論完善失地農(nóng)民社會(huì)保障制度-文庫(kù)吧
2025-03-29 01:45 本頁(yè)面
【正文】 國(guó)企資金非理性進(jìn)入樓市。此外還應(yīng)完善國(guó)企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)查國(guó)企炒樓、炒地行為。從憲法、土地管理法來(lái)看，并沒(méi)有政府壟斷土地交易的規(guī)定，但在各地的實(shí)際運(yùn)作中，無(wú)一例外地由政府壟斷。政府應(yīng)該只是監(jiān)管，不應(yīng)該參與到交易環(huán)節(jié)中。各地政府之所以壟斷土地交易，一方面是為了監(jiān)管方便，另一方面則是為了賺錢(qián)土地收益。政府只能儲(chǔ)備公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事業(yè)所需的土地等，其他用途的土地要從市場(chǎng)來(lái)。如果能夠做到土地供應(yīng)的多元化，不會(huì)出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象。而要做到這一點(diǎn)，就不得不提到土地改革。2008年10月19日，十七屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。這個(gè)文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這個(gè)文件的出臺(tái)被認(rèn)為是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重慶等地，土地改革的試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始。這些試點(diǎn)讓很多人報(bào)以期望，但是，土地改革的動(dòng)靜雖然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不樂(lè)觀。從政治層面上看，農(nóng)民社保、就業(yè)、城市化資金來(lái)源等問(wèn)題難以解決，如果找不到穩(wěn)妥的辦法，會(huì)影響到農(nóng)村的安定，注定了中央不可能把農(nóng)村的土地放開(kāi)，未來(lái)幾年也不會(huì)有太大的變動(dòng)。（2） 單一供應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)截止2009年9月30日。其中，僅合生創(chuàng)展集團(tuán)一家的土地儲(chǔ)備就可以供其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)37年。上市房企之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道，也就是所謂的“股地聯(lián)動(dòng)”。上市房企就是通過(guò)自己的土地儲(chǔ)備向股民傳達(dá)股票還會(huì)漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢(qián)可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。如果囤地不打壓，上市房企囤地的規(guī)模將越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)必將被少數(shù)幾家房企壟斷和操控，結(jié)果，必定是房?jī)r(jià)成倍地上漲。國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林算了這樣一筆賬。全國(guó)目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一左右。一邊是為拿地不計(jì)成本，另一邊卻是大量土地閑置，是什么造成了這樣的現(xiàn)象？根本原因就在于我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)太單一。要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須從政府手中買(mǎi)地。開(kāi)發(fā)商又壟斷了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，人們只能從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)房子。從土地開(kāi)發(fā)到房地產(chǎn)建設(shè)，這個(gè)過(guò)程中消費(fèi)者與政府、開(kāi)發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。這些壟斷最終導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)高。有統(tǒng)計(jì)顯示，地方政府50%以上的收入都來(lái)自土地收益。政府控制土地的目標(biāo)是為了讓大多數(shù)人有房子住，但現(xiàn)在卻離這個(gè)目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。制度層面上，國(guó)土資源部早就出臺(tái)了一系列政策來(lái)限制開(kāi)發(fā)商囤地，比如閑置超過(guò)一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過(guò)兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的要無(wú)償收回。然而全國(guó)加在一起，閑置地被收回的不超過(guò)5例，這個(gè)制度形同虛設(shè)。土地閑置最大的問(wèn)題是政府自身造成的，讓地方政府打擊自己閑置土地的行為，幾乎沒(méi)有可能。而對(duì)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地，沒(méi)有哪個(gè)地方政府愿意做。在制度層面，我國(guó)還沒(méi)有這樣的機(jī)制來(lái)打擊囤地。開(kāi)發(fā)商、地方政府不斷炒作土地的稀缺性，抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)。實(shí)際上，土地大量閑置，相對(duì)房地產(chǎn)需求來(lái)說(shuō)，土地的供應(yīng)很充足。從內(nèi)部原因看：（1）目前很多國(guó)企有背景企業(yè)戰(zhàn)略缺失、創(chuàng)新能力嚴(yán)重匱乏，經(jīng)理人存在任期制，企業(yè)所有人對(duì)企業(yè)經(jīng)理人的監(jiān)管其實(shí)缺位，導(dǎo)致經(jīng)理人在做出企業(yè)重大決策上更多的是基于個(gè)人考慮而不是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，他們已經(jīng)沒(méi)有興趣也沒(méi)有動(dòng)機(jī)去進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出具有世界一流水平的產(chǎn)品或模式去謀求長(zhǎng)期的利益，而是以短期的判斷和短期利益取向的心態(tài)來(lái)制造地王。同時(shí)，國(guó)企自身有其從事的主業(yè)，不是想做什么就能做什么如果國(guó)企要進(jìn)入一個(gè)新領(lǐng)域，必須要得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。但是現(xiàn)在的狀況是根本沒(méi)有這樣的監(jiān)管。不僅如此，國(guó)企從銀行獲得的資金也沒(méi)有得到銀行的有效監(jiān)管。這樣兩個(gè)監(jiān)管的缺失使得過(guò)去很容易進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些國(guó)企中很多并不熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域，缺少專(zhuān)業(yè)的操作和分析。（2）有些國(guó)企拿地不是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)賣(mài)房，而是為了消化現(xiàn)有的資金，因?yàn)閺母鞣N渠道得到的資金必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)花出去。還有一些國(guó)企則是為了業(yè)務(wù)調(diào)整，準(zhǔn)備做房地產(chǎn)，先買(mǎi)塊地做起來(lái)。這些原因?qū)е聡?guó)企拿地不計(jì)成本。這種現(xiàn)象，不僅讓民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)深感不安，也讓公眾更加擔(dān)憂(yōu)。因?yàn)椋还苁敲駹I(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)，高價(jià)拿地，都不可能低價(jià)售房。換句話(huà)說(shuō)，國(guó)有企業(yè)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，而是也想來(lái)獲取超高盈利。三、這種城市化和工業(yè)化造成的結(jié)果是阻礙社會(huì)發(fā)展的：第一， 銀行呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)加劇。當(dāng)前大型國(guó)企敢于當(dāng)?shù)赝?，一方面是銀行信貸資金源源不斷，另一方面企業(yè)判斷今后幾年房?jī)r(jià)會(huì)上漲。國(guó)企中海地產(chǎn)拍下70億元地王，房?jī)r(jià)賣(mài)3萬(wàn)元/平方米才能賺錢(qián)。屆時(shí)房?jī)r(jià)如果能賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米或者更高的價(jià)格，企業(yè)和銀行皆大歡喜，如果房?jī)r(jià)不能達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，企業(yè)無(wú)疑將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，銀行呆壞賬的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑也會(huì)加大。以
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