【正文】 最快的一年。自1995年以來，泰州市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%－12%之間，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計(jì)2003年泰州市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將超過歷年。2002年，%，自1995年以來，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，%，高于泰州市的平均水平。（詳見下圖）　 ★資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1）從圖中我們可以清楚的看出泰州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：第一產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例最小，且比重逐年減少；第二產(chǎn)業(yè)仍然是海陵區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，比重占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半左右。第三產(chǎn)業(yè)是泰州市的新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度迅猛，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年攀生，至2002年，已與第二產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為泰州市的又一支柱產(chǎn)業(yè)。2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導(dǎo)地位。%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)是泰州工業(yè)生產(chǎn)的一大特色，擁有春蘭集團(tuán)、林海集團(tuán)等產(chǎn)銷過億元的企業(yè)集團(tuán)數(shù)家，其中，春蘭集團(tuán)是全國最大的空調(diào)生產(chǎn)基地。3）與人們生活息息相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)，近年來有了飛速的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，%，房地產(chǎn)開發(fā)已如雨后春筍，成為海陵區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！?資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒由于泰州市政府采取較多措施啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)，如：控制物價(jià)上漲等，1997年至2002年的六年內(nèi)，泰州市社會(huì)商品零售總量逐年上升，平均升幅為8. 2%，市場(chǎng)消費(fèi)狀況良好。說明泰州市除了有一個(gè)健康、有序的供給市場(chǎng)外，還有一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)，足夠的市場(chǎng)供給和不斷增長(zhǎng)的有效需求，使泰州的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。人們的生活水平提高了，消費(fèi)水平就會(huì)水漲船高。 ★資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu) 至2002年底，泰州市土地面積為5790平方公里，下轄姜堰、興化、靖江、泰興四個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)。單位：平方公里海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市土地面積204224239366512531051★ 資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒海陵區(qū)是泰州市的主城區(qū)，是泰州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城市的發(fā)展趨勢(shì)為以海陵區(qū)為重點(diǎn)，其他縣市、區(qū)齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。海陵區(qū)的發(fā)展對(duì)其周邊縣市有很大的影響力，不少周邊縣市的購房者紛紛到海陵區(qū)置業(yè)，人口也逐步流向海陵區(qū)。 2002年底，%，%。具體人口分布如下：?jiǎn)挝唬喝f人海陵區(qū)高港區(qū)姜堰市興化市泰興市靖江市開發(fā)區(qū)人口今年來，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，城區(qū)范圍在不斷擴(kuò)大，人口數(shù)量迅速增加。目前，泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民到海陵區(qū)居住或房產(chǎn)投資已成為一種趨勢(shì)。從人口分布上看，由于海陵區(qū)的人口數(shù)量占全市人口數(shù)量的比重不大，所以，本項(xiàng)目要想成功去化，應(yīng)在成功把握海陵區(qū)目標(biāo)客源的基礎(chǔ)上，對(duì)周邊縣市的目標(biāo)客源進(jìn)行有效宣傳?！镔Y料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入和消費(fèi)水平分析 泰州市的居民存款余額在1997年至2002年的五年時(shí)間里增長(zhǎng)了近1倍，%。特別值得一提的是，2002年泰州居民存款余額為336億元，%，居民的消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，生活水平逐步提高。隨著銀行利率的下降和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，人們的理財(cái)觀念將有所改變，一些具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民，開始尋找比銀行儲(chǔ)蓄回報(bào)率更高、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資方式。隨著泰州市，特別是海陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)將成為人們的首選投資品，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好消息?！镔Y料來源：2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 由于泰州市近年來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均年增長(zhǎng)率一直保持在10%以上，所以，城市居民的可支配收入也呈現(xiàn)出大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。尤其是1997年以后，增長(zhǎng)速度尤為迅猛，較1996年增長(zhǎng)了近2500元，并且從2000年起居民可支配收入以每年400元左右的速度增長(zhǎng)，這說明了在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景影響下，泰州市民的消費(fèi)能力正逐步增強(qiáng)。而且，資料顯示近二三年內(nèi)，泰州市民的可支配收入將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。（詳見下圖）★ 資料來源：2001年、2002年、2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 泰州市民的消費(fèi)性支出占可支配收入的比例較高，近年來，該比例有了明顯的下降，從1990年的90%，%，下降了近20個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)比例已接近于國內(nèi)沿海城市的水平。但不可否認(rèn)泰州市民的消費(fèi)仍然處于較低層次的水平，消費(fèi)觀念需進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。同時(shí)這一比例在逐年下降，從而也反映出泰州市民的消費(fèi)能力的增強(qiáng)、消費(fèi)觀念在轉(zhuǎn)變，理性投資將成為泰州市民的另一消費(fèi)方向。（詳見下表）★ 資料來源： 1996年~2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 縱觀泰州市民近三年的消費(fèi)性支出比例結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，食品消費(fèi)在消費(fèi)比例中所占比重最大，達(dá)到42%，這與1998年相比，下降近10個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，泰州市民的需求結(jié)構(gòu)在短短的幾年中發(fā)生了巨大的變化，教育、住房、醫(yī)療保健將成為今后消費(fèi)的熱點(diǎn)?！?資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒城市居民居住情況從下圖可以看出，泰州市居民有房屋產(chǎn)權(quán)的占80%，無產(chǎn)權(quán)戶占20%。房齡在5至10年的商品房和部分房改房約占40%，其他居住房齡在10年以上的老房子的居民，隨著生活水平的提高，近幾年都有可能買房、換房?！?資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒從下圖可以看出，目前泰州市居民的住房條件相對(duì)較差，四居室以上的大面積房屋僅占3%，%，面積在60~80平方米的二居室占近房屋總量的一半，而且還有23%的平房，居民的居住條件有待進(jìn)一步提高。從另外一個(gè)角度分析：高檔別墅小區(qū)的市場(chǎng)份額較小，隨著人們對(duì)居住需求的提高，躍層、樓中樓和別墅的大面積戶型有很大的發(fā)展空間。由于目前人們的居住條件較差，市區(qū)拆遷數(shù)量增加，住房需求將不斷增加。 ★ 資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒（二）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查調(diào)查對(duì)象市區(qū)主干道沿街商鋪、市區(qū)主要的商業(yè)樓盤和具有代表性的住宅項(xiàng)目。調(diào)查內(nèi)容截止2003年底，在泰州注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司在50家以上，其中，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)以上資質(zhì)的為20家左右。一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、信譽(yù)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)過幾年的精心運(yùn)作，在泰州已經(jīng)形成了自己的品牌，如泰州市房產(chǎn)總公司、金冠房產(chǎn)、鳳凰房產(chǎn)、海陵房產(chǎn)、祥云房產(chǎn)等，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到了消費(fèi)者的信賴和歡迎。另外，一些外地房地產(chǎn)開發(fā)公司入駐泰州，如盛和房產(chǎn)就頗有實(shí)力。近年來，泰州市商品房開發(fā)量逐年攀升，新的樓盤不斷涌現(xiàn)，從三年前的十幾個(gè)樓盤發(fā)展到現(xiàn)在的五十幾個(gè)樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)及管理模式等問題逐步凸現(xiàn)。一些有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始思索房地