【正文】 打下堅實的基礎。 財富中心前期介入組織架構圖管理支持工程支持人事支持財務支持行政支持培訓支持督導支持營銷支持大陽物業(yè)管理有限公司（總經理）董事長財富中心物業(yè)管理處（經理）總經理管理處支持顧問小組項目貴公司 規(guī)劃設計階段在規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員、管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員僅從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理問題，結果造成物業(yè)建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整體布局上的缺陷以后往往難以彌補，因此在規(guī)劃設計之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設計方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設計方案是否合理，力求使設計方便日后的物業(yè)管理工作。l 監(jiān)控和消控中心的設置；l 人車分流的設計；l 公共照明開關設置位置；l 公共照明開關開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設計；l 垃圾房的設置；l 公共洗手間的設置；l 信報箱的設立；l 公共告示欄的配置。l 戶外及室內廣告的合理配置。 建設施工期間在“財富中心”建設施工階段施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設的施工質量是物業(yè)管理前期介入的重要內容。在建設過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現、早協調、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。l 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關工程（）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；l 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；l 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設備安裝、管線布置，進行現場監(jiān)督，確保安裝質量；l 提出遺漏工程項目的建議；l 對公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 物業(yè)銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)管理形象、及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象。物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。l 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，以規(guī)范的服務和形象展示，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現場解答客戶對物業(yè)管理方面的疑問；l 對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；l 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 竣工驗收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l 發(fā)現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設備的調試和驗收；l 制訂物業(yè)驗收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“財富中心”的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設計今后物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度及編制有關文件，印制各種證件，進行機構設置、人員聘用、人員培訓等前期工作。l 物業(yè)管理公約(業(yè)主臨時公約)；l 業(yè)主承諾書；l 物業(yè)管理服務協議；l 消防安全管理責任書；l 精神文明建設公約；l 入伙須知；l 裝飾裝修管理辦法；l 裝修管理協議；l 安全責任書。l 裝修承諾責任書；l 房屋及共用設備、設施管理規(guī)定l 治安管理規(guī)定；l 車輛停放管理規(guī)定；l 綠化管理規(guī)定；l 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；l 電梯使用須知；l 物業(yè)使用、服務指南；l 客戶基本情況登記表；l 客戶領房驗收交接表；l 裝修申請表；l 施工人員登記表；l 入伙會簽表；l 入伙資料簽收表；l 鑰匙簽收表；l 關于確定防火責任人的通知； 創(chuàng)優(yōu)達標在房產公司的支持和幫助下，公司按照國家、省、市物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)標準，提出以下管理目標：1. 經過一年的努力，公司在房產公司的協助下，完善財富中心必備的物業(yè)管理硬件設施，并建立一套系統的規(guī)范的管理制度，具備物業(yè)管理規(guī)范運作的條件。2. 2007年底前，按省級優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)標準，對財富中心規(guī)范管理，并通過市級優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)驗收，使財富中心的商業(yè)環(huán)境有一個顯著改觀，業(yè)戶滿意率達85％。經過公司上下的共同努力，使財富中心的物業(yè)管理工作達到省級優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)標準和市級文明示范標準。3. 2008年底，進一步強化基礎管理，完善服務，將財富中心建成省示范優(yōu)秀商業(yè)中心和國家級優(yōu)秀商業(yè)中心，成為江蘇省在商業(yè)物業(yè)管理上的一顆燦爛的新星。 5 業(yè)主服務 業(yè)主入伙通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)主的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時保證入伙各項資料收集歸檔。l 管理處在業(yè)戶入伙前準備好以下文件：a. 房屋驗收單；b. 業(yè)戶使用公約；c. 裝修責任書。d. 其他相關資料；l 在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時，業(yè)戶接待員應查驗業(yè)主以下資料：a. 入伙通知書；b. 售房合同；c. 業(yè)主身份證；d. 其他注明應具備的文件資料。l 業(yè)戶入伙時以下文件由業(yè)戶服務部主管負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收：a. 業(yè)主手冊；b. 入伙須知；c. 裝修指引(附裝修申請表)；d. 其他相關文件；l 管理處在受理業(yè)主入伙時由業(yè)主接待人員和陪同驗房人員做好以下記錄：a. 業(yè)主登記表；b. 驗房簽收記錄；c. 入伙資料簽收記錄；d. 領取鑰匙簽收記錄；e. 入伙收費記錄。l 財務核收業(yè)主各項費用。l 在業(yè)主交清費用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填寫《客戶領房驗收交接表》。驗收合格，收取鑰匙；驗收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗收認可，再發(fā)放鑰匙。 裝修管理通過對裝修過程的控制；對裝修隊伍的管理，從而保障物業(yè)的整潔、安全，建筑物、設備、設施的完好。l 裝修管理文件：a. 裝修申請表；b. 裝修管理辦法；c. 業(yè)主(租戶)裝修承諾書；d. 裝修管理協議；e. 安全責任書；f. 施工人員登記表。l 裝修管理審批程序a. 業(yè)主填好《裝修申請表》并附有關圖紙說明與施工人員的身份證復印件；b. 管理處拿到審批材料當場初審后，將施工人員登記表交施工隊負責人帶回填寫。同時向施工隊介紹裝修的規(guī)定；c. 管理處接受裝修申請后經設備主管初審管理處經理復審后隔天將裝修申請表的—聯送交裝修業(yè)主；d. 施工隊負責人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復印件和照片，現場管理員檢查無誤后為施工隊辦理臨時出入證，施工隊繳納有關費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字；e. 業(yè)戶服務部主管辦理臨時出入證，通知業(yè)主可以開始裝修施工。l 裝修現場管理a. 業(yè)戶服務部將裝修施工隊臨時出入情況匯總表交保安主管，保安部按登記表查驗施工人員