【正文】 137017＋1530+1800＝64276萬元總投資測(cè)算表序號(hào)名 稱內(nèi) 容金 額（萬元）1地 價(jià)土地價(jià)格（含交易稅費(fèi)）X2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4014063報(bào)建費(fèi)31091954建安造價(jià)住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室642765小區(qū)配套6021106管理費(fèi)(1+2+3+4+5) 2﹪1540+7銷售費(fèi)用2127402﹪42558財(cái)務(wù)費(fèi)用[（1）2＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）＋（7）] 9﹪7864+9不可預(yù)見費(fèi)(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8) 3﹪2719+10合 計(jì)93364+銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬元）停車位115510萬/個(gè)11550寫字樓1160007500元/m287000商業(yè)1060012190住宅1700006000元/m2102000合計(jì)212740注：本方案寫字樓高200米，在品質(zhì)上優(yōu)于前述方案，售價(jià)考慮為7500元/平方米。利潤空間在上述土地價(jià)格下，在經(jīng)濟(jì)上可行；但該方案是不受規(guī)劃要點(diǎn)約束下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算，對(duì)規(guī)劃要點(diǎn)的突破程度將直接影響到項(xiàng)目的盈利水平。二、財(cái)務(wù)分析條件設(shè)定土地價(jià)格：取合理利潤下的價(jià)格區(qū)間500—560萬元/畝中間值520萬元/畝；銷售收入測(cè)算以第四部分的測(cè)算價(jià)格確定表為依據(jù)，市場(chǎng)預(yù)期升值空間作為項(xiàng)目的額外利潤；根據(jù)長沙實(shí)際情況及投資環(huán)境，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)劃要點(diǎn)突破的可能性比較大，本次財(cái)務(wù)分析以第二方案的假定條件為基準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；三、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)序號(hào)名 稱內(nèi) 容金額（萬元）1地 價(jià)土地價(jià)格（含交易稅費(fèi)）3558282勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4014063報(bào)建費(fèi)31091954建安造價(jià)住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室642765小區(qū)配套6021106管理費(fèi)(1+2+3+4+5) 2﹪22567銷售費(fèi)用2127402﹪42558財(cái)務(wù)費(fèi)用[（1）2＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）＋（7）] 9﹪143789不可預(yù)見費(fèi)(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8) 3﹪401110合 計(jì)137715四、銷售收入測(cè)算項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬元）停車位115510萬/個(gè)11550寫字樓1160007500元/m287000商業(yè)1060012190住宅1700006000元/m2102000合計(jì)212740五、利潤估算表開發(fā)成本137715銷售收入212740營業(yè)稅及附加11913稅前利潤63112凈利潤47334成本利潤率%銷售利潤率%六、現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目建設(shè)工期為三年。至2010年初，項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)正值，項(xiàng)目投資回收期為三年。附表現(xiàn)金流出表（單位：萬元）　開工開盤1開盤2住封頂開盤3超封頂住交付超交付項(xiàng) 目2007年2008年2009年2010年2011年2012年小計(jì)一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度　 土地款 　 　　 　　　　　　　　　　　　　35828 設(shè)計(jì)費(fèi) 　　　 　　　 　　　 　　　　　　1406 報(bào)建費(fèi) 　　 　 　　　　　　　　　　　9195 建安 　64276 小區(qū)配套　　　　　　　　　 　　　　2110 管理費(fèi)用 　　　2256 銷售稅金　　　　 8279 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　　　　14378 銷售費(fèi)用 　　　　4255 不可預(yù)見費(fèi) 　　　　　4012 現(xiàn)金流出小計(jì) 現(xiàn)金流出累計(jì) 　 現(xiàn)金流入　　　　 　 凈現(xiàn)金流量 　 存貨價(jià)值　　　212740198670181420166180142819 　附表3：資金籌措與還款計(jì)劃表資 金 籌 措 表單位:萬元 　2007年2008年小計(jì)一季度二季度三季度資金需求量 資金 籌措量自有資金 　　　 租售收入　　　　　銀行貸款　 　說明：資金需求量=資金籌措量時(shí)間 所占比例 （%） 還 款 計(jì) 劃 表單位:萬元　200820092010年2011年2012年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度　收入租售收入 支出資金需求量 銀行貸款償還 　　　　　　　　　　　　　 自有資金回收　 ()()()() 　　　2007510附件四、掛牌信息長沙市國有土地使用權(quán)[2007]掛044號(hào)出讓信息根據(jù)國土資源部第11號(hào)令及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)長沙市人民政府批準(zhǔn)，長沙市國土資源局委托長沙市國土資源交易中心以掛牌方式出讓下列壹宗國有土地使用權(quán)。掛牌起始價(jià)不一定等于底價(jià)，達(dá)不到底價(jià)不予成交。上述壹宗土地的競得人必須按照國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[2006]37號(hào)文件的要求進(jìn)行開發(fā)。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人可憑有效證件到長沙市芙蓉區(qū)晚報(bào)大道150號(hào)長沙國土資源市場(chǎng)二樓交易大廳領(lǐng)取掛牌須知等文件資料。在掛牌截止時(shí)只有一位報(bào)價(jià)人且達(dá)到成交條件的宗地，掛牌成交。位置：天心區(qū)黃土嶺正街1號(hào)；出讓面積：㎡；規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅；出讓年限：商業(yè)40年、住宅70年；容積率：商業(yè)≤、住宅≤；建筑密度：商業(yè)≤42％、住宅≤24％；交地標(biāo)準(zhǔn)：紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊，紅線范圍內(nèi)完成房屋騰空的現(xiàn)狀土地。結(jié)論通過上述敏感性分析，可以看出容積率對(duì)項(xiàng)目盈利水平影響比較大，在現(xiàn)有規(guī)劃要點(diǎn)的前提下，規(guī)劃指標(biāo)的突破程度將直接影響到項(xiàng)目的盈利水平。方案模擬至物業(yè)竣工時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入7700萬元，；至模擬銷售期結(jié)束（2012年中），現(xiàn)金流1800萬元。項(xiàng)目作為一個(gè)整體規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)，至2009年二季度住宅主體封頂，至2008年四季度部分住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售，至2010年底全部竣工。四、結(jié)論土地價(jià)格項(xiàng)目方案一方案二銷售利潤率0%4%6%21%22%23%土地價(jià)格564507479562528495凈利潤036425463446754680348930樓面地價(jià)288225922448128012041128保守方案一下趨近于零利潤的土地價(jià)格與方案二21—22%銷售利潤率下的土地價(jià)格較為吻合，價(jià)格區(qū)間為500—560萬/畝（含稅費(fèi)），為目標(biāo)凈利潤率下可以接受的土地價(jià)格區(qū)間。（4）地下部分地下室3層，負(fù)一、二層每層20000平方米，負(fù)三層15000平方米，共計(jì)55000平方米，1155個(gè)車位，作為項(xiàng)目配套服務(wù)業(yè)主。（2）項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度高，為提升項(xiàng)目價(jià)值，在145米長臨街部分（寫字樓底商）設(shè)置三層商業(yè)裙房，寫字樓西側(cè)設(shè)2層商業(yè)裙房作為小區(qū)配套和商務(wù)服務(wù)。住宅以一梯二戶板式住宅為主，主力戶型80—140平方米，計(jì)704戶。三、方案比較（一）方案一：依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃要點(diǎn)下的辦公、住宅方案；技術(shù)指標(biāo)描述（1）總用地面積：㎡，（2）凈用地面積：㎡，（3）綜合容積率：（，）建筑密度：20%（4）總建筑面積：158200平方米其中地上部分：132200平方米 地下部分：26000平方米 規(guī)劃布局及建筑面積分配（1）專業(yè)寫字樓及商業(yè)設(shè)于臨街部分，充分實(shí)現(xiàn)臨街價(jià)值；臨街部分設(shè)限高80米雙塔專業(yè)寫字樓，層面積約1000平方米，總計(jì)40700平方米；小區(qū)主入口由雙塔中間的裙房進(jìn)入。中心體育場(chǎng)可開挖作為地下車庫，出口平齊教學(xué)及生活區(qū)。工程項(xiàng)目管理：質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制；合同，安全，信息管理；開發(fā)商，承包商，監(jiān)理方等關(guān)系的協(xié)調(diào)；項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收預(yù)售方面：獲取預(yù)售的相關(guān)手續(xù)及證件現(xiàn)場(chǎng)營銷與控制廣告推廣與銷售促進(jìn)依銷售進(jìn)度調(diào)整已定措施三、開發(fā)時(shí)間安排序號(hào)類別時(shí)間進(jìn)度1土地權(quán)證方面土地權(quán)證過戶手續(xù)2007年中2方案設(shè)計(jì)概念性設(shè)計(jì)以突破規(guī)劃指標(biāo)2007年8月確定規(guī)劃方案2007年10月3項(xiàng)目報(bào)批建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007年12月建設(shè)工程施工許可證2008年3月項(xiàng)目預(yù)售許可證2008年10月竣工驗(yàn)收2010年底4銀行信貸銀行審批2007年四季度5營銷策劃方面項(xiàng)目初步可行性研究方案2007年二季