【正文】 入奠定了高新區(qū)的長期發(fā)展基礎(chǔ) 開發(fā)區(qū)開發(fā)模式已有初步探索 各高新區(qū)發(fā)展層次良莠不齊，競爭合作長期并存 地域化差異和區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異等因素導(dǎo)致了高新區(qū)之間發(fā)展不平衡，東部優(yōu)于中西部，高新區(qū)之間競爭激烈，國內(nèi)尚未出現(xiàn)外部競爭者。 導(dǎo)讀 經(jīng)營環(huán)境分析 開發(fā)區(qū)概況 房地產(chǎn) 公共設(shè)施 園區(qū)經(jīng)營 內(nèi)部資源能力分析 使命和愿 景 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略實(shí)施 中國經(jīng)濟(jì)將保持長期的高速增長，房地產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來中國 GDP 的預(yù)測 穩(wěn)定發(fā)展 5%－ 8% 萎縮 小于 4% 飛速發(fā)展 10%－ 15% 高速發(fā)展 大于 8% 停滯甚至倒退 4%－ 5% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 宏觀經(jīng)濟(jì)增長率 資料來源：西蒙庫茲涅茨著《各國經(jīng)濟(jì)的增長》 未來 20 年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài) 2020－ 2020 年： ％ 高盛公司 2020－ 2025 年： ％ 2020－ 2020 年： 5％ 2020－ 2020 年： 6％ 亞洲開發(fā)銀行 2020－ 2020 年 ： ％ 2020－ 2020 年： ％ 世界銀行 2020－ 2020 年： ％－ ％ 2020－ 2020 年： ％－ ％ 2020－ 2020 年： ％－ ％ 國務(wù)院發(fā)展研究中心 預(yù)測結(jié)果： GDP 增長率 預(yù)測部門 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已向“住行”傾斜 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 2020 年人均 GDP 達(dá) 13944 元，國家宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)由以“衣食”為主轉(zhuǎn)向“住行” 恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房消費(fèi)不斷上升。 2020－ 2020 年，我國城鎮(zhèn)居民的恩 格爾系數(shù)將下降到 左右，生活水平進(jìn)入富裕階段 資料來源：國務(wù)院信息中心，《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》 鄧小平南巡后中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入投資拉動(dòng)期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展調(diào)整，目前市場逐步規(guī)范，進(jìn)入需求拉動(dòng)期 供給牽動(dòng)需求期 需求牽動(dòng)供給期 調(diào)整期 資料來源：《 2020 年度 2020 年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額中的比例迅速攀升，已成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從 1991 年的 6％，逐步上升至 2020 年的 ％，成為拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè) 資料來源：《 2020 年 中國經(jīng)濟(jì)年鑒》 我國城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期， 2020 年城市化率超過 40%，未來至少 20 年時(shí)間，城市化將是中國的主旋律 按照納瑟姆曲線，當(dāng)一個(gè)國家城市化率達(dá)到 30％的時(shí)候，整個(gè)城市化將會(huì)面臨一個(gè)起飛階段，中國 2020 年的城市化率是 ％，未來至少 20 年時(shí)間，城市化將是中國的主旋律 資料來源：中國城市化進(jìn)程 據(jù)預(yù)測：到 2020 年每年新建住宅平均量為 12 億平方米，市場需求規(guī)?？臻g巨大 到 2020 年城鎮(zhèn)整個(gè)的住宅的存量大概能夠達(dá)到 330 億平方米，比 2020 年累計(jì)增長 億平方米，人均住宅建筑面積達(dá)到 平米，使用面積為 平米 ,年新建面積年均增長5． 5％，每年新建平均量為 12 億平方米。 2020 年的時(shí)候城鎮(zhèn)住宅投資大概在 12020 億元左右 資料來源：中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)：《 2020 年中國房地產(chǎn)市場年度報(bào)告》 人均可支配收入：城市住房主要是取決于人均的住宅面積，還有就是人均的住宅面積跟人均的可支配收入有很多的關(guān)系 城市化：即城鎮(zhèn)的人口規(guī)模，一個(gè)城市的住宅的量是根據(jù)城市的人口的規(guī)模決定的 城鎮(zhèn)住宅的變量：還有就是隨著造價(jià)的提高，住宅質(zhì)量的提升 農(nóng)轉(zhuǎn)非的住宅量 建設(shè)部規(guī)劃： 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅建 筑面積將要達(dá)到 35 平米。預(yù)測中 2020 年城鎮(zhèn)人均住宅只有 平方米，預(yù)測比較保守 因此，城市化進(jìn)程加速和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后 20 年 30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期 城市化 公共服務(wù)放開 城市群擴(kuò)張與重新定位 消費(fèi) 升級(jí) 城市人口和人均面積增加 城鎮(zhèn)數(shù)量增長 我國每年新增小城鎮(zhèn) 800 個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間 大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間 政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā) 汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響 每年 1000－ 3800 萬農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加 1 米 2，則全國需新建 5 億米2 住宅 房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元以上 快速上升階段 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段 ⊙ 中國 1200 美元 隨著中國人均可支配收入的增長，城市居民購房能力增強(qiáng) 除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國平均水平增幅均非常明顯。而且均接近或超過 800 元這條線（按照國際慣例：三口之家六年收入總和作為可購房產(chǎn)計(jì)算） 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、浙江省政府信息中心 總 體上，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會(huì) 起步階段 平穩(wěn)階段 快速上升階段 萎縮階段 人均 GDP800 美元 1300 美元 8000 美元 13000 美元 世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線 起飛期 平緩期 高速發(fā)展期 城市化率 30% 70% 高 房地產(chǎn) 行業(yè)盈利性 低 市場成長性 高 因此，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會(huì)，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場壓力 2020 年 2020 年，國家出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范 20 04 年國務(wù)院、中國人民銀行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部等主 管部門陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件和法規(guī)，該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是對(duì)房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整 國務(wù)院 《進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案》 《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 831 大限 中國人民銀行 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 121 文 《對(duì)現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理檢查的通知》 國務(wù)院 《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》 2020 《住房公積金行政監(jiān)督辦法》 國務(wù)院 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》 《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》 房地產(chǎn)投資過熱 房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 前期 (取得土地和房拆遷 ) 中期 （銀行貸款和建設(shè)施工） 后期 （房屋銷售和物業(yè)管理） 2020 年至今，國家又出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范 出臺(tái) 6 項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)，即著名的“國 6 條”。在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》 國務(wù)院 2020 年 5 月 17 日 再次上調(diào)房貸利率， 5 年期以上利率提高到 % 央行 2020 年 4 月 28 日 在 2020 年工作要點(diǎn)明確“落實(shí)商品房預(yù) (銷 )售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度” 建設(shè)部 2020 年 2 月 10 日 由建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等 7 部門聯(lián)合提出“ 7 部委意見”，提出各地要把調(diào)控樓市作為當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù) 7 部委 2020 年 5 月 27 日 常務(wù) 會(huì)議討論并通過《國務(wù)院 2020 年工作要點(diǎn)》，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，此即著名的“國 8 條” 國務(wù)院 2020 年 3 月底 上調(diào)房貸利率 5 年期以上利率提高到 % 央行 2020 年 3 月 17 日 政策 部門 時(shí)間 首先，一系列土地政策的實(shí)施在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過快的勢(shì)頭 土地政策 國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 國土資源部 《國土資源部關(guān)于下達(dá) 2020 年全國土地利用計(jì)劃》的通知 國土資源部 《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》 國務(wù)院 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 北京市政府 《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》 北京國土房管局 《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》 (4 號(hào)令 ) 頒布單位 法 規(guī) 2020 年我國出臺(tái)的主要土地市場政策 國土資源部、國務(wù)院于 2020 年 2 月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場治理整頓 一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2020 年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國 30 個(gè)?。▍^(qū)、市）共 清理出各類開發(fā)區(qū) 6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的 % 資料來源：國務(wù)院信息中心 緊縮政策對(duì)土地供給渠道產(chǎn)生了很大影響 2020 年 6 月 6 日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》 影響市中心土地供給 總量控制 拆遷（部分與前 三項(xiàng)重合） 2020 年 4 月 29 日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊通知》 無新增征地 凍結(jié)半年 征地（新增城鎮(zhèn) 用地） 2020 年 7 月國務(wù)院 關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 、 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)土地管理的通知 開發(fā)區(qū)土地供給減少 暫停新設(shè)，同時(shí)清理原 來開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)（部分與 前三項(xiàng)重合） 供給下降、成本提高 、土地儲(chǔ)備對(duì)資金的 占用加大 商業(yè)項(xiàng)目用地必須招拍 掛 土地一級(jí)出讓 2020 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 公司土地儲(chǔ)備、市場 存量土地將大幅縮水 8 月 31 日后遺 留問題必 須全部解決，否則重新 招拍掛 土地二級(jí)市場 相關(guān)法規(guī) 影響 相關(guān)規(guī)定 土地供給渠道 其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長過快傾向 金融政策 對(duì)于低價(jià)位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問題，規(guī)定，“貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制” 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號(hào)）出臺(tái)，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響 部分地 區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了房地產(chǎn)投資的過熱傾向 對(duì)于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)” 、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信” 2020 年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅 達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2020 年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3 月，國家發(fā)改委提出“要堅(jiān)決控制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢(shì)頭”，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查 我國房地產(chǎn)市場 60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá) ％ 央行 121 號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化 開發(fā)商原有融資手段 121 文件要求 房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本 融資渠道多元化 取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款 施工企 業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段 通過預(yù)售從購房者處獲取大量資金 對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款 開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等） 為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款 第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費(fèi)改革等多項(xiàng) 政策法規(guī)加強(qiáng)了對(duì)房地