【正文】 配合《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》覆蓋面較廣的媒體進(jìn)行集中宣傳，以硬性廣告為主軟性廣告為輔； u u 產(chǎn)品強(qiáng)銷期主題：北上海的“古北”濃情大華，成熟后的人居中心 網(wǎng)站媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)，增加業(yè)主論壇版面u u 活動(dòng)時(shí)間：78月u u在市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的今天，加強(qiáng)營(yíng)銷推廣更應(yīng)該加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新，推廣夜間看樓活動(dòng)。 活動(dòng)內(nèi)容：以“陽(yáng)城世家關(guān)心您”的名義，聯(lián)系周邊幾大購(gòu)物商場(chǎng)（九百家居）和中小學(xué)校，在入口處設(shè)置一個(gè)印有“大華陽(yáng)城世家”logo雨傘架，每當(dāng)下雨時(shí)即由大華陽(yáng)城世家在此處為沒有帶傘的消費(fèi)者和中小學(xué)生免費(fèi)贈(zèng)送雨傘，并由邀請(qǐng)主流媒體（電視臺(tái)、報(bào)刊）軟新聞炒作。陽(yáng)城世家牽手青少年基金”的大型標(biāo)語(yǔ)，陽(yáng)城世家承諾每位客戶購(gòu)進(jìn)一套陽(yáng)城房子，將由陽(yáng)城世家向青少年發(fā)展基金會(huì)捐助相對(duì)金額的捐款。u uu u 品牌知名度高，且極具區(qū)域影響力u u 戶外媒體：滬太路、汶水路、中環(huán)線沿途高炮，滬太路沿途道旗，售樓中心戶外看板、老滬太路橫幅、樓體巨幅區(qū)域內(nèi)較為罕見的小高層產(chǎn)品，廣受客戶擁戴。要素四：成熟的人居氛圍。用“陽(yáng)城天下”作為這一筆點(diǎn)晴之筆，是對(duì)項(xiàng)目的總結(jié)和升華，以更寬廣的胸懷含蓋了花園、美景、書院和世家。u u 客群三、周邊寶山、虹口、普陀地區(qū)的中薪收入人群。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對(duì)居住周邊環(huán)境的要求高于一切。 個(gè)體與私企業(yè)老板這一群族人數(shù)不在少數(shù)，他們對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。 個(gè)人月收入5000元以上的白領(lǐng)階層；l l 市場(chǎng)因素：2005年政策宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，各大樓盤都遭遇到了銷售障礙。 由于項(xiàng)目銷售量體比較大，至今已至六期，產(chǎn)生了一定的抗性u(píng) u 市場(chǎng)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)：本身大華品牌在上海的知名度及項(xiàng)目開發(fā)至今已是第六期，相對(duì)周邊的生活配套的完善，可增強(qiáng)客戶購(gòu)房信心。一方面充分利用推廣費(fèi)用，另一方面將媒體滲透度加深，達(dá)到區(qū)域的完整覆蓋。該項(xiàng)目占地面積408畝，規(guī)劃建設(shè)成為總建筑面積約43萬(wàn)平方米的低密度住宅區(qū)，總投資超過21億人民幣，計(jì)劃分三期實(shí)施，建成后的住宅區(qū)內(nèi)，將具有一所中學(xué)、一座幼兒園、20余棟1833層的高層住宅及遮蓋在綠樹叢中的TownHouse，更有約52000平方米的集中綠地，2000余株50年左右的原生態(tài)樹林，再加上約23000平方米的會(huì)所和商業(yè)建筑以及兩橫兩縱的規(guī)劃道路，使該小區(qū)交通方便快捷，配套設(shè)施齊全，生活舒適自然。預(yù)計(jì)9月底10月初推出二期聯(lián)體別墅，面積165250平方米左右，價(jià)格1200015000元/平方米。址：售樓處：華靈路698號(hào)/華靈路1號(hào)區(qū)32萬(wàn)平方米大型開放型街區(qū)規(guī)劃，歐式現(xiàn)代景觀園林。u u由于在區(qū)域內(nèi)只此一家，周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，因此房?jī)r(jià)再顯著下跌的可能性不大。根據(jù)中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心報(bào)告，大華集團(tuán)在2002和2003年，分別列中國(guó)最大500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)（營(yíng)業(yè)收入）第483名、422名和423名。 借助品牌價(jià)值目前，大華板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)仍屬于中等價(jià)位，新盤價(jià)格一般在8200－8600元／平方米左右；六年以上房齡的二手房掛牌價(jià)在7000－7500元／平方米之間；次新房在8000－8500元／平方米。 教育氛圍濃厚原平路震旦雙語(yǔ)幼兒園、閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級(jí)中學(xué)、新中高級(jí)中學(xué)等形成閘北教育一條街，為業(yè)主子女今后就讀提供了良好的教育環(huán)境。 居民出行便捷　　該板塊緊靠中環(huán)線高架，共和新路、汶水路、滬太路干道云集，該板塊占據(jù)了理想位置。 商業(yè)配套完善該板塊內(nèi)生活配套成熟，能夠完全滿足居民日常生活所需，擁有眾多商業(yè)及大型公建設(shè)施。由滬太支路、高平路、原平路組成的三縱，汶水路、永和路、陽(yáng)城路組成的三橫，構(gòu)成了多元化的社區(qū)公共生活空間，周邊的小區(qū)已具有一定規(guī)模，目前居民已有2萬(wàn)戶左右。目前市場(chǎng)上除了配套商品房之外，僅有高端物業(yè)的銷售狀況表現(xiàn)尚可，而面向普通消費(fèi)者的樓盤大部分依然滯銷。 市場(chǎng)供應(yīng)方面——新增供應(yīng)與存量供應(yīng)集中放量，供求比嚴(yán)重失衡 根據(jù)戴德梁行銷售排行前25位的公寓類商品房項(xiàng)目中，三分之一的樓盤平均單價(jià)在7000元以下；在所有成交房源中，單價(jià)7000元以下的占74%，而單價(jià)4000元以下的更是達(dá)到全部成交房源的50%左右。u u新城人口規(guī)模一般為20~30萬(wàn)人。 剖析市場(chǎng)價(jià)值第二部分 塑造篇一、 一、 剖析市場(chǎng)價(jià)值二、 二、 借助品牌價(jià)值三、 三、 產(chǎn)品定位二、 二、第三部分 執(zhí)行篇一、 一、隨著上海市總體規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和軌道交通的大量建設(shè)，上海國(guó)際大都市的地位將進(jìn)一步得以體現(xiàn)，同時(shí)這也將使土地的價(jià)值進(jìn)一步提升。中心城是上海政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是上海市城鎮(zhèn)體系的主體，以外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)作為中心城范圍，人口控制在800萬(wàn)人，城市建設(shè)用地600平方公里。 交通發(fā)展規(guī)劃：上海重大交通工程建設(shè)根據(jù)上海城市發(fā)展總體規(guī)劃和目標(biāo)，科學(xué)統(tǒng)籌加快推進(jìn)，相繼建成南浦大橋、楊浦大橋、內(nèi)環(huán)高架路、延安高架路、地鐵一號(hào)線、地鐵二號(hào)線、輕軌明珠線、磁懸浮列車、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)等一批標(biāo)志性工程。根據(jù)國(guó)家戰(zhàn)略，上海市將與國(guó)家有關(guān)部門和有關(guān)省市聯(lián)合協(xié)作，建設(shè)上海國(guó)際航運(yùn)中心洋山深水港，建設(shè)和完善鐵路、公路、內(nèi)河等集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，大力推動(dòng)集裝箱多式聯(lián)運(yùn)，建成外高橋港區(qū)三期四期工程，按照國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)劃完善長(zhǎng)江口航道整治，擴(kuò)大國(guó)際集裝箱運(yùn)輸?shù)暮骄€覆蓋面和航班次數(shù)，加強(qiáng)與周邊港口及相鄰省市的合作，建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)交易市場(chǎng)和航運(yùn)信息中心，加強(qiáng)物流規(guī)劃，改善航運(yùn)服務(wù)，提高管理水平和效率，建設(shè)快速高效的海上安全保障系統(tǒng)。市場(chǎng)價(jià)格方面——繼續(xù)震蕩整理受配套商品房供應(yīng)量及環(huán)線區(qū)域供應(yīng)比重變化等因素影響一季度住宅市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，1月份商品房均價(jià)為6645元／平方米，比上月下跌了8．8％；剔除動(dòng)遷配套房之后的商品住宅均價(jià)為9300 元／平方米，比上月下降了5．7％。u u 價(jià)格缺乏價(jià)值支持的項(xiàng)目將不得以降價(jià)或變象降價(jià)來(lái)迎合市場(chǎng)，高品質(zhì)、發(fā)展前景好的項(xiàng)目?jī)r(jià)格則將相對(duì)保持穩(wěn)定。價(jià)格在目前時(shí)常形式下，并不是決定性因素，一些品質(zhì)好，性價(jià)比高的項(xiàng)目依然受到市場(chǎng)歡迎。從某種意義上說，今年將是“品牌地產(chǎn)營(yíng)銷年”。熱銷品牌樓盤水岸藍(lán)橋、梧桐城邦、大華陽(yáng)城美景、大華陽(yáng)城書院、大華陽(yáng)城世家等，在上海的北部區(qū)域，大華集團(tuán)的分量舉足輕重。發(fā)掘項(xiàng)目的品牌價(jià)值“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”大華集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，經(jīng)過17年發(fā)展，形成以大華（集團(tuán)）有限公司為主體，40余家控股、參股子公司、分公司為骨干，20余家關(guān)聯(lián)企業(yè)密切協(xié)作，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃研發(fā)、建筑工程管理、營(yíng)銷策劃推廣、客戶資源服務(wù)和物業(yè)管理等方面已形成完整的專業(yè)化開發(fā)經(jīng)營(yíng)體系。三、挖掘產(chǎn)品價(jià)值 大華梧桐城邦(環(huán)線位置:內(nèi)中環(huán))單價(jià)報(bào)價(jià): 8800 10800；歷史范圍：7000~12000二 房 廳: 80—85；三 房 廳: 110—128；其他房 : 170交屋時(shí)間：2007/3；公開日期:20031209；開盤時(shí)間:20041020項(xiàng)目簡(jiǎn)介：小區(qū)總占地272400平方米。景觀：270度觀景視野，中央景觀區(qū)建筑底層架空的新視覺建筑。目前已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這就要求有適合區(qū)域經(jīng)濟(jì)時(shí)代的媒介形式產(chǎn)生。吸收新聞性媒體關(guān)注丟下一顆石子，就要激起千層波浪。u uu u 項(xiàng)目交房時(shí)間比較晚，梧桐城邦06年9月交房