【正文】 ，本案為07年8月 工作穩(wěn)定，準備1~2年后結(jié)婚的年輕男女；l l 政府公務員該群族文化素質(zhì)較高，具有穩(wěn)定的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。由于這幾年忙著打拼還未購置房產(chǎn)或直到現(xiàn)在才有能力改善自己的居住條件，現(xiàn)在他們想買房了，想為家人或自己創(chuàng)造一個更好的居住環(huán)境。u uu u形象定位：獨立＋成熟＋舒適＋情濃＋內(nèi)秀 情濃：以墨卷書香、厚積人脈為新居固有“人情味”招牌。陽城天下要素一：成熟的品牌價值。要素三：成熟的交通價值。從幼兒園到高等教育一應俱全。 版塊規(guī)模大、社區(qū)人氣旺盛u u在本案的操作上，總體營銷思路是：“借助品牌背景，強調(diào)個案的成熟性特征；以階段性促銷活動，控制銷售節(jié)點；強調(diào)獨有的教育資源，配合銷售活動；加強品牌塑造，引導七期入市過渡”。綜合分析下來，認為以大華的品牌優(yōu)勢帶動個體樓盤為好，把地塊優(yōu)勢分解亮化，并且此策略和其他在售盤的策略可以錯開，避其鋒芒。銷售方面借助活動的影響力，借助活動達到的客戶關注度不遺余力的推銷樓盤。 加強品牌塑造，引導七期入市過渡——大華地區(qū)經(jīng)過近十年的發(fā)展，大華陽城項目已從一期到七期占據(jù)了的天時地利人和條件。當銷售業(yè)績良好時，SP活動的開展往往就類似于慶功會，再加上媒體的炒作，可以使銷售更上一層樓。 活動主題：“和我們一起成長”——大華u uu u 活動內(nèi)容：仲秋節(jié)前后兩周內(nèi)，售樓部夜間延長至23：00，同時準備冷飲、酒水、月餅、西點等宵夜，可以在小高層的樣板間觀明月賞夜景，在夜間感受自己未來家的感覺，用親身感受打動客戶。 售樓處的再包裝u u 戶外媒體：樓體巨幅、引導旗（在虹口、寶山等地樹立）、滬太路、汶水路、場中路沿途高炮。主題：成長的足跡，記錄大華精神歷程大華陽城十年發(fā)展史。 平面媒體：手機帳單、固定電話帳單、DM直郵廣告的區(qū)域性覆蓋。 戶外媒體：樓體巨幅、橫幅u u 活動主題：“快樂圣誕第五階段、十月房展會（尾盤期） 活動組織：活動的關鍵也是充分利用現(xiàn)代大眾媒體，通過對活動的宣傳推廣，擴大項目的知名度和影響力，實現(xiàn)開盤后期的旺盛人氣，因此活動組織重點在于通過大眾媒體的推廣，實現(xiàn)吸引參與活動得目標客戶的同時借此擴大知名度，提高美譽度。u u 活動禮品：印有“大華陽城世家”LOGO的雨傘500把u u第二階段、維持關注度（強銷期） 活動目的：教育氣質(zhì)是本項目區(qū)別于其他同質(zhì)產(chǎn)品的“標簽”，應借此獨有資源延伸至銷售活動中來，一方面強調(diào)了樓盤的特有優(yōu)勢，另一方面也不落于俗套的銷售模式?；旧厦總€銷售階段都有必要開展SP促銷活動，可以針對銷售狀況的不同，開展適合當時情況的不同的活動。本案的核心價值：u u 網(wǎng)絡媒體：安家、搜房、上海熱線、易居網(wǎng)u u要素五：成熟的教育氣質(zhì)。水岸藍橋、梧桐城邦、大華陽城美景、大華陽城書院、大華陽城世家等十多個居住小區(qū)組成大華核心腹地。從成長到成熟見證大華陽城十年歷程 內(nèi)秀：以多層次產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與合理戶型配比豐富業(yè)主選擇空間。 獨立：以大華品牌的質(zhì)樸特征為依靠的獨立項目個性。不僅是對大華城社區(qū)的貢獻，也是對周邊街區(qū)城市建設的貢獻。 價格合理，具備抗跌能力u u 客群一、當?shù)氐耐獾厝丝??？偨Y(jié)本項目的客戶以上海市北區(qū)中環(huán)線周邊的區(qū)域客為主，他們生活或工作在北區(qū)（主要是閘北、寶山、普陀為主）,他們屬于社會的中堅階層，大多就職于國有企業(yè)，也有一部分民企、三資企業(yè)白領和政府公務員，他們的財力要高于普通工薪階層，有一定經(jīng)濟基礎，事業(yè)仍處于上升階段。原因是：該群族薪水收入水平相對較高，發(fā)展?jié)摿Υ?。目標客戶細分：u u 周邊各企事業(yè)單位職員；l l目標客戶定位市場風險分析：u uu uu u四、巧用媒體價值中環(huán)線內(nèi)萬里成熟生活社區(qū)，配套完善。址：新村路2000號區(qū)域：閘北 明園森林都市地9000平方米商業(yè)聯(lián)盟：銀行、商場、超市、衛(wèi)生所、郵政局、文化館、書店、辦公、健身中心、餐飲娛樂……全面的一站式生活商業(yè)配套服務，隨時可享。再加上中環(huán)以及M7的概念，進一步增加了該案的保值功能。2005年，大華集團榮獲2005中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)——綜合實力TOP10第七名。集團先后在寶山區(qū)和浦東新區(qū)開發(fā)、建設的大華社區(qū)和錦繡華城社區(qū)兩個現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)，普陀區(qū)大華清水灣花園、頤和華城和愉景華庭，閘北區(qū)大華陽城花園和潤華一方面，一些名不見經(jīng)傳的小樓盤無人問津；另一方面，知名樓盤熱鬧非凡，占據(jù)銷量排行榜的前列?！ u　　　u uu u目前在售主要是水岸藍橋。上海樓市的最大問題就是成交量過于低迷，而成交量低迷的重要原因就是剛性需求在目前的價位上被極大地壓抑了。預計2006年供過于求的趨勢不會改變。2006年住宅供應將不會下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應相對新增供應更具彈性，其比例將不斷上升，在市場定價機制中將發(fā)揮更大作用。u u 在2月份的市場成交量中，配套商品房成交量下降， 70140平方米戶型成交量有所下降，但總體變化不大，其中戶型面積在70100㎡區(qū)間的二房和120140㎡區(qū)間的三房最受市場追捧。2月份住宅月均成交面積約為92萬平方米，大大低于去年月均成交145萬平方米的成交量，下跌近四成。隨著城市居民可支配收入的提高，人口的增長，上海市房地產(chǎn)市場的基本需求基礎日益穩(wěn)固，人們在居住方面對量的需求增加的同時，在質(zhì)的方面也有很大提升 ，這些方面將為上海高端房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供廣闊的空間。第一部分 價值篇一、 一、提 綱 挖掘產(chǎn)品價值四、 四、 推廣總精神三、 三、 營銷整合思路二、 二、與房地產(chǎn)呈正相關的上海市宏觀經(jīng)濟，一直以來健康穩(wěn)定發(fā)展，預計未來幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，這為上海房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境。規(guī)劃朱家角、泗涇、周浦（康橋）、奉城、楓涇、堡鎮(zhèn)、南翔及羅店等22個左右中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口規(guī)模一般為5～10萬人。成交量方面——成交量大幅下跌，較去年一季度466萬平方米的成交量下跌近一半。住宅成交單套主力面積段依然是70140平方米，占成交總量的83%；面積超過140平方米 的住宅，在總成交量中的比例不到20%。整體市場均價大幅回升，這只是由于供求結(jié)構(gòu)使然，并不代表房地產(chǎn)市場的回暖。2006年上海房住宅市場預測加上去年上市未消化和推遲上市的存量住宅，2006年的市場供求比將嚴重失衡。 市場需求方面——剛性需求逐漸釋放，觀望情緒影響尤在由于2006年投機性需求空間很小，此前的投機或投資需求被大大弱化；自住型的購買需求將是今年市場消費的主旋律，盡管剛性需求依然存在，但是受前期市場影響，持幣觀望的剛性需求購買者仍占很大比例，這一輪入市的購房者在心態(tài)上已經(jīng)相當理性，那些注重品質(zhì)、價格定位合理的樓盤在逆市分化中凸現(xiàn)出自己的優(yōu)勢，因此也將更加獲得購房者的青睞。一些資金實力較弱的開發(fā)商將不得不采取有效的促銷手段，促進項目的快速變現(xiàn)，以保證資金流的暢通，價格防線將進一步被突破。大華社區(qū)由十多個居住小區(qū)組成，其核心是“大華公園世家花苑”，由康華苑、楓庭麗苑、濱江雅苑、水岸藍橋和大華公園世家D塊等共同組成，產(chǎn)品形態(tài)包括小高層、多層、聯(lián)排別墅。除此之外，板塊內(nèi)的郵局、銀行、公園、醫(yī)院等公建設施完備。尤其高平路上還擁有2710 、909 等6條公交線路始發(fā)站點，形成大華板塊公交樞紐中心