安佳置業(yè)-某商城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-03-30 03:11 本頁(yè)面
【正文】 淄博中心城區(qū)西移開(kāi)始。l 取消福利分房，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。l 近日，淄博市房管局出臺(tái)了商品房預(yù)售管理辦法，該措施加強(qiáng)了對(duì)商品房銷(xiāo)售的管理力度，降低了消費(fèi)者投資風(fēng)險(xiǎn)，抬高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，使市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范化。分析：城市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著城市發(fā)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化。房產(chǎn)政策已經(jīng)開(kāi)始向?qū)嵙π酆竦拈_(kāi)發(fā)商傾斜。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體③ 銀行按揭貸款:建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。一般提供20年按揭，極個(gè)別樓盤(pán)可達(dá)到30年，審查較嚴(yán)，手續(xù)繁頊，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，已開(kāi)始進(jìn)行改良。（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與影響178。 城建：規(guī)劃淄博新區(qū)。把濟(jì)青高速以南，309國(guó)道以北，濱博高速以東，張店世紀(jì)路以西的52平方公里區(qū)域劃為淄博新區(qū)。城區(qū)重心西移。改造火車(chē)站廣場(chǎng)，架設(shè)交架廣場(chǎng)。178。 交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38條城市道路的建設(shè)和改造。178。 規(guī)劃：規(guī)劃將柳泉路建成城市中心路，高層建筑集中兩側(cè)。分析：從淄博市城建、交通、規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，淄博城市將不斷改造和擴(kuò)大，人口將大大增多，房地產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)健康發(fā)展。（4）市場(chǎng)構(gòu)成178。 各類(lèi)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例：住宅投資占 房產(chǎn)總投資 64％辦公樓投資占 房產(chǎn)總投資 ％商業(yè)房投資占 房產(chǎn)總投資 12％其他投資占 房產(chǎn)總投資 15％178。 各類(lèi)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積比例：住宅占 總面積 84％經(jīng)濟(jì)適用房占 住宅 7％辦公樓占 總面積 3％商業(yè)房占 總面積 ％其他占 總面積 ％總結(jié)：從淄博市房產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成角度來(lái)看，商業(yè)已經(jīng)成為除住宅外投資額、開(kāi)發(fā)面積最大的物業(yè)類(lèi)型。二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查本次市場(chǎng)調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺(tái)。1．臨淄商業(yè)情況l 主要集中在化工城，有東泰商廈共5層，一樓食品，日用洗化、二樓服裝鞋帽、三樓文化用品、四樓兒童用品、五樓電腦、家電、經(jīng)營(yíng)面積8000平方米經(jīng)營(yíng)規(guī)模在辛店頗大，主要消費(fèi)群體是石化職工及周邊居民，經(jīng)營(yíng)狀況良好。l 三利超市在臨淄有6家，隸屬石化公司，規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)面積千余平方米，但經(jīng)狀況不錯(cuò)效益不錯(cuò)。l 利群超市有3個(gè)分店，總店在辛店有四層，隸屬果品公司，由個(gè)人承包，經(jīng)營(yíng)格局同東泰商廈。l 各種精品小屋主要集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積10平左右至20平左右不等，10平小屋一年租金2萬(wàn)——3萬(wàn)。2．桓臺(tái)商業(yè)情況主要集中在索鎮(zhèn)，大的商場(chǎng)有桓臺(tái)百貨大樓、桓臺(tái)商廈、各有四層、一層日用百貨、食品、小家電、二樓服裝、三樓鞋帽、四樓文化用品、經(jīng)營(yíng)狀況一般、經(jīng)營(yíng)面積6000平左右超市有喜樂(lè)家超市隸屬與百貨大樓共三層：一樓食品、二樓日用品、綠島超市、華聯(lián)商廈四層、位于城邊張北路、華聯(lián)15號(hào)開(kāi)業(yè)。桓臺(tái)縣政府在索鎮(zhèn)距張店30分鐘路程，居民購(gòu)買(mǎi)大的商品來(lái)張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺(tái)商廈足以滿足。3．周村商業(yè)情況周村的步行街為主商情布局、有周村最大的百貨大樓——觀山百貨大樓、經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)平、共五層、主要集中在一、二、三、層，經(jīng)營(yíng)狀況慘淡、急需和作廠商。與觀山對(duì)著的有金城、金橋商廈、兩個(gè)商場(chǎng)互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、還有沿街商鋪的服裝、服飾為主周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪張店的商家在周村開(kāi)的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營(yíng)面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國(guó)紡織效益下滑，城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，商業(yè)鋪位雖集中，但購(gòu)買(mǎi)力決定，經(jīng)營(yíng)情況一般。4．淄川商業(yè)情況淄川主要城區(qū)淄城鎮(zhèn)距張店三十分鐘的公交路程，淄城鎮(zhèn)主要商情有服裝城，中街專(zhuān)賣(mài)店，華洋街日用洗化批發(fā)。座落在張博路旁邊的服裝城已成為淄博及至周邊城市的服裝批發(fā)集散地，每年上交稅收1個(gè)億，有普通大眾化的服裝廳，有4號(hào)高檔服裝廳，還有6號(hào)名牌服裝廳，幾呼囊括全國(guó)各大名牌服飾，各大名牌服飾在服裝城設(shè)有辦事處。與服裝城隔張博路相望的有東方商場(chǎng)以零售為主，一樓食品，日用洗化，二樓服裝鞋帽，共五層，主要營(yíng)業(yè)均為一、二層，經(jīng)營(yíng)情況一般化與東方并排有小商品城主要以小商品批發(fā)為主，淄博市地區(qū)各區(qū)縣的小商品賣(mài)買(mǎi)流通。香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。中街以各種名品服飾專(zhuān)賣(mài)為主。華洋街以批發(fā)日用洗化為主，假貨居多。鞋城在留仙湖旁邊，長(zhǎng)途汽車(chē)站對(duì)過(guò)以石家莊鞋城為模式，規(guī)模頗大呼囊括各大品牌。在淄川除服裝城生意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營(yíng)業(yè)面積不大一層生意不錯(cuò)，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)，生意也不錯(cuò)，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。5．博山商業(yè)情況（1）商業(yè)物業(yè)：地 理 位 置業(yè) 態(tài) 種 類(lèi)營(yíng)業(yè)面積租 金售 價(jià)空置情況備注火車(chē)站、西冶街附近以沿街營(yíng)業(yè)房為主，有個(gè)別大超市；基本沒(méi)有主題商場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)品種上以服裝、日用百貨為多，機(jī)電、家具、通訊其次15~40平米占總數(shù)的70%，40平米以上的占30%。45~60元/m2月不出售一樓基本無(wú)空置，且供應(yīng)緊張；二、三樓空置率較高，平均達(dá)到50%。百貨大樓、新建四路附近以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場(chǎng)，面積較大，裝修檔次中等偏低。品種上仍以服裝鞋帽、日用品為主，餐飲其次 。10~30平米占50%；30~50平米的占30%；50平米以上占20%。50元左右/m2月不出售空置率很低區(qū)政府、新建一路一帶除電腦、通訊市場(chǎng)外，主要以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無(wú)大型商場(chǎng)與超市。10~40平米的占總數(shù)的80%。30~50元/m2月不出售空置率很低綜合分析博山區(qū)城區(qū)面積較小，商業(yè)物業(yè)比較集中，主要就是在上述三個(gè)范圍。而且多以租賃沿街房經(jīng)營(yíng)為主，個(gè)人置業(yè)經(jīng)營(yíng)的比例較?。s為20%左右），一樓空置率很低，二樓以上利用率不高，主要原因有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計(jì)不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者習(xí)慣上不愿意到二樓以上的商鋪購(gòu)物等。（2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：地 理 位 置業(yè) 態(tài) 種 類(lèi)營(yíng)業(yè)面積租 金售 價(jià)空置情況備 注火車(chē)站附近、孝婦河西泵類(lèi)、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品以20~40平米為主30~40元/平米月不出售10%以下大觀園陶瓷、琉璃工藝品等以20~40平米為主15~25元/平米月不出售15%新建一路及電信局附近通訊市場(chǎng)以10~30平米為主40~60元/平米月不出售無(wú)新建一路及廣播電視局附近電腦市場(chǎng)以30~60平米為主30~50元/平米月不出售無(wú)綜合分析博山區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較集中，但規(guī)模都不大（其中通訊市場(chǎng)分散一些），絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，以租賃沿街房使用為主。張店區(qū)商業(yè)情況張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查總表1（經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)主題進(jìn)貨渠道客戶類(lèi)型經(jīng)營(yíng)形式現(xiàn)狀現(xiàn)存問(wèn)題備注美達(dá)賽特一樓：化妝品、皮具、珠寶、鐘表眼鏡；二樓：女裝；三樓：男裝、咖啡店；四樓：休閑系列服裝；五樓；特賣(mài)場(chǎng)香港、深圳、珠海、北京、重慶等知名品牌。中高收入消費(fèi)者零售，統(tǒng)一收銀，營(yíng)業(yè)員由商戶自帶，服裝統(tǒng)一由商場(chǎng)提供，押金450元。管理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。商場(chǎng)以中高檔知名品牌為主賣(mài)，針對(duì)中高收入消費(fèi)者，范圍小，人氣不旺?！⊥醺畯V場(chǎng)街鋪廣場(chǎng)式商業(yè)布局 自營(yíng)為主 鋪位面積大 金帝購(gòu)物廣場(chǎng)一樓：化妝品、日用百貨、皮具、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡、珠寶、家用小電器、小五金等；二樓：男裝、女裝；三樓：鞋類(lèi)、針織用品、休閑服飾、床上用品、婦女用品等；四樓：兒童用品、家電。北京、上海、廣州等。中層收入者及單身白領(lǐng)以零售為主，無(wú)統(tǒng)一收銀。 淄博商廈一樓：超市；二樓；服裝；三樓：鞋帽、針織；四樓：家電、通訊、玉器、文體科技用品、手工藝品等；五樓：兒童用品；六樓：飲食、羽絨專(zhuān)賣(mài)。
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