)比上季度減少32%，同比去年1～5月減少41%；1～5月閔行別墅成交均價(jià)為22,014元/平方米，環(huán)比上季度下降6%，同比去年1～5月上升51%?？梢钥闯觯壳伴h行別墅的成交價(jià)格依然在高位運(yùn)行，受到供應(yīng)的增多和傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)后市成交量將回升，成交價(jià)格將進(jìn)一步上漲。閔行別墅前三名排名新增量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）成交均價(jià)（元/平方米）1萬(wàn)科燕南園南郊別墅蘭喬圣菲別墅475332南郊別墅旭麗花園綠城玫瑰園372403蘭喬圣菲別墅銀都別墅南郊別墅28733別墅后市市場(chǎng)預(yù)測(cè)由于別墅用地停批，再加上2007的別墅購(gòu)買(mǎi)熱導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)別墅用地的存量相當(dāng)稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇。市場(chǎng)開(kāi)始逐漸看高別墅的價(jià)格，各房地產(chǎn)企業(yè)也是對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目給予厚望。但對(duì)于上海別墅市場(chǎng)而言，短期內(nèi)別墅價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)只會(huì)小幅度的提升。首先原有別墅項(xiàng)目的存量并沒(méi)有完全釋放。由于別墅土地的限制使得各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)別墅項(xiàng)目惜售，并開(kāi)始考慮如何增加別墅項(xiàng)目土地的利用率。第二，滯銷(xiāo)項(xiàng)目的再度入市。部分別別墅因?yàn)椤皻v史原因”，或是項(xiàng)目自身品質(zhì)較差、產(chǎn)品缺乏特色，既不能帶來(lái)舒適居家享受，又比公寓產(chǎn)品價(jià)格高出許多，性?xún)r(jià)比不高，而滯銷(xiāo)。這些別墅，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段別墅開(kāi)發(fā)商的新寵。不少開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中尋求一些因?yàn)楫a(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷(xiāo)的樓盤(pán)，期望能低價(jià)收進(jìn)后將其改頭換面，以新的面貌重新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，如青浦楠林水岸、青浦同濟(jì)藝墅等。第三，外地別墅類(lèi)產(chǎn)品搶灘上海。隨著上海本地別墅價(jià)格猛漲和產(chǎn)品稀缺，以及交通便捷越來(lái)越多上海外圍的別墅樓盤(pán)開(kāi)始受到本地購(gòu)房者的青睞。如江蘇蘇州和昆山等地的海河別墅、太和鏡湖別墅、西郊世紀(jì)華城別墅、雙洋湖別墅以及莫奈花園別墅等。三、區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄9個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道以及具有行政管理職能的金山工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有人口55萬(wàn)。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線(xiàn)直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車(chē)客渡碼頭開(kāi)辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線(xiàn)。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。金山已形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線(xiàn)公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長(zhǎng)著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物。是滬上僅存的一塊凈土，生長(zhǎng)著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物。區(qū)域樓市分析樓市處于起步階段，價(jià)格低潛力巨大由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段。金山區(qū)未來(lái)發(fā)展以區(qū)域生態(tài)資源以及沙白、水清、天藍(lán)、地綠的城市海景為標(biāo)志，與金山特色文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)緊密結(jié)合，體現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂(lè)高尚的現(xiàn)代休閑濱海新城的定位，目標(biāo)客戶(hù)群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從自然資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤(pán)形成市場(chǎng)區(qū)隔，潛力巨大。政策及規(guī)劃的前景看好杭州灣跨海大橋把金山區(qū)“推”到了長(zhǎng)三角的核心部位，進(jìn)而發(fā)揮上海兩大化工基地所在地的特定優(yōu)勢(shì)，使金