【正文】 差距，表明在建項(xiàng)目多為大盤，開發(fā)周期長(zhǎng)，07年的商品房供應(yīng)量將大幅增加。批準(zhǔn)預(yù)售面積　 2006年，㎡，%；㎡，%。 由上表可見，住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)高于非住宅供應(yīng)量，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類需求仍是主流；另外，不可忽視的是，項(xiàng)目所處的開福區(qū)和芙蓉區(qū)復(fù)合區(qū)（中心區(qū)）上市量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說明中心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重匱乏。（二）、2006年市場(chǎng)需求情況銷售面積2006年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積690萬㎡，銷售金額193億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)18%和14%。對(duì)比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)可見，目前長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)供應(yīng)量整體增幅較大，但銷售量增長(zhǎng)放緩，㎡，其中，㎡；而開福區(qū)銷售量同比增幅高居第2位，該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況。銷售價(jià)格2006年全市商品房平均價(jià)格為2991元/㎡，商品住宅平均價(jià)格為2691元/㎡，非住宅商品房平均價(jià)格為5468元/㎡，%、%、%。2006年商品房平均價(jià)格在2005年的基礎(chǔ)上有稍許下降，一是因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，二因市中心區(qū)高價(jià)位商品房供應(yīng)量下降，導(dǎo)致整體價(jià)格下降，三因非住宅類產(chǎn)品供應(yīng)量下降，客觀上也拉低了平均房?jī)r(jià)。但住宅類產(chǎn)品的銷售價(jià)格持續(xù)上漲，表明住宅需求旺盛。套型結(jié)構(gòu)分析　　從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，㎡，%。120144㎡區(qū)間戶型占比重最大，%，%；90㎡%，%。 　　從實(shí)際銷售情況來看，㎡，%。120144㎡區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，%，%；90㎡%，%。 　　 從同期商品住房各戶型供銷對(duì)比來看，除144㎡以上戶型供應(yīng)量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90㎡以下戶型批準(zhǔn)預(yù)售量超過銷售量20%以上，反映了“國(guó)六條”新政下，我市90㎡以下戶型供應(yīng)比較充足，144㎡以上戶型的供應(yīng)相對(duì)吃緊。價(jià)位結(jié)構(gòu)分析　　 從價(jià)位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，30004000元/㎡價(jià)位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，%，%；其次為25003000元/㎡價(jià)位段商品住房，%，%?？梢?，目前長(zhǎng)沙30004000元/㎡價(jià)位段商品住房預(yù)售增長(zhǎng)明顯，表明市場(chǎng)新推出商品住宅主要為30004000元/㎡價(jià)位段商品住房，預(yù)示著明年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)將全面抬升至3000元/㎡以上水平。　　 從價(jià)位銷售結(jié)構(gòu)來看，25003000元/㎡價(jià)位段商品住房銷售量居首，%，%；其次為30004000元/㎡價(jià)位段商品住房，%，%。（三）、2006年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)※　商品住房同期供銷總量基本平衡。:1, 商品住房市場(chǎng)已由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡，市場(chǎng)呈理性、健康發(fā)展?fàn)顩r?！》亲≌瑑r(jià)格小幅下跌，住宅價(jià)格漲幅平穩(wěn)。2006年全市商品房平均價(jià)格為2991元/㎡，商品住宅平均價(jià)格為2691元/㎡，非住宅商品房平均價(jià)格為5468元/㎡，%、%、%?！√仔兔娣e呈下調(diào)趨勢(shì)，調(diào)控效果初顯。㎡，90㎡%；㎡，90㎡%，宏觀調(diào)控的效應(yīng)初顯?！°y根緊縮不明顯，金融界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額總量繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)投資總額的比例為64%；，%，%。（四）、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及前景分析※　經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，投資環(huán)境改善。隨著長(zhǎng)沙、株州、湘潭三城融合進(jìn)程加快，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，逐漸成為中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢(shì)。隨著長(zhǎng)株潭三城融合進(jìn)程加快，大長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯提升。資料顯示，2004年，％的長(zhǎng)株潭三市，；三市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值512億元，％；，％。 據(jù)湖南省規(guī)劃，“十一五”期間，長(zhǎng)沙人口將達(dá)300萬，力爭(zhēng)到“十一五”末（即2010年）經(jīng)濟(jì)總量超過武漢，成為中部地區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長(zhǎng)極。經(jīng)濟(jì)全球化迫使區(qū)域城市群統(tǒng)一組織市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，以集團(tuán)形式介入國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。以此速度發(fā)展，未來長(zhǎng)株潭將成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的城市群，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)?！∈袌?chǎng)整體仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。由于受新型工業(yè)化發(fā)展思路、長(zhǎng)株潭一體化戰(zhàn)略、中部崛起發(fā)展機(jī)遇等多因素影響，在未來一段時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍具較大發(fā)展空間，需求保持旺盛，市場(chǎng)區(qū)域性特征、低房?jī)r(jià)等健康因素，仍將支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展?！∽》?jī)r(jià)格將保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將趨合理。2006年長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)為2691元/㎡，在全國(guó)大中城市中仍處較低水平，：1，表明長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍有一定增長(zhǎng)空間。此外，受國(guó)家90㎡/70%調(diào)控指標(biāo)影響，2006年新開工項(xiàng)目大部分于2007年上市，意味著2007年將有大批90㎡以下中小戶型集中供應(yīng)，將使我市商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善。說明：按長(zhǎng)沙2006年人均收入，以90㎡普通住房為對(duì)象，計(jì)算房?jī)r(jià)收入比?！±硇允袌?chǎng)，買房劃算。人民網(wǎng)曾對(duì)全國(guó)最具影響力的25個(gè)大城市就“買房劃算程度”進(jìn)行了深入調(diào)研，綜合考慮各城市房?jī)r(jià)、人均可支配收入水平、普通家庭購(gòu)買住宅所需年限（標(biāo)準(zhǔn)：普通三口之家，利用正常節(jié)余購(gòu)買一套70平方米的商品房），在全國(guó)25個(gè)大城市中，2004年長(zhǎng)沙城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市，平均房?jī)r(jià)卻排在第22位，買房劃算程度在25個(gè)大城市中排名第三，僅次于深圳（）和蘇州（）。與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶5個(gè)近鄰及其他同等城市比較，長(zhǎng)沙人均可支配收入具有明顯優(yōu)勢(shì)，但房?jī)r(jià)卻比這些城市低，成為中南、甚至中西部地區(qū)買房福地，發(fā)展前景可觀?！∈袌?chǎng)需求繼續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。根據(jù)《2003至2020年長(zhǎng)沙總體規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模將達(dá)到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長(zhǎng)沙進(jìn)城人口年均增長(zhǎng)6萬人，外來人口的購(gòu)房比例為15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計(jì)算，每年將增加30萬平方米住房需求；，改善住房條件的需求將成為市場(chǎng)需求的一大重點(diǎn)；雖然近年來長(zhǎng)沙城市拆遷呈下降趨勢(shì)，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購(gòu)商品房。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)外交往日益加強(qiáng)，外地企業(yè)會(huì)大量進(jìn)入長(zhǎng)沙，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前僅在長(zhǎng)沙的粵資企業(yè)就有兩千多家，浙資企業(yè)更是不計(jì)其數(shù)，這些國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求加大，其需求無論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個(gè)上升時(shí)期?！「?jìng)爭(zhēng)加速產(chǎn)品全面提質(zhì)。外來品牌開發(fā)商和投資財(cái)團(tuán)大舉進(jìn)軍長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面提速、提質(zhì)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將從當(dāng)前的大盤時(shí)代向精品時(shí)代過渡，房地產(chǎn)開發(fā)商的“企業(yè)公民”意識(shí)逐步增強(qiáng)，品質(zhì)不斷提升，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的源泉。（五）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況周邊項(xiàng)目概況1）、融科三萬英尺開發(fā)商：聯(lián)想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京）位置：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時(shí)代華納體量：占地面積約4萬平方米，總建筑面積近20萬平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨(dú)立的城市生活會(huì)館組成，住宅約900戶，小戶型公寓約600戶。技術(shù)指標(biāo)： ，綠化率40%基本情況：澳大利亞柏濤（墨爾本）規(guī)劃設(shè)計(jì)，東南亞熱帶風(fēng)情雨林景觀，點(diǎn)陣式T形短板結(jié)構(gòu)，南北通透，全明設(shè)計(jì)，帶入戶花園，戶型分區(qū)較明顯。物業(yè)管理：第一太平戴維斯周邊配套：砂子塘小學(xué)、雨花亭小學(xué)、21中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤(rùn)多、東塘交易大樓；工行、建行、農(nóng)行、中行、招行；市中心醫(yī)院、省中醫(yī)附一、湖南腦科醫(yī)院；工人文化宮等銷售情況：一期于2006年11月初推出近千套房源，銷售率近95%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)4300元/平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進(jìn)作用比較明顯。2）、中江國(guó)際花城開發(fā)商：長(zhǎng)沙中江置業(yè)有限公司（長(zhǎng)沙）位置：雨花區(qū)新建西路23號(hào)體量：占地50畝，建筑面積近12萬平方米，由一棟27層高層（商住樓）和六棟18層小高層組成，1120戶。技術(shù)指標(biāo)：，%，%基本情況：底層架空，板式小高層，一梯兩戶，一房—四房，主力戶型130160平方米，戶型不太理想（采光和戶型尺寸）。周邊配套：沃爾瑪近在咫尺，學(xué)校、醫(yī)院、配套設(shè)施齊全物業(yè)管理：長(zhǎng)沙中遠(yuǎn)物業(yè)管理公司銷售情況：先期推出7棟住宅1200套房源，銷售約75%，銷售均價(jià)3700元/平方米。3）、鴻景雅苑開發(fā)商：長(zhǎng)沙市鴻宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙市新途房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（長(zhǎng)沙）位置：人民中路72號(hào)，芙蓉路與東西主干道人民路的交匯點(diǎn)，人民路項(xiàng)目西南側(cè)體量：占地33000平方米，建筑面積約12萬平方米，由4棟15層和3棟24層電梯板式樓組成，850戶。技術(shù)指標(biāo)：，綠化率40%基本情況：5000平米的中庭廣場(chǎng)花園，1000平米原生林木，兩梯兩戶板式高層，270度轉(zhuǎn)角凸窗。周邊配套：附二醫(yī)院，省地質(zhì)中學(xué)，中心城區(qū)，配套齊全。工程進(jìn)度：主體封頂物業(yè)管理：長(zhǎng)沙市新途物業(yè)管理有限公司銷售情況：推出3幢470戶，銷售約75%，均價(jià)4200元/平方米。4）、佳天國(guó)際新城開發(fā)商：湖南佳天投資（長(zhǎng)沙）位置：芙蓉中路與勞動(dòng)路交匯之東北角體量：58700平方米技術(shù)指標(biāo)：，綠化率18%，規(guī)劃戶數(shù)575戶基本情況：雙子座，北棟為寫字樓；南棟為住宅；三層裙樓周邊配套：所處候家塘商圈，田漢大劇院、新世紀(jì)體育中心、賀龍?bào)w育館、神農(nóng)大酒店、楓樹山小學(xué)、雅禮中學(xué)、家潤(rùn)多超市。物業(yè)管理：長(zhǎng)沙佳捷物業(yè)管理公司銷售情況：2005年開始銷售，住宅均價(jià)4800元/平方米，寫字樓銷售均價(jià)約5500元/平方米。區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)分析1）、目標(biāo)客戶167。 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者167。 南城擴(kuò)建后，進(jìn)入二環(huán)內(nèi)居住的城南居民167。 周邊縣市進(jìn)城購(gòu)房者。這部分客戶多為子女購(gòu)房，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是配套齊全，能夠提供良好的入學(xué)環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時(shí)注重項(xiàng)目品質(zhì)及開發(fā)商實(shí)力167。 周邊高收入階層及私營(yíng)業(yè)主167。 部分投資者2）、區(qū)域走勢(shì)隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產(chǎn)業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等。但由于該舊城區(qū)土地供應(yīng)有限，且多面積小，不利于規(guī)模開發(fā)，短期內(nèi)很難找到與本宗地規(guī)模相當(dāng)?shù)拈_發(fā)項(xiàng)目。除在建項(xiàng)目外，今后幾年內(nèi)，該地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目將多為單體樓盤，以商住為主。（六）、城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響長(zhǎng)沙市“十一五”（20062010）住宅發(fā)展規(guī)劃于近日出臺(tái)，以保證長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。其中，針對(duì)住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。套型結(jié)構(gòu)比例控制　　根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)用地分為4個(gè)等級(jí)區(qū)域：（1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江―湘春路－芙蓉路―勞動(dòng)路圍合的區(qū)域。（2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道―東二環(huán)―南二環(huán)―湘江圍合的區(qū)域；（3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（4）三類用地（風(fēng)景名勝區(qū)）：岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)。分用地區(qū)域類別內(nèi)的項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下：　　規(guī)定核心區(qū)用地內(nèi)，所有套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的90％以上控制。規(guī)定一類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的80％以上控制。規(guī)定二類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的60％以上控制?！　∫?guī)定三類用地內(nèi)，所有項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例均嚴(yán)格按90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的90％以上控制。近期（20062007年）住房建設(shè)布局近期（2006－2007年）住房建設(shè)主要集中在十七個(gè)控規(guī)片區(qū)，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榈?1片區(qū)（南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域），即由南湖路―芙蓉路―南二環(huán)―湘江中路圍合的區(qū)域。，㎡。㎡，90㎡以下套型占總建設(shè)面積的比例控制在80％以上。本項(xiàng)目按該規(guī)劃為一類用地（與國(guó)土部門對(duì)用地的分類有所區(qū)別，其為二級(jí)地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的80％以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。 市場(chǎng)分析結(jié)論宏觀：長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rA、長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心地位增強(qiáng)，沿海資本介入。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長(zhǎng)沙處連南接北的咽喉要地，經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，成為眾多海內(nèi)外資本競(jìng)相傾注的熱土，房地產(chǎn)開發(fā)前景可觀。B、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，商品房需求量大。 至2006年，長(zhǎng)沙市區(qū)人口已達(dá)240萬人，為全國(guó)少數(shù)特大城市之一，且每年保持將近10萬人的城市人口增長(zhǎng)速度，僅此一項(xiàng)，每年即達(dá)將近300萬平方米的住房需求，有效刺激了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。C、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，綜合實(shí)力增強(qiáng)，住房消費(fèi)能力增強(qiáng)。2006年，，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙市排位提升至第12位，增長(zhǎng)速度提升至第8位；在全國(guó)最具影響力的25個(gè)大城市中，長(zhǎng)沙年人均