【正文】 如何定位及如何對經(jīng)理層有效激勵和約束 —— 2020/7/7 18 功能定位 機構(gòu)設(shè)置 工作規(guī)則 約束 激勵 董事會 高級管理層 職能部門及下屬控股子公司 ?高級管理崗位設(shè)置、職責分工； ?對董事會的匯報、溝通機制； ?經(jīng)營決策機制； ?…… ?部門設(shè)置； ?流程配合； ?資源配置； ?…… 戰(zhàn)略決策層 戰(zhàn)略支持及執(zhí)行層 經(jīng)營執(zhí)行層 2020/7/7 19 集團企業(yè)對各業(yè)務(wù)的管控模式主要取決于各業(yè)務(wù)模塊與主營業(yè)務(wù)之間的相關(guān)性： 2020/7/7 20 控制力度 緊 松 業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度 高度相關(guān) 不相關(guān) 2020/7/7 21 中海、招商、中遠對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管控模式值得 xx集團借鑒： 中海集團絕對控股上市 中國海外發(fā)展有限公司 中國海外興業(yè)有限公司 中海地產(chǎn)股份（上市） 100%絕對控股 79%絕對控股 招商集團相對控股上市 招商集團 招商蛇口工業(yè)有限公司 招商地產(chǎn)股份（上市） 100%絕對控股 %相對控股 中遠合資非上市企業(yè) 中遠集團 中化公司（ 500強） 中遠地產(chǎn)有限股份 2020/7/7 22 集團將可獨立運作的業(yè)務(wù)專業(yè)化，調(diào)整集團總部定位，加強業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)、培育、投資、控股管理的職能： 2020/7/7 23 市場化專業(yè)子公司 集團總部 公司二級部門 職能部室 總部功能： ?戰(zhàn)略發(fā)展 ?業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)管理 ?業(yè)務(wù)孵化、培育（創(chuàng)新管理）、產(chǎn)權(quán)管理 ?公司整體人員發(fā)展、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) ?財務(wù)控制、監(jiān)督 對條件成熟的業(yè)務(wù)設(shè)立子公司管理： ?延伸業(yè)務(wù)形成獨立子公司 ?部分業(yè)務(wù)專業(yè)化發(fā)展、清晰劃分成本中心、費用中心及利潤中心。通過總部間內(nèi)部市場化機制實現(xiàn)管理、協(xié)調(diào)； ?公司建立全面預(yù)算管理體系； ?建立公司投資、成本控制系統(tǒng)； 未來企業(yè)集團架構(gòu)－示意圖 2020/7/7 24 在地產(chǎn)公司未來的管理模式設(shè)計中，將針對各業(yè)務(wù)單元確定集分權(quán)程度： 特征 舉例 集權(quán) ?關(guān)系到公司長遠發(fā)展的決定 ?與行業(yè)關(guān)鍵成功因素高度相關(guān)的 ?具有規(guī)模效應(yīng)的行為 ?需要統(tǒng)一標準化的行為 ?關(guān)于公司戰(zhàn)略與營運控制的行為 ?將對公司整體造成重大影響的高風險的決定 ?品牌管理 ?戰(zhàn)略規(guī)劃 ?營銷與渠道發(fā)展基本策略 ?新業(yè)務(wù)開發(fā) ?戰(zhàn)略與財務(wù)控制 分權(quán) ?短期決策 ?具體的業(yè)務(wù)操作型決策 ?需要作出快速反應(yīng)的決策 ?影響面小，且低風險的決定 ?專家型決策 ?網(wǎng)絡(luò)維護 ?市場推廣 ?渠道發(fā)展 2020/7/7 25 特別對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將根據(jù)行業(yè)特征、發(fā)展階段和其他重要因素，確定未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)模式： 發(fā)展階段 ?針對不同業(yè)務(wù)經(jīng)營單元建立相應(yīng)的管理模式，并界定業(yè)務(wù)單元的具體運作職能，以形成互動式的管理。 戰(zhàn)略導向的公司業(yè)務(wù)拓展互動式管理 行業(yè)特征 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營單元 未來公司總部 項目部管理模式 獨資公司管理模式 合作公司管理模式 其他特點 總部直接管理模式 在確定公司房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)管理模式時，將廣泛研究并借鑒國內(nèi)業(yè)界的最佳管理經(jīng)驗，為構(gòu)建適合公司的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式提供有效的管理保證。 2020/7/7 26 參照標桿房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，將對地鐵地產(chǎn)事業(yè)部組織結(jié)構(gòu)提出改進建議，或重新規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)。 2020/7/7 27 辦公室 項目策劃 信息中心 財務(wù)中心 企業(yè)發(fā)展 項目部 1 項目部 2 控股公司 2 參股公司 控股公司 1 某房地產(chǎn)集團 ?通過對中海、招商、萬科、中遠地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)的研究，它們基本都采取這種矩陣式的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，集團總部主要提供指導、支持與輔助，業(yè)務(wù)主要依靠下面的公司（項目部）去推動，這種結(jié)構(gòu)是與目前中國地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平相適應(yīng)的。 ?未來的地鐵房地產(chǎn)公司應(yīng)借鑒這種模式，并結(jié)合地鐵房地產(chǎn)事業(yè)部實際情況，調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 2020/7/7 28 在確定企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)后，需要明確公司各部門的使命和關(guān)鍵職責，并對部門進行定崗定編。（舉例） 2020/7/7 29 市場經(jīng)營部的使命與職責 使命 ?鞏固并發(fā)展用戶群，并以有價值的重點客戶為核心 ?保持并發(fā)展品牌形象 ?保持在個人與企業(yè)市場地位的雙重領(lǐng)先，并不斷提升公司收入 ?有力地支持分公司的營銷運作，但保持營銷規(guī)劃的整體性以及關(guān)鍵職能的集中管理 ?品牌管理 ?基礎(chǔ)與專項市場研究 ?營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 ?年度 /月度具體營銷計劃制定與執(zhí)行監(jiān)控 ?對分公司日常業(yè)務(wù)管理 市場推廣規(guī)劃與控制 銷售規(guī)劃與控制 資費與定價管理 產(chǎn)品組合規(guī)劃與控制 客戶關(guān)系管理 業(yè)務(wù)流程制定與監(jiān)控 關(guān)鍵職責 2020/7/7 30 流程作為企業(yè)戰(zhàn)略的承載者，流程管理作為現(xiàn)代企業(yè)的重要管理手段，發(fā)揮越來越大的作用 。 ?打破部門設(shè)置屏障，以開發(fā)項目為中心，建立一定授權(quán)體系，建立團隊來組織流程 ?在業(yè)務(wù)全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的需求并立即作出反應(yīng) ?優(yōu)化信息通路并建立適當?shù)谋O(jiān)控機制 ?結(jié)合公司組織結(jié)構(gòu)和人力資源現(xiàn)狀 ?關(guān)鍵運營活動每一步有章可循，責權(quán)清晰 流程設(shè)計的基本原則如下： 2020/7/7 31 地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)務(wù)關(guān)鍵流程框架 （舉例） ? 客戶接待流程 ? 預(yù)定流程 ? 退定流程 ? 認購流程 ? 簽約流程 ? 換房流程 ? 退房流程 ? 按客戶需求施工變更流程 ? 入伙服務(wù)流程 ? 客戶投訴處理流程 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 方案設(shè)計 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 施工、監(jiān) 理招標 項目資金 預(yù)算 項目決策 開發(fā)項目確定 項目核心 人員任免 項目實施 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 一級流程 二級關(guān)鍵流程 部分三級流程 2020/7/7 32 地產(chǎn)開發(fā)項目資金預(yù)算確定流程 （舉例） ? 流程設(shè)計原則：在原有估算基礎(chǔ)上進行調(diào)整，作為公司資金控制的基礎(chǔ) ? 流程控制重點