【正文】 另外可以通過出租臨時展場，獲取收益n 項目面臨的威脅（Threat）216。 肇慶硯行業(yè)分為兩大對立陣營（白石村與外圍商家的對立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項目是白石村自行經(jīng)營，會對本項目的產(chǎn)生抵觸情緒216。 白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國端硯文化村經(jīng)營模式發(fā)展低水平的招商推廣216。 中國端硯文化村的體量大，白石村及端州路的硯行業(yè)商戶難以擠滿整個項目216。 白石村的商戶以自己居所進(jìn)行加工、雕刻、銷售一條龍作業(yè)，營運成本相對較低216。 白石村及端州一路的商家一直以分散式經(jīng)營，對于集中經(jīng)營有一定的抗拒216。 流動的個體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象216。 白石村內(nèi)的住戶以住戶名義帶游客參觀，避開統(tǒng)一的門票收費216。 牌坊工藝市場的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場重新裝修工程完成，準(zhǔn)備投入營運，導(dǎo)致本項目的部分投資客戶將被分流二、項目競爭力分析n 資源唯一性白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國文房四寶之一，位居四大名硯之首，自古以來就深受文人墨客和收藏名家的賞識。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，端硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點。n 市場的唯一性綜觀現(xiàn)時廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營端硯及文房用品的專業(yè)項目出現(xiàn)，因此本項目具有較大潛力的市場可塑空間及發(fā)展空間。252。 旅游觀光產(chǎn)業(yè)252。 旅游購物公園252。 端硯始祖的供奉地252。 國寶參觀基地252。 列入世界吉尼斯大全的“大型端硯”參觀景點252。 硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動平臺252。 文化類行業(yè)的一年兩季的交易會場地252。 學(xué)生學(xué)習(xí)硯文化的基地252。 肇慶文化宣傳窗口252。 中國文化瑰寶的演示窗口252。 端硯歷史及制作大觀252。 白石頭村1000多年歷史，包括開采、制作、雕刻的微縮景區(qū)252。 宋文化展示的文化村落252。 演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場252。 肇慶旅游新亮點252。 端硯鑒定中心及研究中心發(fā)展及打造本項目為高價值、高品位、高質(zhì)量、集參與性、娛樂性、知識性為一體的旅游商業(yè)景點，營造濃厚的端硯文化氛圍。三、中國端硯文化村的整體項目定位整體項目定位原則：1．以端硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場定位，針對特定專業(yè)購物群體，具有長久持續(xù)的經(jīng)營收益及專業(yè)特性2．肇慶作為全國優(yōu)秀旅游城市之一，其品牌已具有深遠(yuǎn)的品牌影響力，端硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌鱿嘟Y(jié)合，形成特色主題旅游市場，吸引國內(nèi)、外旅游群體前來觀光購物消費，創(chuàng)建旅游經(jīng)營收益3．本項目是“旅游與商業(yè)地產(chǎn)”相結(jié)合的開發(fā)經(jīng)營模式，將增強(qiáng)項目在整體市場競爭力，并為二、三期開發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類別提供良好的平臺基礎(chǔ)，（例如二、三期發(fā)展酒店、公寓、游樂場景）采用旅游市場形式對項目進(jìn)行整體包裝，引入以端硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場新亮點。本項目定位具有：178。 首創(chuàng)性178。 唯一性178。 特色性178。 差異性178。 創(chuàng)新性178。 領(lǐng)先性是中國端硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務(wù)、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商貿(mào)平臺中心案名：中國端硯文化村產(chǎn)品定位語:中國端硯文化旅游觀光購物新天地廣告宣傳語：中國文化產(chǎn)業(yè)新傳奇粵西特色商品品牌主力店古玩、字畫、根雕專賣店硯行業(yè)購物中心文化用品專業(yè)經(jīng)營店形成文房用品產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)商場全力打造成為中國首創(chuàng)的端硯文化產(chǎn)業(yè)基地與全新硯文化主題旅游公園相結(jié)合的現(xiàn)代旅游市場及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展模式，并通過創(chuàng)造本項目的首創(chuàng)性、唯一性、增加經(jīng)營類別，“中國首座端硯文化旅游購物公園”主力經(jīng)營：以經(jīng)營硯、文房用品、古玩、玉器、根雕、粵西特色商品輔助經(jīng)營產(chǎn)品：餐飲、娛樂表演備注：（以上為第一期的產(chǎn)品類型定位）二期：主力經(jīng)營：娛樂景點及粵西特色美食三期：主力經(jīng)營：度假式公寓、別墅及商務(wù)酒店㈠肇慶端州路及白石村一帶的硯行業(yè)經(jīng)營商家㈡國內(nèi)、外經(jīng)營硯行業(yè)的龍頭商家㈢國內(nèi)經(jīng)營文房用品的品牌商家㈣粵西地區(qū)經(jīng)營特色商品的品牌商家㈤四會、廣州經(jīng)營玉器、古玩的品牌商家㈥肇慶經(jīng)營特色飲食的知名商家㈠國內(nèi)、外區(qū)域的分銷商、經(jīng)營戶㈡國內(nèi)、外的端硯愛好者㈢以華南地區(qū)的個人消費群體，社會機(jī)構(gòu)消費群體㈠廣東珠三角、港澳商鋪投資群體㈡粵西地區(qū)商鋪投資群體㈢肇慶硯行業(yè)經(jīng)營商戶門票投資回收定價為了確保投資按期收回，并獲取預(yù)期利潤，根據(jù)投資的成本費用及預(yù)期的生產(chǎn)成本或勞務(wù)成本，確定能夠?qū)崿F(xiàn)營銷目標(biāo)的價格定價方法。門票定價：根據(jù)前期對消費群體的市場調(diào)研的報告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受2025元的門票收費。其他娛樂表演定價：為了加強(qiáng)項目的娛樂性、趣味性、互動性，建議加入現(xiàn)場文藝表演及互動真人SHOW，建議以套票收費25元。門票回收計算：門票娛樂表演收費人流經(jīng)營年限銷售額合計25元25元50萬/月40年10億建議租賃價格：首層50元二層30元三層20元四、功能規(guī)劃建議第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。為了使本項目達(dá)到吸引顧客的目的，必須提供良好的購物環(huán)境。主要包括以下幾方面：①為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費者，建議在項目的前庭設(shè)置大型休閑廣場及設(shè)置項目的標(biāo)致性建筑物（大型端硯或電動磨墨機(jī)），目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶②建議在項目的中央位置設(shè)置主題情景中心廣場（必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散③在一期項目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項目消費另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營端硯商家及端硯歷史的展示為主。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。在第一期項目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動性強(qiáng)的活動引導(dǎo)客戶向東面消費，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營造成一個舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。整體規(guī)劃圖：n 形成循環(huán)消費購買模式，全場皆旺場各組團(tuán)經(jīng)營功能由多功能、多業(yè)態(tài)、多元化的組合基礎(chǔ)上，吸引消費群體從各方向進(jìn)入本項目內(nèi)產(chǎn)生循環(huán)消費購買模式，使每個組團(tuán)、每間商鋪、每個樓層均可吸引消費群體，形成全場旺場經(jīng)營目標(biāo)。n 具引導(dǎo)性的縱橫向人流動線本項目以東、西兩端作為主入口，人流動線也將以東、西縱向為主，而本項目的關(guān)鍵在于通過每一個組團(tuán)設(shè)定的經(jīng)營主題，景觀特色，互動娛樂特色進(jìn)行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流動線，與東、西人流動線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過制定旅游參觀購物線路進(jìn)行引導(dǎo)。n 形成人流定向聚集及自然分散以北區(qū)組團(tuán)作為聚集點，提升商鋪租金價值。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團(tuán)（即H組團(tuán)），吸引人流向北端聚集，形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團(tuán)商鋪及北組團(tuán)商鋪，中區(qū)組團(tuán)商鋪的朝向及組團(tuán)的劃分，有利于提升商鋪租價。n 商品銷售功能252。 以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售30%35%252。 文房四寶配套商品，占10%15%252。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%