【正文】 打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 財(cái)富中心前期介入組織架構(gòu)圖管理支持工程支持人事支持財(cái)務(wù)支持行政支持培訓(xùn)支持督導(dǎo)支持營銷支持大陽物業(yè)管理有限公司（總經(jīng)理）董事長財(cái)富中心物業(yè)管理處（經(jīng)理）總經(jīng)理管理處支持顧問小組項(xiàng)目貴公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理問題，結(jié)果造成物業(yè)建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整體布局上的缺陷以后往往難以彌補(bǔ)，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。l 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；l 人車分流的設(shè)計(jì)；l 公共照明開關(guān)設(shè)置位置；l 公共照明開關(guān)開閉形式；l 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；l 垃圾房的設(shè)置；l 公共洗手間的設(shè)置；l 信報(bào)箱的設(shè)立；l 公共告示欄的配置。l 戶外及室內(nèi)廣告的合理配置。 建設(shè)施工期間在“財(cái)富中心”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。在建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過程中逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。l 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關(guān)工程（）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；l 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；l 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 對(duì)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 物業(yè)銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)管理形象、及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象。物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動(dòng)。l 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；l 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，以規(guī)范的服務(wù)和形象展示，建立良好的物業(yè)形象；l 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對(duì)物業(yè)管理方面的疑問；l 對(duì)物業(yè)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；l 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 竣工驗(yàn)收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對(duì)物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；l 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“財(cái)富中心”的物業(yè)管理更能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，在物業(yè)正式交付驗(yàn)收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計(jì)今后物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培訓(xùn)等前期工作。l 物業(yè)管理公約(業(yè)主臨時(shí)公約)；l 業(yè)主承諾書；l 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；l 消防安全管理責(zé)任書；l 精神文明建設(shè)公約；l 入伙須知；l 裝飾裝修管理辦法；l 裝修管理協(xié)議；l 安全責(zé)任書。l 裝修承諾責(zé)任書；l 房屋及共用設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定l 治安管理規(guī)定；l 車輛停放管理規(guī)定；l 綠化管理規(guī)定；l 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；l 電梯使用須知；l 物業(yè)使用、服務(wù)指南；l 客戶基本情況登記表；l 客戶領(lǐng)房驗(yàn)收交接表；l 裝修申請(qǐng)表；l 施工人員登記表；l 入伙會(huì)簽表；l 入伙資料簽收表；l 鑰匙簽收表；l 關(guān)于確定防火責(zé)任人的通知； 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)在房產(chǎn)公司的支持和幫助下，公司按照國家、省、市物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，提出以下管理目標(biāo)：1. 經(jīng)過一年的努力，公司在房產(chǎn)公司的協(xié)助下，完善財(cái)富中心必備的物業(yè)管理硬件設(shè)施，并建立一套系統(tǒng)的規(guī)范的管理制度，具備物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作的條件。2. 2007年底前，按省級(jí)優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)財(cái)富中心規(guī)范管理，并通過市級(jí)優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)驗(yàn)收，使財(cái)富中心的商業(yè)環(huán)境有一個(gè)顯著改觀，業(yè)戶滿意率達(dá)85％。經(jīng)過公司上下的共同努力，使財(cái)富中心的物業(yè)管理工作達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市級(jí)文明示范標(biāo)準(zhǔn)。3. 2008年底，進(jìn)一步強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，完善服務(wù)，將財(cái)富中心建成省示范優(yōu)秀商業(yè)中心和國家級(jí)優(yōu)秀商業(yè)中心，成為江蘇省在商業(yè)物業(yè)管理上的一顆燦爛的新星。 5 業(yè)主服務(wù) 業(yè)主入伙通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)主的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時(shí)保證入伙各項(xiàng)資料收集歸檔。l 管理處在業(yè)戶入伙前準(zhǔn)備好以下文件：a. 房屋驗(yàn)收單；b. 業(yè)戶使用公約；c. 裝修責(zé)任書。d. 其他相關(guān)資料；l 在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時(shí)，業(yè)戶接待員應(yīng)查驗(yàn)業(yè)主以下資料：a. 入伙通知書；b. 售房合同；c. 業(yè)主身份證；d. 其他注明應(yīng)具備的文件資料。l 業(yè)戶入伙時(shí)以下文件由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收：a. 業(yè)主手冊；b. 入伙須知；c. 裝修指引(附裝修申請(qǐng)表)；d. 其他相關(guān)文件；l 管理處在受理業(yè)主入伙時(shí)由業(yè)主接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄：a. 業(yè)主登記表；b. 驗(yàn)房簽收記錄；c. 入伙資料簽收記錄；d. 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄；e. 入伙收費(fèi)記錄。l 財(cái)務(wù)核收業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用。l 在業(yè)主交清費(fèi)用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫《客戶領(lǐng)房驗(yàn)收交接表》。驗(yàn)收合格，收取鑰匙；驗(yàn)收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。 裝修管理通過對(duì)裝修過程的控制；對(duì)裝修隊(duì)伍的管理，從而保障物業(yè)的整潔、安全，建筑物、設(shè)備、設(shè)施的完好。l 裝修管理文件：a. 裝修申請(qǐng)表；b. 裝修管理辦法；c. 業(yè)主(租戶)裝修承諾書；d. 裝修管理協(xié)議；e. 安全責(zé)任書；f. 施工人員登記表。l 裝修管理審批程序a. 業(yè)主填好《裝修申請(qǐng)表》并附有關(guān)圖紙說明與施工人員的身份證復(fù)印件；b. 管理處拿到審批材料當(dāng)場初審后，將施工人員登記表交施工隊(duì)負(fù)責(zé)人帶回填寫。同時(shí)向施工隊(duì)介紹裝修的規(guī)定；c. 管理處接受裝修申請(qǐng)后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后隔天將裝修申請(qǐng)表的—聯(lián)送交裝修業(yè)主；d. 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜《裝修申請(qǐng)表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場管理員檢查無誤后為施工隊(duì)辦理臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字；e. 業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時(shí)出入證，通知業(yè)主可以開始裝修施工。l 裝修現(xiàn)場管理a. 業(yè)戶服務(wù)部將裝修施工隊(duì)臨時(shí)出入情況匯總表交保安主管，保安部按登記表查驗(yàn)施工人員