【正文】 的收取標(biāo)準(zhǔn)（西安、南京等地已經(jīng)實(shí)施）；（5）適當(dāng)調(diào)整土地增值稅和所得稅的預(yù)征制度，預(yù)征率適當(dāng)下調(diào)的可能性非常大，甚至不排除調(diào)低土地增值稅稅率的可能；（6）部分城市可能推出購(gòu)房入戶(hù)政策、購(gòu)房退個(gè)稅政策；（7）調(diào)整對(duì)“普通住房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費(fèi)的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實(shí)施）；（8）放寬境外、港澳臺(tái)人士在國(guó)內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實(shí)施）。上述政策不一定都從中央層面出臺(tái)，很大一部份將從地方層面推出。3. 對(duì)保障性住房立法，一定程度上化解了市場(chǎng)對(duì)樓市的擔(dān)憂(yōu)，減輕了政府面對(duì)“住不起房”、公共服務(wù)功能缺位的社會(huì)壓力。另外，從保障性住房方面看，近期廈門(mén)、深圳運(yùn)用地方立法權(quán)率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國(guó)家層面進(jìn)行相關(guān)立法積累了經(jīng)驗(yàn)。立法堅(jiān)持居者“有房住”而非“有房產(chǎn)”理念，“以租為主出售為輔”理念等。并且對(duì)保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場(chǎng)對(duì)“保障性住房會(huì)沖擊商品房”的擔(dān)憂(yōu)。4. 地方托市，區(qū)域龍頭房企更受青睞最近幾個(gè)月來(lái)，媒體報(bào)道的一些新聞事件，如“去年下半年萬(wàn)科在杭州掀起降價(jià)風(fēng)波后被政府問(wèn)話(huà)”、以及“恒大、萬(wàn)科南京降價(jià)受罰”、“沈陽(yáng)房協(xié)組織不降價(jià)聯(lián)盟”等，應(yīng)值得關(guān)注。雖然“恒大降價(jià)受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地方托市有所抬頭。雖然房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有成為國(guó)家2009年10大振興產(chǎn)業(yè)之一，但是作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車(chē)頭，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必成為國(guó)家重點(diǎn)扶持的對(duì)象，各地方政府也會(huì)出臺(tái)各種利好消息，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。作為2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。 09年一季度成都市土地市場(chǎng)分析1. 土地市場(chǎng)概況圖211：成都市近五季度土地成交狀況圖（1），%，土地供應(yīng)方面縮水嚴(yán)重。在去年三、四季度市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)之后，09年伊始，政府緊縮土地市場(chǎng)，主城區(qū)一月、二月甚至出現(xiàn)了0供應(yīng)的情況。（2）從圖中可以看到每年的第一季度，土地市場(chǎng)都不活躍。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。畢竟無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都無(wú)力承受持續(xù)的大規(guī)模供應(yīng)，一季度是一個(gè)調(diào)整期。2. 一季度土地成交情況圖212：成都市09年已季度土地成交狀況圖（1）一季度有14宗土地順利成交，比上季度減少了2宗。其中，主城區(qū)4宗土地成交，%；郊縣成交10宗，%。（2），占到了總成交量的近5成。相比08年四季度住宅用地所占的比例又有所提高。但從具體的成交情況開(kāi)看，本季度供應(yīng)基數(shù)太小，大多數(shù)住宅用地都是以起拍價(jià)成交，并且全部位于郊縣。由于受到資金鏈緊張的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然不高。3. 土地成交價(jià)格分析成交土地列表（萬(wàn)元/畝）時(shí)間一月二月三月主城區(qū)00郊縣9590表21：09年一季度土地成交均價(jià)圖213：近五季度土地成交均價(jià)，也是近五個(gè)季度中最低的一個(gè)季度。造成這種情況的原因是因?yàn)橛写篌w量低價(jià)的工業(yè)地塊成交，成交金額大都在30萬(wàn)元/畝以下，拉低了市場(chǎng)的整體成交價(jià)格。 09年一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 市場(chǎng)概況商品房供應(yīng)成交概況圖214：近五季度供應(yīng)成交概況，%，為一年來(lái)的最低值，供應(yīng)量的銳減與歲末年初的市場(chǎng)有關(guān)，春節(jié)的傳統(tǒng)淡季開(kāi)發(fā)商大都選擇觀望，進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目很少。但與之形成鮮明對(duì)比的則是房品房成交量的大幅攀升，是一年來(lái)的最高值，%。單季成交量大幅超越了單季的新增供應(yīng)量。一季度從供應(yīng)與成交巨大的量差可以看到，現(xiàn)階段的銷(xiāo)售是以消化市場(chǎng)存量房為主。2. 一季度供應(yīng)市場(chǎng)分析各月供應(yīng)情況分析圖215：第一季度各月土地供應(yīng)情況（1）09年第1季度主城區(qū)供應(yīng)商品住宅供應(yīng)呈現(xiàn)出一個(gè)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。一、二月受到假期和對(duì)未來(lái)形勢(shì)預(yù)判不明的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應(yīng)成為前期的主基調(diào)。（2）進(jìn)入三月隨著小陽(yáng)春行情的越發(fā)明顯，剛性需求的大量釋放，供應(yīng)市場(chǎng)被帶動(dòng)，與前兩個(gè)月相比供應(yīng)面積增加67萬(wàn)方左右。另外為了四月的房交會(huì)，部分項(xiàng)目也推出新房原造勢(shì)，聚斂人氣，一定程度上也帶動(dòng)供應(yīng)量。3. 一季度商品房需求市場(chǎng)分析（1）各月商品房需求分析圖216：近五季度商品房成交量圖217：09年第一季度各月商品房成交情況09年一季度，%，成交套數(shù)31145套，%。一季度延續(xù)了上季度的走勢(shì)——成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月上漲（08年11月成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲）。從數(shù)據(jù)可以看到有置業(yè)需求的消費(fèi)者是大量存在的，經(jīng)過(guò)了去年第四季度政策的刺激與價(jià)格的調(diào)整后，一些消費(fèi)者心目中的“階段性”低點(diǎn)出現(xiàn)，紛紛開(kāi)始介入樓市進(jìn)行置業(yè)。（2）主城區(qū)需求分析圖218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。其中金牛區(qū)成交量大幅上漲，本季度成交5710套，%。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了2000左右。相較之下青羊、武侯的漲幅則較低，但隨著本輪供應(yīng)城西市場(chǎng)的打開(kāi)，預(yù)計(jì)未來(lái)城西各行政區(qū)的成交量也會(huì)迎頭趕上。城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動(dòng)，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。據(jù)中原調(diào)查顯示，拆遷戶(hù)集中于成華區(qū)，在客戶(hù)組成中，部分在售項(xiàng)目高達(dá)45%的購(gòu)房者屬于拆遷戶(hù)，使區(qū)域成交量節(jié)節(jié)攀升。 09年一季度成都市房屋價(jià)格分析1. 近五季度各區(qū)域均價(jià)比較圖219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價(jià)比較（1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數(shù)方位的項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)了上升，%。（2）樓盤(pán)價(jià)格的上調(diào)多集中在23月，而出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)的根本原因則是這輪小陽(yáng)春行情的不期而遇。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購(gòu)房者的觀望情緒，讓開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了階段性的強(qiáng)勢(shì)地位。當(dāng)定價(jià)的主動(dòng)權(quán)回歸開(kāi)發(fā)商后，部分樓盤(pán)出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢(shì)。（3）郊縣方面本季度價(jià)格為3740元/平米，%。郊縣價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)屬于正常回調(diào)，原因是因?yàn)樯霞径冉伎h出現(xiàn)了幾個(gè)多層項(xiàng)目，極端值影響較大，而本季受這類(lèi)因素影響較小。（4）本季度的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)在這股暖流的刺激下，市場(chǎng)價(jià)格還有繼續(xù)上調(diào)的可能性。但漲價(jià)之后的市場(chǎng)如何變化，仍需要進(jìn)一步觀察。2. 近五季度各房屋類(lèi)型價(jià)格比較圖220：近五季度各業(yè)態(tài)價(jià)格比較本季度由于主城區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，因此各業(yè)態(tài)的價(jià)格不同程度的被郊縣項(xiàng)目拉低。呈現(xiàn)出一片“普降之勢(shì)”。但是事實(shí)上，在季度后期，因?yàn)殇N(xiāo)售情況良好一些項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了變化，無(wú)論哪種業(yè)態(tài)目前的價(jià)格都有回升趨向。預(yù)計(jì)這種上升的趨向在第二季度的價(jià)格中將會(huì)明顯的表現(xiàn)出來(lái)。3. 近五季度主城區(qū)與郊縣價(jià)格對(duì)比圖221：近五季度主城區(qū)和郊縣價(jià)格對(duì)比（1）09年一季度的主城區(qū)的價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了回升，%。在09年初成都樓市價(jià)格來(lái)到一個(gè)階段性底部之后，市場(chǎng)剛性需求開(kāi)始逐步釋放，年后一輪“小陽(yáng)春”行情更是讓樓市出現(xiàn)了久違的火熱。項(xiàng)目前期降價(jià)幅度較大，甚至一些樓盤(pán)出現(xiàn)了虧本銷(xiāo)售，今年剩余的房源不多，只剩一些尾盤(pán)，此時(shí)適當(dāng)提一點(diǎn)價(jià)、補(bǔ)一點(diǎn)利潤(rùn)空間。（2）郊縣方面由于項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)存在著多樣性，因此預(yù)期價(jià)格浮動(dòng)的范圍較大，且區(qū)域相對(duì)主城區(qū)對(duì)市場(chǎng)的靈敏度有一定的滯后性，在本季度價(jià)格接觸到了底部，為3740元/平米。預(yù)計(jì)隨著這股“暖風(fēng)”吹到郊縣，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。 09年一季度成都市房地產(chǎn)狀況分析總結(jié)1. 房產(chǎn)相關(guān)政策：預(yù)期見(jiàn)底房地產(chǎn)被排除在十大振興行業(yè)規(guī)劃之外；兩會(huì)召開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)吵的熱鬧，做的寥寥。本季度關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論一直此起彼伏，但落實(shí)出臺(tái)的政策卻不多。政策預(yù)期見(jiàn)底是因?yàn)榍捌跓o(wú)論是中央還是地方針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策頻出，目前看來(lái)市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)、成交也都給予了積極的回應(yīng)，各大城市的成交量有起色。因此在這樣的情況下短期內(nèi)可能不會(huì)再出臺(tái)相關(guān)的利好刺激政策，主動(dòng)權(quán)再次交給市場(chǎng)。2. 土地市場(chǎng) ：期待突破，%，土地供應(yīng)方面縮水嚴(yán)重。為近一年供應(yīng)量最小的一個(gè)季度；成交方面，本季度有14宗土地順利成交，比上季度減少了2宗。其中，主城區(qū)4宗土地成交，%；郊縣成交10宗，%。3. 供應(yīng)和成交市場(chǎng)：陽(yáng)春而至，供需量旺（1）供應(yīng)市場(chǎng)09年一季度前期供應(yīng)端緊縮，后期市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)集中的供應(yīng)。在經(jīng)歷前期較長(zhǎng)時(shí)間的消化之后供應(yīng)端有所起色。特別是進(jìn)入3月供應(yīng)量屢創(chuàng)的新高，開(kāi)發(fā)商方面力圖抓住此輪的“小陽(yáng)春”行情，提高銷(xiāo)售額。預(yù)計(jì)此后一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)市場(chǎng)將改變之前萎靡的情況。（2）成交市場(chǎng)09年一季度，的成交量從開(kāi)始的震蕩上揚(yáng)到目前的穩(wěn)定在高位，行情趨穩(wěn)表示目前絕大部分消費(fèi)者已經(jīng)形成共識(shí)，即現(xiàn)在是置業(yè)的良好時(shí)機(jī)，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)此輪剛性需求的爆發(fā)將會(huì)與4月底舉行的房交會(huì)組成一個(gè)貫穿上半年的巨大需求市場(chǎng)。4. 價(jià)格目前的市場(chǎng)需求以自住為主，而投資客則甚為稀缺。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，因此，不難發(fā)現(xiàn)推動(dòng)此輪上揚(yáng)行情的是一群購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱的人群，當(dāng)漲價(jià)的幅度超出了這部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，他們將再度轉(zhuǎn)為觀望。 在目前的形勢(shì)下價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)上漲，但預(yù)計(jì)為了不影響剛性需求其漲幅空間有限，不會(huì)再出現(xiàn)暴漲行情。成都作為一座來(lái)了就不想走的西部大型城市，擁有優(yōu)美的居住環(huán)境和無(wú)限投資商業(yè)環(huán)境。，中央財(cái)政政策會(huì)往四川各地傾斜，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有助于成都加入北京、上海等全國(guó)發(fā)達(dá)城市的行列。房地產(chǎn)方面，土地價(jià)格逐漸走低的現(xiàn)在，正是開(kāi)發(fā)商拿地的最好時(shí)機(jī)，隨著剛性需求的逐漸釋放，房?jī)r(jià)將會(huì)逐漸回升。綜上分析可得出，本項(xiàng)目具有較好的中觀投資環(huán)境。 09年郫縣一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析圖222：郫縣一季度土地供需走勢(shì)一季度，受樓市低迷影響，同比環(huán)比均大幅下滑，政府及開(kāi)發(fā)商信心嚴(yán)重不足。 另外。2. 郫縣住宅市場(chǎng)（1）郫縣一季度新增預(yù)售供應(yīng)狀況圖223：郫縣一季度新增預(yù)售供應(yīng)對(duì)比①09年一季度，%，%；%，%；②從08年初，受成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣開(kāi)始頹勢(shì)下行，新增預(yù)售供應(yīng)節(jié)節(jié)下滑，各大樓盤(pán)主要集中消化存量房源。（2）郫縣住宅成交狀況圖224郫縣近五季度住宅成交面積①09年13月，%，%；②整體走勢(shì)呈現(xiàn)“v”字型，受08年中各種不利因素的影響，08年三季度跌落最低點(diǎn)，從08年四季度開(kāi)始，各樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)消化存量，成交情況已經(jīng)回到08年初水平，開(kāi)始上行的態(tài)勢(shì)。圖225：郫縣一季度各月住宅成交狀況①一季度前兩個(gè)月，成交量基本持平，成交面積在4萬(wàn)平米左右波動(dòng)，成交套數(shù)在400套左右波動(dòng)，相比08年12月的613套，均有所下滑；②3月開(kāi)始，%%，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的作用明顯，市場(chǎng)小幅回暖；③4月份，有望沖擊8萬(wàn)平米、800套左右的月均成交量。（3）郫縣住宅價(jià)格狀況圖226：郫縣近五季度成交均價(jià)走勢(shì)①一季度，郫縣整體成交均價(jià)3483元/平米，%，%，基本與08年四季度持平；②從整體上看，趨勢(shì)是下行為主，僅在08年三季度時(shí)，由于當(dāng)時(shí)成交物業(yè)的主力集中在多層、別墅及精裝電梯公寓上，使成交價(jià)格沖高至3818元/平米。圖227：郫縣一季度各月成交均價(jià)走勢(shì)①成交均價(jià)的月度走勢(shì)上，同樣呈現(xiàn)V字型；最低谷出現(xiàn)在1月份，郫縣整體成交均價(jià)降到3384元/平米，從2月份開(kāi)始小幅向上攀升；3月底，重新回到3500元/平米以上；②隨著成交量的回穩(wěn)以及房交會(huì)的即將召開(kāi)，郫縣成交均價(jià)將穩(wěn)定一段時(shí)間。3. 09年一季度郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況總結(jié)（1）郫筒、犀浦、紅光依然為郫縣“傳統(tǒng)三甲”，%；（2）整體新增供應(yīng)下降，成交上漲，存量套數(shù)214套；（3）季度成交均價(jià)同比下滑，與08年季度基本持平，維持在3450元/平米左右，13月月度成交均價(jià)逐步小幅上漲，短期內(nèi)將不會(huì)有大的波動(dòng)。 09年郫縣紅光鎮(zhèn)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析1. 紅光鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)概況紅光鎮(zhèn)地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅13公里，屬郫縣城市組團(tuán)次中心，分為4個(gè)功能片區(qū)，即以工業(yè)為主、約5平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；以教育為主、共3平方公里的西華大學(xué)片區(qū)；以及以商業(yè)和居住為主、總計(jì)為5平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。 作為高新西區(qū)的另外一個(gè)主要配套服務(wù)區(qū)，以及成都現(xiàn)代工業(yè)港的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其他兩個(gè)板塊，正處于起步期。 目前，板塊內(nèi)的開(kāi)發(fā)商以本地企業(yè)為主，較為知名的僅有正成地產(chǎn)。2. 紅光鎮(zhèn)住宅新增預(yù)售供應(yīng)圖228：紅光鎮(zhèn)一季度新增住宅預(yù)售供應(yīng)09年一季度，紅光鎮(zhèn)新增預(yù)售供應(yīng)為零，08年四季度也僅供應(yīng)280套，約3萬(wàn)平米的房源。3. 紅光鎮(zhèn)一季度成交量圖229：紅光鎮(zhèn)一季度各月住宅成交狀況一季度，紅光鎮(zhèn)共成交住宅284套，；13月，成交量整體呈上升趨勢(shì)，但幅度較小，3月份成交110套，僅比1月份多出11套。4. 紅光鎮(zhèn)住宅價(jià)格圖230：紅光鎮(zhèn)一季度各月成交均價(jià)走勢(shì)與其他城鎮(zhèn)不同，紅光鎮(zhèn)的房屋均價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回升的跡象，反而由年初的3337元/平米一路下滑到3035元/平米，每平米降價(jià)302元。5. 紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況總結(jié)（1）繼08年一季度后，新增供應(yīng)再次為零，新開(kāi)樓盤(pán)也較少，主要依靠存量；（2）成交量緩慢上升，但受板塊整體特點(diǎn)限制，基本已經(jīng)達(dá)到正常水平；（3）成交均價(jià)還未見(jiàn)回升，截止到3月底，已經(jīng)降至3000元/平米左右；（4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少導(dǎo)致物業(yè)類(lèi)型較為單調(diào)，客戶(hù)面較窄，基本以本地居民及現(xiàn)代工業(yè)港從業(yè)人員為主。本項(xiàng)目所在微觀區(qū)域處于成都市西北方向郫縣紅光鎮(zhèn)，紅光鎮(zhèn)除了擁有悠久的社會(huì)歷史環(huán)境以外，同樣擁有蒸蒸日上的商業(yè)投資環(huán)境和人文與自然相輔相成的居住環(huán)境。高新西區(qū)的發(fā)展，使“大成都”的概念逐漸被人們所接受，周邊大型企業(yè)和高校的入住，使得該區(qū)域充滿(mǎn)人氣。同時(shí)，相比城中地區(qū)，較為低廉的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格，是同時(shí)吸引開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的重要因素。綜上分析，本項(xiàng)目具有較好的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第三章 市場(chǎng)調(diào)研與分析 從收集的40份調(diào)查問(wèn)卷顯示，購(gòu)房者大多傾向于二環(huán)到三環(huán)這樣一個(gè)位置。由于二環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高，且環(huán)境不太適合居住。近年來(lái)，成都