【正文】 有限公司 景觀設(shè)計(jì)公司 翰景美地營(yíng)銷策劃公司 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 廣告公司 深圳市啟盟視界廣告有公司物業(yè)管理公司 珠江物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /㎡占地面積 308畝 建筑面積 70萬㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 3445戶建筑規(guī)模 大 規(guī)劃類別 住宅 建筑樓層 1期 12層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代，組團(tuán)圍合式布局，整體規(guī)劃呈低密度大空間格局 交房日期 09年 10月 工程進(jìn)度 至六層廣告主題 70萬平米、雙公園、寬景大宅 按揭銀行 建行 開盤日期 08年 5月 25日主力面積 130150 按揭年限 1—20 年 主力總價(jià) 40—52 萬面積范圍 98266 開盤價(jià) 3000元 /㎡ 平均單價(jià) 3400元 /㎡總價(jià)范圍 3090萬 單價(jià)范圍 31003400元 /㎡每層價(jià)格 1期現(xiàn)已銷售 70%1F： 5000多元 /㎡ （送 125㎡ 花園、送地下室）共 16套2F： 3000多元 /㎡3F： 3000元 /㎡項(xiàng)目評(píng)述 本案由河南偉業(yè)置地有限公司開發(fā)，資金實(shí)力較為雄厚，一舉拿下城東新區(qū)新地王，總建面積約 70萬㎡，目前在新鄉(xiāng)市場(chǎng)品牌影響力很大，且項(xiàng)目位于城東新區(qū)，產(chǎn)品相對(duì)升值潛力最大。一期小高層入市，市場(chǎng)性價(jià)較高，具有很大吸引力，后期價(jià)格逐步提升，傾力打造規(guī)備注 頂層 ，其余層高 3m；靠東 56784棟樓，臨景觀，建筑錯(cuò)落，每戶可觀東邊的公園景觀。雙公園，換風(fēng)系統(tǒng)。模化高品質(zhì)大社區(qū)。消費(fèi)群體主要是中高端客戶，對(duì)我項(xiàng)目客戶分流較為嚴(yán)重。售樓部去年 10月面世， ，開盤前 12月認(rèn)籌，積累期 4月左右項(xiàng)目名稱 大景城 工地位置 平原路公務(wù)員小區(qū)對(duì)面 售樓電話0373—5818888 5816666開發(fā)商 新鄉(xiāng)景城實(shí)業(yè)有限公司 投資商 香港景城國(guó)際控股規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 加拿大 TFAL建筑師事務(wù)所 景觀設(shè)計(jì)公司 上海源景規(guī)劃設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司 (新加坡 )獅城怡安 物業(yè)管理費(fèi) 1元左右占地面積 建筑面積 40萬平方米 規(guī)劃戶數(shù) 33棟樓 2800戶建筑規(guī)模 大 規(guī)劃類別 住宅 建筑樓層 11F\15F建筑風(fēng)格 交房日期 09年底 工程進(jìn)度 地基廣告主題 市政府門前國(guó)際城 按揭銀行 建行 開盤日期 主力面積 75㎡ 、 112㎡ 145㎡ 按揭年限 20年 單價(jià)范圍 2800—4000元 /㎡面積范圍 35—145 ㎡ 開盤價(jià) 2800元 /㎡ 平均單價(jià) 3000元 /㎡每層價(jià)格 1F： 3400元 /㎡ ； 2F： 3100元 /㎡ ； 3F： 3000元 /㎡ ； 9F： 3200元 /㎡備注 五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、商業(yè)步行街、 33棟純電梯全景雙氣豪宅、 500萬營(yíng)銷中心市場(chǎng)發(fā)展特征1．房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)普遍向高層發(fā)展，高層成為新鄉(xiāng)主要物業(yè)形態(tài)，多層逐漸珍稀。2．由于地價(jià)原因以及城市的繁華，對(duì)于三四線城市客戶群有著較強(qiáng)的吸引力。新鄉(xiāng)市高層物業(yè)以人民公園、新東區(qū)新市政府等核心地塊突出展現(xiàn)，并向外呈放射狀分布。3．多層物業(yè)一般都分布在新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、城市較邊緣地帶。4．目前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展程度還稍顯不高，各樓盤附加價(jià)值普遍較弱，項(xiàng)目?jī)r(jià)值多基于其地段位置與建安成本，因此，其市場(chǎng)價(jià)格高低分布與物業(yè)形態(tài)的分布幾乎完全相符。5．新鄉(xiāng)市目前主流戶型結(jié)構(gòu)為三室兩廳，其面積區(qū)間集中于 120140平方米之間。6．由于市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高端與否的認(rèn)知多基于地理位置、物業(yè)形態(tài)與戶型面積大小，因此，目前新鄉(xiāng)市場(chǎng)的高端物業(yè)自然而然的集中于市中心及新東區(qū)、高新區(qū)等城市現(xiàn)在及未來核心區(qū)域，其面積一般為 150平方米以上，部分頂層復(fù)式面積達(dá)到 220平方米以上。7．目前新鄉(xiāng)市整體價(jià)格基本以 2800元 /平方米為界限，高端項(xiàng)目均價(jià)多集中該界限以上，部分占據(jù)更多地段與城市資源項(xiàng)目達(dá)到 3200元 /平方米的均價(jià)，部分房源價(jià)格達(dá)到 36003700元 /平方米，甚至達(dá)到 4200元 /平方米（如世紀(jì)村多層剩余房源）。8. 隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，項(xiàng)目附加價(jià)值逐步得到重視，并初步體現(xiàn)在項(xiàng)目的戶型特色設(shè)置上：入戶花園、大面積陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置，入戶電梯逐步被普遍應(yīng)用，多層、小高層洋房的出現(xiàn)與普及也正說明了此問題。會(huì)所、物業(yè)服務(wù)等配套也逐漸被重視。9．目前新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總價(jià)多以 50萬 /套為界限，近 80%的房源價(jià)格位于 50萬元以下，超過該價(jià)格的房源銷售速度有較明顯下降。10. 從 2022年 1月至 2022年 3月份，新鄉(xiāng)市場(chǎng)共批售 181萬平方米的商品住宅，銷售 151萬平方米，市場(chǎng)上尚有 30萬平方米的商品住宅等待消化，整體市場(chǎng)供大于求這也是住宅價(jià)格上漲乏力的主要原因。 市場(chǎng)小結(jié)2022年 112月市區(qū)商品房供 /銷情況所屬區(qū)域商品房 其中：住宅面積（萬㎡） 同比（ %） 面積（萬㎡） 同比（ %）批注預(yù)售 銷售 需求不足、供給過剩、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈第一次改善型置業(yè)已經(jīng)完成未來城市新增需求不足項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于新飛大道與道清路交匯處，地塊呈梯形狀，總占地面積約㎡ ，總建筑面積約 ㎡；其中住宅總建面積約 16萬㎡，商業(yè)配套建筑面積約 ㎡，地下總建面積約 ㎡，綜合容積率 ，綠化率 38%項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品類型豐富：多層、小高層、高層俱有，一期為多層為主區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬于南區(qū)板塊，南區(qū)非城市發(fā)展的方向，且此區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大盤云集，物業(yè)類型豐富，如迪亞莊園、金谷陽(yáng)光地帶、綠都城…… 而中心區(qū)域和東區(qū)供應(yīng)量充足（偉業(yè)中央公園、世界村 …… ）對(duì)南區(qū)板塊的沖擊力很大 項(xiàng)目處于一個(gè) 【 過度競(jìng)爭(zhēng) 】 的非熱點(diǎn)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境中，我們的出路在哪？產(chǎn)品分析項(xiàng)目的物業(yè)類型為中檔，建筑風(fēng)格為新古典主義，規(guī)模上也無明顯優(yōu)勢(shì)。屬于大眾競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品。 “大眾產(chǎn)品 ”注定項(xiàng)目必須參與充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加之 歷史因素對(duì)項(xiàng)目造成一定負(fù)面的影響， 我們?cè)撛趺崔k？252。跳脫區(qū)域，主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)252。創(chuàng)新，超越競(jìng)爭(zhēng)如何創(chuàng)新n創(chuàng)新的產(chǎn)品策略 從產(chǎn)品層面贏得市場(chǎng) —— 做客戶滿意的產(chǎn)品！ 產(chǎn)品創(chuàng)新不單單局限于戶型的創(chuàng)新、景觀升級(jí)，更應(yīng)該是完全超越競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品革命，是一種基于物質(zhì)超越之上的生活方式超越。n營(yíng)銷理念創(chuàng)新 以客戶為中心的營(yíng)銷策略 如何超越自我超越 戰(zhàn)略超越 品牌超越 產(chǎn)品超越 營(yíng)銷超越整合各方面的專業(yè)資源，高點(diǎn)起步，高點(diǎn)占位，從戰(zhàn)略角度、品牌角度，通盤考慮整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。自我超越如何打贏區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的仗，戰(zhàn)略高于戰(zhàn)術(shù)，策略必須先行。占領(lǐng)市場(chǎng)至高點(diǎn) 戰(zhàn)略超越占領(lǐng)至高點(diǎn)的幾種途徑：占領(lǐng)至高點(diǎn)推廣贏得市場(chǎng)認(rèn)同 產(chǎn)品獲取市場(chǎng)認(rèn)可 品質(zhì)得到市場(chǎng)尊重細(xì)節(jié)體現(xiàn)項(xiàng)目檔次服務(wù)取得客戶口碑市場(chǎng)定位差異化 差異化是產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。 只有差異化，才能在大盤競(jìng)爭(zhēng)中取勝； 只有差異化，才能后來居上，贏得市場(chǎng)。差異化的六大主要著眼點(diǎn)：□ 產(chǎn)品創(chuàng)新差異化： 全新創(chuàng)新產(chǎn)品□ 客戶差異化： 城市上游圈層□ 形象差異化： 新鄉(xiāng)人居史的改變者、推動(dòng)者、領(lǐng)導(dǎo)者□ 營(yíng)銷差異化： 關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、標(biāo)桿營(yíng)銷開路 , 口碑營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷跟進(jìn) ,五　　　　　　　段式批發(fā)營(yíng)銷取勝 ；□ 推廣差異化： 視覺 /現(xiàn)場(chǎng)色襲，極具突破力和震撼力的視覺包裝； 物料 /高檔品質(zhì)包裝（對(duì)開宣傳單頁(yè) /樓書）；□ 服務(wù)差異化： 品牌物業(yè)管理顧問高性價(jià)比策略 基于市場(chǎng)整體環(huán)境，價(jià)格的彈性空間較小，項(xiàng)目?jī)r(jià)位不可能明顯高出市場(chǎng)平均狀態(tài)，要贏得市場(chǎng)，獲取最佳利潤(rùn)，唯高性價(jià)比取勝。 　　　　　　　　　　 相同的價(jià)格，更好的產(chǎn)品；