【正文】 呈現(xiàn)外環(huán)內(nèi)量降價升，外環(huán)外量升價降的現(xiàn)象。航空港建設(shè)浦東國際機場第二跑道，增加機場的國際航線覆蓋面，完善浦東國際機場功能，加大航班密度、改善服務(wù)、提高市場競爭力，初步確立亞太地區(qū)航空樞紐港地位。到2020年，全市將有地鐵11條，全長330公里；輕軌7條，全長130公里，整個交通網(wǎng)規(guī)模達到460公里。新城是以區(qū)（縣）政府所在城鎮(zhèn)、或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市。上海市市政總體規(guī)劃研究大華陽城世家（六期）策劃提案 巧用媒體價值 廣告策略四、 四、 階段SP活動三、 三、u u規(guī)劃新城11個，分別是寶山、嘉定、松江、金山、閔行、惠南、青浦、南橋、城橋及空港新城和海港新城。此外，上海將以“三港兩路”建設(shè)為重點，建設(shè)上海國際航運中心，建設(shè)國際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運輸系統(tǒng)，形成銜接國內(nèi)外、輻射長江三角洲的快速、便捷的客貨運交通運輸網(wǎng)絡(luò)。u u信息港繼續(xù)完善大容量、高速率、廣覆蓋的寬帶主干網(wǎng)，加快建設(shè)具有多種接入方式的寬帶接入網(wǎng)，建成全市集約化信息管線系統(tǒng)，促進電信網(wǎng)有線電視網(wǎng)和計算機網(wǎng)的三網(wǎng)融合，實現(xiàn)各類基礎(chǔ)運營網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通和網(wǎng)絡(luò)資源的共享，加強信息安全體系，使上海成為亞太地區(qū)重要的國際通信樞紐之一。2月由于動遷配套房成交量的下降全市商品房成交均價出現(xiàn)了強勁反彈，達到7984 元／平方米，%，市場房價在整理中趨向平穩(wěn)。成交價格方面——中低價房左右住宅市場1月份上海動遷房源供應(yīng)已經(jīng)超過全部成交量的50%，直接拉低了市場均價。u u在相對熱銷的樓盤中，除了個別的小戶型、低總價的樓盤外，熱銷的基本上都是品牌開發(fā)商的項目，開發(fā)商的品牌效應(yīng)正日益凸顯。（三）大華版塊房地產(chǎn)市場分析大華板塊位于上海中心城區(qū)內(nèi)中環(huán)間寶山、普陀和閘北三區(qū)的交界處，總建筑面積400余萬平方米。尤其是原平路“教育街”上聚集了閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級中學(xué)、新中中學(xué)、行健學(xué)院等諸多市區(qū)級重點學(xué)校:深受“家有學(xué)子”的購房者的青睞。 近年來以“扎根上海，拓展全國”為方向，有選擇地相繼進入武漢、南京、馬鞍山、沈陽、大連、西安等城市，開始了全國化、品牌化運作發(fā)展的歷史新階段。大華陽城在今年初巔峰期時，均價曾高達13000元/平方米，經(jīng)過市場的調(diào)整，目前六期房價在8200元/平方米左右，房價已逐步回歸理性，相當于一年前的房價水平。由多層和小高層組成，均價7500元/平方米，（多層）（小高層）元/平方米/月。u u共有17棟小高層，均價7300元/平方米。址：共和新路2999號區(qū)%，小區(qū)由20余棟1830層的高層住宅組成，均價9000元/平方米。 萬里居住區(qū)——達安春之聲花園地域：普陀所剩房源不多。而且，通過區(qū)域強勢媒體的聯(lián)合，無疑可以形成一種聯(lián)動，擴大區(qū)域市場的概念，也為樓盤選擇營銷重點區(qū)域提供捷徑。優(yōu)勢分析：u u劣勢分析：u u 項目05年上海市商品住宅銷售面積50強排名35位u u 其他；u u 退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。 版塊規(guī)模大、社區(qū)人氣旺盛u u 舒適：以豐富而集中的周邊商業(yè)、教育設(shè)施為舒適度指標。陽城從一期開始經(jīng)歷了陽城花園、陽城美景、陽城書院和陽城世家，從案名即可看出項目的成長歷程，發(fā)展到第七期是作為大華陽城的收官之作面市，是整個社區(qū)發(fā)展的最終精華篇，案名方面應(yīng)當體現(xiàn)出承襲和超越兩種品格。10多年來，大華集團在上海相繼開發(fā)建設(shè)了大華社區(qū)，錦繡華城，清水灣，頤和華城，愉景華庭，陽城花園和公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計商品住宅竣工面積約500萬平方米。要素六：成熟的樓盤品質(zhì)。三、媒體策略媒體原則：u u媒體選擇u u 交通優(yōu)勢明顯，且具備升值潛力u uu uu u在現(xiàn)今上海房地產(chǎn)市場形勢更趨理性的大背景下，一般意義上的SP活動影響不大，難以產(chǎn)生顯著的效果，對項目的營銷推廣作用不大，因此本項目的SP活動目標要突破傳統(tǒng)SP活動在營銷推廣中的點綴作用的地位，通過獨特SP活動的組織策劃，配合有效的媒體推廣，充分利用大眾新聞媒體，力爭在市場上產(chǎn)生轟動效應(yīng)，使本項目成為公眾話題，引起目標客戶群的關(guān)注，提高項目的知名度和美譽度，吸引目標客戶到銷售現(xiàn)場，增加現(xiàn)場人氣，擴大項目的口碑宣傳，為項目營造良好的外部環(huán)境。第一階段、五一房展會（贊助公益活動） 活動內(nèi)容：在五一房展會期間與青少年基金會合作，在房展會上打出“大華另外雨傘是生活中必要之物，下雨時撐開既美觀又實用，也成為我們一種新的廣告形式，一定能吸引許多關(guān)注的目光。 活動目的：基于大華地區(qū)早已成熟的人氣氛圍，夜晚尤其可看出入住情況。u u 活動時間：9月教師節(jié)前后u uu u 平面媒體：手機帳單、固定電話帳單、DM直郵廣告的區(qū)域性覆蓋。 戶外媒體：滬太路、汶水路、場中路沿途高炮一所契合全家理想的房子比您更了解自己的需要 品牌造勢期推廣主題：中國房地產(chǎn)百強TOP 10第六名上海北部區(qū)域最成熟的居住中心——大華陽城世家——媒體選擇：u u 活動目的：由于在此階段，六期已經(jīng)基本銷售完畢，項目進入到下一期（陽城天下）的重點推廣，通過以老客戶帶新客戶的方式，擴大客戶源。 活動主題：“陽城世家驚喜大抽獎，暢游迪斯尼”u u 活動目的：充分利用本案的教育資源，為樓盤贏取最大范圍的美譽度。大部分目標客戶沒有時間白天看房，夏天快到了，白天炎熱而晚上看房天氣比較涼爽，在夜晚人相對更為感性，容易被售樓處和樣板間所營造出來的家的溫馨氛圍所打動，而且一家人一起看房，更容易決定，能加快成交速度。u u 活動主題：“大華雨中情”u uu u由于在現(xiàn)階段單向地將廣告訊息傳遞給目標受眾，往往讓受眾沒有參與感，難以調(diào)動他們的參與積極性，特別是在近期市場形勢相對不景氣的背景下，大部分售樓處現(xiàn)場人氣不旺，這十分不利于銷售的快速推進，所以本項目SP活動主要是通過活動的組織策劃，吸引目標市場注意，增加現(xiàn)場人氣，擴大知名度。u u 價格合理，具備抗跌能力 營銷整體思路對項目核心價值的考量就是打造核心競爭力，提煉出項目的最強點，成為本案能夠立足市場、抗衡競爭的有效武器。 雜志媒體：《上海樓市》、《21世紀房地產(chǎn)》u u 以新聞配合廣告宣傳u u保障人均享有充分的綠化、休閑空間，提高居住品質(zhì)。濃厚的人居氛圍，早已形成的人情化樓盤品牌，基于前面幾期的良好入住情況，社區(qū)的旺盛人氣成為大華版塊的特有氛圍。要素二：成熟的區(qū)位價值。此案名簡潔明了，卻不乏恢弘的氣勢，烘托出項目的鼎盛。 成熟：以長足發(fā)展的人居社區(qū)為樓盤明日展望之預(yù)鑒。產(chǎn)品定位工作在商務(wù)中心，生活在居住中心。 交通優(yōu)勢明顯，且具備升值潛力u uu u該群族也是我們項目的目標客戶。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，項目周邊日趨成熟發(fā)達的商業(yè)環(huán)境及良好的發(fā)展前景，對他們還是具有很大的誘惑力。 年齡層次在30——55歲為主； l l M7號線的開工，新滬路站點的確認u uu u階段性媒體重點轟擊 廣告最易產(chǎn)生“審美疲勞”，一段時期內(nèi)重復(fù)而無新意的廣告往往很難起到宣傳效果。(環(huán)線位置:內(nèi)中環(huán))單價報價：7500 9200；歷史范