【正文】 2006年投機性需求空間很小，此前的投機或投資需求被大大弱化；自住型的購買需求將是今年市場消費的主旋律，盡管剛性需求依然存在，但是受前期市場影響，持幣觀望的剛性需求購買者仍占很大比例，這一輪入市的購房者在心態(tài)上已經(jīng)相當(dāng)理性，那些注重品質(zhì)、價格定位合理的樓盤在逆市分化中凸現(xiàn)出自己的優(yōu)勢，因此也將更加獲得購房者的青睞。預(yù)計2006年供過于求的趨勢不會改變。大量的動遷戶、結(jié)婚置業(yè)者等剛性需求成為2006年樓市的支撐力量。 u u 市場價格方面——價格繼續(xù)向低修正 總體來說，受供求關(guān)系影響，2006年房價水平將在2005年底的基礎(chǔ)上將再降1020%，相對于2005年第一季度，價格回落幅度至少在30%以上。價格缺乏價值支持的項目將不得以降價或變象降價來迎合市場，高品質(zhì)、發(fā)展前景好的項目價格則將相對保持穩(wěn)定。小結(jié)最近兩個月的樓市，有逐步回暖的跡象，成交量有所上升，不少樓盤打破了一度滯銷的局面，個別樓盤又重現(xiàn)排隊買房的局面。在相對熱銷的樓盤中，除了個別的小戶型、低總價的樓盤外，熱銷的基本上都是品牌開發(fā)商的項目，開發(fā)商的品牌效應(yīng)正日益凸顯。目前市場上除了配套商品房之外，僅有高端物業(yè)的銷售狀況表現(xiàn)尚可，而面向普通消費者的樓盤大部分依然滯銷。但是也有很大一部分自用型購買者，依然持觀望態(tài)度。一些資金實力較弱的開發(fā)商將不得不采取有效的促銷手段，促進(jìn)項目的快速變現(xiàn)，以保證資金流的暢通，價格防線將進(jìn)一步被突破。上海樓市的最大問題就是成交量過于低迷，而成交量低迷的重要原因就是剛性需求在目前的價位上被極大地壓抑了。上海有很多剛性需求，但目前的價位還是高于他們的承受能力，所以，只能通過大量真正百姓住宅的供應(yīng)來激發(fā)這種需求。價格在目前時常形式下，并不是決定性因素，一些品質(zhì)好，性價比高的項目依然受到市場歡迎。（三）大華版塊房地產(chǎn)市場分析大華板塊位于上海中心城區(qū)內(nèi)中環(huán)間寶山、普陀和閘北三區(qū)的交界處，總建筑面積400余萬平方米。由滬太支路、高平路、原平路組成的三縱，汶水路、永和路、陽城路組成的三橫，構(gòu)成了多元化的社區(qū)公共生活空間，周邊的小區(qū)已具有一定規(guī)模，目前居民已有2萬戶左右。原有老式居民區(qū)的存在使該區(qū)域配套成熟，近幾年又新建了一批10萬平方米以上的中型樓盤，大多針對中等收入市民，價格一直穩(wěn)中有升。大華社區(qū)由十多個居住小區(qū)組成，其核心是“大華公園世家花苑”，由康華苑、楓庭麗苑、濱江雅苑、水岸藍(lán)橋和大華公園世家D塊等共同組成，產(chǎn)品形態(tài)包括小高層、多層、聯(lián)排別墅。目前在售主要是水岸藍(lán)橋。而作為大華板塊延伸的則有位于中環(huán)線以外的大華梧桐城邦、位于普陀區(qū)的大華雅詩瀾郡、大華愉景華庭。u u 商業(yè)配套完善該板塊內(nèi)生活配套成熟，能夠完全滿足居民日常生活所需，擁有眾多商業(yè)及大型公建設(shè)施。汶水路易初蓮花大賣場、滬太支路集貿(mào)市場、陽城路和交城路兩條商業(yè)街，日常購物極為方便；與“永和名都”新建小區(qū)同步建設(shè)的商業(yè)廣場，將成為永和板塊休閑娛樂、購物、餐飲中心。除此之外，板塊內(nèi)的郵局、銀行、公園、醫(yī)院等公建設(shè)施完備?！　　 u 居民出行便捷　　該板塊緊靠中環(huán)線高架，共和新路、汶水路、滬太路干道云集，該板塊占據(jù)了理想位置。板塊西面為軌道交通7號線；地面交通579……等20余條公交線路四通八達(dá)。尤其高平路上還擁有2710 、909 等6條公交線路始發(fā)站點，形成大華板塊公交樞紐中心，空中、地面、地下形成的三維交通網(wǎng)極大地方便了居民出行，到達(dá)新客站、人民廣場均有直達(dá)車，大大拉近了同市中心的距離。　u u 教育氛圍濃厚原平路震旦雙語幼兒園、閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級中學(xué)、新中高級中學(xué)等形成閘北教育一條街，為業(yè)主子女今后就讀提供了良好的教育環(huán)境。 u u 版塊價格優(yōu)勢明顯大華板塊價格相對穩(wěn)定，價格基礎(chǔ)比較堅實，憑借到市中心相對較近的絕對距離，板塊整體具備像當(dāng)程度的上升空間。尤其是原平路“教育街”上聚集了閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級中學(xué)、新中中學(xué)、行健學(xué)院等諸多市區(qū)級重點學(xué)校:深受“家有學(xué)子”的購房者的青睞。目前，大華板塊內(nèi)的房價仍屬于中等價位，新盤價格一般在8200－8600元／平方米左右；六年以上房齡的二手房掛牌價在7000－7500元／平方米之間；次新房在8000－8500元／平方米。由于目前大華社區(qū)內(nèi)地塊已經(jīng)開發(fā)殆盡，未來大華板塊的房地產(chǎn)發(fā)展將逐步延伸開來，周邊的區(qū)域?qū)⒈淮笕A社區(qū)的發(fā)展所帶動，一個成熟的城市副中心將在大華板塊得以實現(xiàn)。二、 二、 借助品牌價值房地產(chǎn)行業(yè)品牌時代的來臨過去，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，而現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求，再加上產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強及市場營銷策略的互相模仿與克隆，缺乏差異化營銷手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品，將不可避免地陷入銷售滯緩之中，這時房地產(chǎn)市場的品牌作用開始凸現(xiàn)巨大的影響力?！　漠?dāng)前的市場銷售情況也可以觀察到，上海已經(jīng)真正進(jìn)入到品牌地產(chǎn)的競爭時代。一方面，一些名不見經(jīng)傳的小樓盤無人問津；另一方面，知名樓盤熱鬧非凡，占據(jù)銷量排行榜的前列。品牌地產(chǎn)的樓盤與普通樓盤的落差正在擴大，市場已經(jīng)向品牌地產(chǎn)明顯傾斜。從某種意義上說，今年將是“品牌地產(chǎn)營銷年”。 大華的品牌探索大華品牌是寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最早、也是至今為止成熟度較高的一個大型房地產(chǎn)品牌。集團先后在寶山區(qū)和浦東新區(qū)開發(fā)、建設(shè)的大華社區(qū)和錦繡華城社區(qū)兩個現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)，普陀區(qū)大華清水灣花園、頤和華城和愉景華庭，閘北區(qū)大華陽城花園和潤華公園城市等一批高標(biāo)準(zhǔn)、高品位住宅區(qū)，每一個精品項目都為大華品牌的價值做了最充分的闡釋。熱銷品牌樓盤水岸藍(lán)橋、梧桐城邦、大華陽城美景、大華陽城書院、大華陽城世家等，在上海的北部區(qū)域，大華集團的分量舉足輕重。然而相對比市場其他著名房地產(chǎn)品牌，例如萬科、復(fù)地等，大華則顯得有點相形見絀，品牌個性模糊低淺，對于品牌價值的利用也相應(yīng)薄弱，缺乏整體號召力。發(fā)掘項目的品牌價值“中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”大華集團初創(chuàng)于1988年，經(jīng)過17年發(fā)展，形成以大華（集團）有限公司為主體，40余家控股、參股子公司、分公司為骨干，20余家關(guān)聯(lián)企業(yè)密切協(xié)作，在房地產(chǎn)市場投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃研發(fā)、建筑工程管理、營銷策劃推廣、客戶資源服務(wù)和物業(yè)管理等方面已形成完整的專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營體系。大華集團在上海開發(fā)商品房近500萬平方米，是上海市唯一一家商品住宅銷售面積總量連續(xù)九年進(jìn)入前五名（其中1999年以來連續(xù)六年商品住宅銷售面積總量進(jìn)入前三名）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獲得“上海市著名商標(biāo)”稱號。 近年來以“扎根上海，拓展全國”為方向，有選擇地相繼進(jìn)入武漢、南京、馬鞍山、沈陽、大連、西安等城市，開始了全國化、品牌化運作發(fā)展的歷史新階段。根據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心報告，大華集團在2002和2003年，分別列中國最大500強企業(yè)集團（營業(yè)收入）第483名、422名和423名。在上海市綜合企業(yè)百強年度排名中，2000年至2003年，大華集團分列第88441位。2002004年、2005年，經(jīng)上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評定，大華集團均為上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強第二名。2005年，大華集團榮獲2005中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)——綜合實力TOP10第七名。三、挖掘產(chǎn)品價值版塊競爭分析永和板塊目前的新房供應(yīng)主要集中在大華集團開發(fā)的陽城系列樓盤，規(guī)劃較為完整，目前在售的是其六期項目——陽城世家。大華陽城在今年初巔峰期時，均價曾高達(dá)13000元/平方米，經(jīng)過市場的調(diào)整，目前六期房價在8200元/平方米左右，房價已逐步回歸理性，相當(dāng)于一年前的房價水平。由于在區(qū)域內(nèi)只此一家，周邊競爭樓盤較少，因此房價再顯著下跌的可能性不大。就銷售狀況來看，該案9月份開盤來，至今已售出400多套房源，看來目前的房價還是比較能被消費者接受的。與該案幾步之遙的原平路是聞名的閘北教育園區(qū)，從幼兒園到高等教育一應(yīng)俱全，名校林立，較受自住家庭歡迎。再加上中環(huán)以及M7的概念，進(jìn)一步增加了該案的保值功能。u u 大華梧桐城邦地 址：上海市真華路1800弄區(qū) 域:寶山(環(huán)線位置:中外環(huán))單價報價: 7500 8300；小高層均價：7900；歷史范圍：7000~8600一 房 廳: 60；二房 廳: 80—95 ；三 房 廳: 110交屋時間:2006/9 公開日期:20050429 開盤時間:20050810項目簡介:小區(qū)總建面32萬平方米，總戶數(shù)628套，綠化率41%。由多層和小高層組成，均價7500元/平方米，（多層）（小高層）元/平方米/月。32萬平方米大型開放型街區(qū)規(guī)