【正文】 有重要意義。在國家控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，抑制商品房價格上漲過快，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的大背景下，增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已成為當(dāng)前穩(wěn)定商品房價格和使商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理的重要手段之一，以至今后很長一段時間里，經(jīng)濟(jì)適用房將在整個住宅供應(yīng)市場中占有舉足輕重地位?；谡麄€房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，住宅建設(shè)在未來的基本走勢，一是住宅建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變；二是隨著城市化進(jìn)程的加快剛性居住需求有增無減；三是仍會保持一定幅度的增長速度。也就是說，國家既要控制過度盲目投資，也要保持整個住宅建設(shè)市場健康理性發(fā)展。 因此加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)無疑將成為重要的調(diào)控手段和國家政策扶持的對象。從本項(xiàng)目政策層面上分析，由于本項(xiàng)目屬省直“專用房”，是為解決省直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部職工房改遺留問題的建設(shè)項(xiàng)目，一方面在項(xiàng)目運(yùn)作中，其建設(shè)用地的獲得、住宅的分配與銷售、資金的運(yùn)作等要受省政府及相關(guān)主管部門的約束與調(diào)整；同時在項(xiàng)目基本建設(shè)程序中的有關(guān)環(huán)節(jié)（包括住宅的定價、基本建設(shè)相關(guān)環(huán)節(jié)的審批與管理等）又要與四部委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相接軌。另一方面在項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)方面，由于省委省政府對本項(xiàng)目的高度重視，有意將此項(xiàng)工程列入省重點(diǎn)工程項(xiàng)目，專門成立了浙江省省直經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)聯(lián)席會議辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)省直單位專用房建設(shè)、管理和銷售中的有關(guān)事宜，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了有力的組織和協(xié)調(diào)保障?？傮w上說，雖然項(xiàng)目的政策約束性條件較多，但無論是從規(guī)范運(yùn)作行為還是降低協(xié)調(diào)成本，從這種意義上講，本項(xiàng)目處在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下，以其政策扶持背景和穩(wěn)定的投資收益，不僅大大降低了項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險，同時也有效降低了項(xiàng)目的政策風(fēng)險和項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)成本。二、住宅居住人群需求分析根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)意圖和總體思路，住宅建設(shè)最終是要在符合相關(guān)政策規(guī)定要求的前提下，盡量提高本項(xiàng)目特定居住人群滿意度。由于滿意度的高低是取決于人們在使用產(chǎn)品過程中滿足其期望和需求的程度，因此對本項(xiàng)目居住人群的需求分析是項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位的重要依據(jù)之一。根據(jù)本項(xiàng)目特定居住人群——省直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部職工共性需要和個性訴求等因素來分析，我們得出以下一些基本結(jié)論：首先我們提供的住宅產(chǎn)品應(yīng)充分滿足這部分人群在生理、心理及安全方面的第一層次基本需求，這包括對住宅產(chǎn)品的基本使用功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和產(chǎn)品使用低成本支出的需要等；其次是要滿足他們在休閑娛樂、社會交往、人與人溝通、渴望得到尊重并全面提高生活質(zhì)量的第二層次需求；最后是盡量滿足其心理審美需求。三、優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢（1）項(xiàng)目屬性優(yōu)勢：本項(xiàng)目為省直機(jī)關(guān)專用房，項(xiàng)目的所有房源由省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局統(tǒng)一分配，在銷售和資金回籠方面不存在太大壓力，項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險小。作為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，有政府的支持，在稅收和政策上都能享受不同程度的優(yōu)惠。（2）交通優(yōu)勢：項(xiàng)目位于濱盛路和建業(yè)路口，靠近四橋高架和江南大道，交通可達(dá)性好。（3）地域優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于省屬濱江用地內(nèi)，且沿江一帶多為高檔樓盤，對于提升樓盤的檔次起到較大的帶動作用。（4）配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目周邊有公建中心、青少年活動中心和自身的商業(yè)配套，對小區(qū)居民的生活帶來很大的便利。（5）規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目占地138畝，適中面積可以充分展示小區(qū)規(guī)劃，利于塑造小區(qū)的整體品質(zhì)。項(xiàng)目劣勢 （1）項(xiàng)目所在的省屬濱江用地范圍內(nèi)列入建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目相對較少，周邊缺乏必要的人氣，大家對于項(xiàng)目的價值認(rèn)知有待一段時間的過渡。 （2）項(xiàng)目地塊不方正，西北角為中鐵住宅項(xiàng)目，這對于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)來講，會形成一定的制約。 （3）項(xiàng)目以提高得房率為主要目標(biāo)，對于高層建筑來講，必然會存在一梯多戶的結(jié)構(gòu)布局，這在一定程度上影響住宅房屋的通風(fēng)效果和居住品質(zhì)。 （4）本項(xiàng)目為省直專用房，在定價與成本控制方面有嚴(yán)格的政策性限制，一方面直接影響項(xiàng)目住宅部分的贏利能力，另一方面在控制成本的前提下為提高樓盤的品質(zhì)帶來較大的挑戰(zhàn)。四、住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位的主要依據(jù)是：項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)意圖和目標(biāo)——在提高本項(xiàng)目特定居住人群滿意度的前提下實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目優(yōu)劣勢因素分析；住宅特定居住人群的需求分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1） 堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，著重提高住宅的居住環(huán)境質(zhì)量,完善住宅的使用功能，構(gòu)建生態(tài)居住空間，充分滿足住宅的“功能性、安全性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、舒適性和耐用性”等，并考慮持續(xù)發(fā)展的需要，同時應(yīng)滿足老年人、兒童、殘疾人等居住者的使用要求；（2） 經(jīng)濟(jì)、合理、有效的利用土地、交通路網(wǎng)和城市自然及人文景觀等資源；（3）要充分體現(xiàn)“人與人、人與建筑、人與環(huán)境”的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)整個居住小區(qū)與周邊環(huán)境及城市總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一；（4） 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體上要體現(xiàn)：“高起點(diǎn)、高水平、高水準(zhǔn)”，“經(jīng)濟(jì)性、適用性、前瞻性、創(chuàng)造性”，營造一個“現(xiàn)代化、生態(tài)化、信息化”的居住小區(qū)；（5） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最終成果要滿足社會、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境三方效益的同步提高?？傮w規(guī)劃原則按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的要求，在確保住宅建筑總量的前提下，綜合平衡住宅品質(zhì)（住宅朝向、通風(fēng)、采光、得房率等）、造價投資和小區(qū)整體環(huán)境景觀等因素，以改善布局結(jié)構(gòu)、提高環(huán)境質(zhì)量為宗旨，力求空間組織豐富多樣而有層次，為居民多方面多層次的需求組織和配置好住宅群體、公共設(shè)施、道路網(wǎng)絡(luò)、綠化系統(tǒng)、建筑小品等，做到使用方便、功能合理、豐富多彩、景觀宜人。建筑及景觀設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主流，講究開放性，重視立面造型，克服呆板、單調(diào)和千篇一律的狀況，努力創(chuàng)造豐富、新穎的建筑形式，反映時代風(fēng)貌和地區(qū)特色，體現(xiàn)穩(wěn)重、大氣而不失個性。在經(jīng)濟(jì)合理情況下，建議盡量布置高層，提高項(xiàng)目綠地率。景觀設(shè)計(jì)以江南園林風(fēng)格為主，注重自然、生態(tài)，要充分處理好景觀與建筑、道路及周邊環(huán)境的關(guān)系，提高小區(qū)景觀整體的均好性。交通布局規(guī)劃小區(qū)交通布局要合理、有效、有序組織小區(qū)內(nèi)交通，滿足消防通道及登高場地的要求,實(shí)現(xiàn)交通的便捷性與通達(dá)性，充分提高人流、車流效率，