【正文】 多國內外企業(yè)前來開發(fā)區(qū)投資辦廠，如曙光集團、揚力集團、科龍集團、牧羊集團、華夏集成光電、日本川奇光電、揚州熱電廠、留學人員創(chuàng)業(yè)園、諾亞鐳射等等，還有江海學院、商務高等職業(yè)學校、揚州客運西站等教育和交通設施，大量人口的進入產(chǎn)生了對房地產(chǎn)的巨大需求，使南區(qū)房地產(chǎn)開始逐漸起步。（3）南區(qū)2004年上半年實現(xiàn)零的突破，％，％，目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在開發(fā)區(qū)的西南部，客運西站附近，基本上是多層、小高層為主的中檔社區(qū)，但也將要開發(fā)一個別墅型項目“金湖灣”，產(chǎn)品以100—140平方米的二房、三房為主，價格在3100—3500元/平方米左右。（4）前期開發(fā)的潤揚廣場項目由于靠近西客站，商業(yè)和住宅銷售均很順利。目前開發(fā)的鴻大花園、星都芳庭和金湖灣項目以住宅為主，由于產(chǎn)品質素不高，離市區(qū)距離和配套均不夠理想，面臨其它各區(qū)域的激烈競爭，銷售速度較慢，價格也較其它區(qū)域為低。（5）多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復式產(chǎn)品銷售不暢。主要客戶群(1)主要以工業(yè)開發(fā)區(qū)內的企業(yè)員工、白領和管理人員為主。（2）開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域的農民、企業(yè)員工。（3）周邊縣市的新移民，購房來揚州居住。（4）市區(qū)的居民為改善居住環(huán)境前來購房。趨勢分析（1）隨著開發(fā)區(qū)招商引資的進行，將會有更多的大中型企業(yè)進駐，未來高層次人才數(shù)量將大大增加，對居住的需求也會不斷上升，促進房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。（2）未來生活區(qū)內還將有“新港名星花園”、“淮都左郡”等項目接連開發(fā)，生活區(qū)人口和配套設施也會逐漸增加，對整個區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有良好促進作用。（3）配套設施的缺乏和生活環(huán)境的雜亂仍是南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，極大地限制了市區(qū)購房者的熱情和整體房價的提升，未來開發(fā)項目仍將以中檔產(chǎn)品為主，無法與其它區(qū)域產(chǎn)品進行競爭。（4）隨著大橋開通，南北要素融合的“瓶頸”被打破，揚州與蘇南、鎮(zhèn)江成為“零距離”的區(qū)域共同體，生產(chǎn)要素的交流將從數(shù)量、類別等各方面發(fā)生變化，這將帶動揚、鎮(zhèn)城市功能的細化分工和深層次變動，使得兩市聯(lián)手打造特大型、跨江式區(qū)域中心“雙子城”成為可能。由此，從這里直到鎮(zhèn)江將成為揚州和鎮(zhèn)江的一個未來的“衛(wèi)星城”，給揚州房地產(chǎn)業(yè)消費需求提供較大的發(fā)展空間。（5）由于這里相對城區(qū)具有更好的自然環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)，因此可以提供比市區(qū)房產(chǎn)更好的居住和生活空間，未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將從為開發(fā)區(qū)提供生活配套居住功能轉向為市區(qū)居民和鎮(zhèn)江新移民提供生態(tài)、高尚和完善的生活居住區(qū)，最終實現(xiàn)揚州與鎮(zhèn)江等縣市的融合、聯(lián)盟，成為揚州和鎮(zhèn)江的經(jīng)濟發(fā)動機和大型居住公園。（二）、北區(qū)代表樓盤：富貴家園市場分析（1）北區(qū)一直處于城市邊緣，歷來房地產(chǎn)開發(fā)量都較少，近年在政府西擴東進城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到限制，去年只開發(fā)了一個“富貴家園”項目，未來開發(fā)項目也基本沒有。(2)％，％相比。主要客戶群（1） 本區(qū)域購房者改善居住環(huán)境。（2） 本區(qū)域周邊農民進城居住。（3） 其它區(qū)域人員由于低房價來本區(qū)域居住。趨勢分析（1） 由于城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉移，北區(qū)的未來發(fā)展受到一定的限制，人口將逐步向西區(qū)和南區(qū)遷移，這里的房地產(chǎn)發(fā)展前景不容樂觀。（2） 未來主要居住人口將主要為區(qū)域周邊農民進城居住生活，房地產(chǎn)開發(fā)將主要以中低檔產(chǎn)品為主。（三）、西區(qū)代表樓盤：京華城中城、新港名城花園、月亮園、雍華府熙園、保集半島、海德公園、金菊花都、英華玫瑰香榭 市場分析（1） 政府采取“西進東擴”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得整個西區(qū)成為未來揚州的新城市中心，火車站、行政中心、展覽中心和CLD的建設使得西區(qū)基礎設施建設完善，配套日益加強，房地產(chǎn)開發(fā)十分火爆。（2） 西區(qū)：市場份額仍為全市最高，占50．23％，比上季度55．58％下降了5．55個百分點。目前該區(qū)仍是全市樓盤最多，商品房供應量最高，成交最好的一個區(qū)，是揚州房市的一個核心版塊。（3） 目前開發(fā)項目很多，且多以大盤為主，產(chǎn)品涵蓋多層、小高層、別墅和商業(yè)等等，社區(qū)規(guī)劃科學、環(huán)境園林優(yōu)美、以中高檔產(chǎn)品為主，京華城中城更是以25萬平米的規(guī)模和大型商業(yè)Shopping　Mall配套建設成為揚州第一大盤。（4） 戶型面積多為100—140平方米的二房和三房產(chǎn)品，也有少量的6090平米的一房和二房和聯(lián)排、迭加別墅產(chǎn)品，但中等戶型占絕大多數(shù)，銷售也最好，平均價格在3500—3700元之間。（5） 已出現(xiàn)了由上海、臺灣等地開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質產(chǎn)品，如保集半島和京華城中城等，但社區(qū)配套均十分缺乏，多數(shù)沒有幼兒園和會所設施，依靠外部市政配套來滿足需要。即使月亮園這樣的大盤也只配備了一所幼兒園，是西區(qū)產(chǎn)品的弊端。（6） 多數(shù)產(chǎn)品銷售均十分良好，多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復式產(chǎn)品銷售不暢。只有60—90平米的小戶型和多數(shù)項目的頂層復式產(chǎn)品銷售速度較慢，這是由于大戶型的總價限制和揚州人的居住習慣使然。 主要客戶群（1） 市區(qū)公務員、效益叫好的國營單位職工換房居住。（2） 大型集團企業(yè)管理人員、職工集體或個人購買。（3） 揚州周邊地區(qū)如上海、南京等地的客戶前來投資、居住。（4） 揚州周邊縣市如鎮(zhèn)江、高郵、儀征等地的客戶前來購房居住。（5） 揚州郊區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、農民前來購房落戶和居住。（6） 港澳臺和外國華僑來家鄉(xiāng)投資或購買居住、度假等。 趨勢分析（1） 隨著新區(qū)建設的日益完善，配套設施的不斷成熟，西區(qū)將真正成為揚州的新城，房地產(chǎn)開發(fā)前景日益廣闊，價格將穩(wěn)步上升。（2） 未來開發(fā)項目銷售仍將越來越好，并逐步向西推進，形成一個完整的新城市，生活、居住和商業(yè)、娛樂環(huán)境將更加完美，吸引更多揚州人和外地人來此居住、投資。（3） 房地產(chǎn)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質將不斷提高，成為揚州市最適合居住的地方，但競爭也將更加激烈，為消費者提供更多選擇空間和優(yōu)質服務。（四）、東區(qū)代表樓盤：萬馬濱河城、東方名城、鴻泰商業(yè)街、凱運天地、文昌花園 市場分析（1） 老城區(qū)由于發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)量日益減少，但由于老城區(qū)配套和生活環(huán)境的優(yōu)越，仍然是揚州房地產(chǎn)價格最高的地方。（2） 東部在政府“西進東擴”戰(zhàn)略的影響下，已建設了一些經(jīng)濟適用房大型小區(qū)，以帶動房地產(chǎn)開發(fā)，但效果不佳，主要開發(fā)項目仍以中低檔產(chǎn)品為主，銷