【正文】 ...................44 1 擬建方案的結(jié)論性意見 .....................................................................44 2 項目主要問題的解決辦法和建議 .......................................................44 （ 1）項目的主要問題 ..............................................................................44 （ 2）建議 ...............................................................................................44 3 項目風(fēng)險及防范建議 ........................................................................44 （ 1）項目風(fēng)險 ........................................................................................44 （ 2）防范建議 ........................................................................................45 十 附表 ..................................................................................................46 一 項目總論 1 項目背景 (1) 項目名稱 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 土地地塊 項目可行性研究報告 (2)研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo) [20xx]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號） ? 《上海建設(shè)工程價格信息》 ? 企業(yè)提供的相關(guān)資料 (3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號）及 徐匯 區(qū)欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 單位：㎡ 項目名稱 布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地 項目 總用地面積（ m2） 26,468 建設(shè)用地面 積（ m2） 26,468 總建筑面積（ m2） 52,936 建筑容積率 2 建筑覆蓋率 45% 綠化率 30％ 其中：住宅（ m2） 50289 商業(yè)（ m2） 2645 資料來源： 《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號） 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊掛牌文件 2 可行性研究結(jié)論 (1) 市場預(yù)測 項目位于 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 ，屬 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。 項目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、上海城投、寶地東 花園、海上海、現(xiàn)代星洲 城等大型企業(yè)、樓盤， 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項目未來可以預(yù)見項目市場前景較好。 (2) 項目建設(shè)進度假設(shè) 項目假設(shè)前期規(guī)劃從 20xx 年 1 季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為20xx 年 2 季度，竣工時間預(yù)計為 20xx 年 3 季度， 20xx 年 4 季度銷售完畢，總建設(shè)周期為 年。 (3) 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 按照穩(wěn)健的土地取得價格為基準(zhǔn)，據(jù)測算，項目的總 投資為 54, 萬 元，詳見下表： 表 2：項目總投資估算表 （以穩(wěn)健土地取得方案為測算基準(zhǔn)） 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資 比例 1 土地成本 32, 6, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 12, 2, % 4 管理費 1, % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 公用設(shè)施專用基金 % 財務(wù)費用 % 8 銷售費用 2, % 9 銷售稅金 4, % 10 合 計 54, 10, % 注： 單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。 測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 ? 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。 項目總投資為 54, 萬元，其中 自有資金 35, 萬元， 銀行融資 5,300萬元，銷售回款 13, 萬元 。 表 3：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬 元 ) 比例 1 自有資金 35, % 2 銀行融資 5, % 3 銷售收入 13, % 4 總投資 54, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目具有良好的社會效益 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。 表 4：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測算基準(zhǔn)） 序號 項 目 指標(biāo) 單位 1 占地面積 26,468 平方米 2 總建筑面積 52,936 平方米 3 項目總投資 54,159 萬元 4 項目經(jīng)營收入 72,655 萬元 5 利潤總額 18,496 萬元 6 稅后利潤 12,392 萬元 7 投資利潤率（稅前） % 8 投資凈利潤率（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值 7,781 萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 注： 上表 中為 住宅銷售率為 100%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。 二 項目投資環(huán)境和市場研究 1 投資市場分析 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟分析 表 5 上海 GDP 及其增長率 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx GDP 8072．80 增長率 % % % % % % % % 29． 15% 13． 27% 圖 1 上海 G D P 及其增長率020xx400060008000100001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位 ( 億元 )00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5GDP (左軸) 增長率（右軸） 圖 2 上海住宅投資增長率/ G D P 增長率住宅投資增長率/GD P增長率 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx ? 從表 1 可看出，上海的國內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段， 20xx 年和 20xx 年的 GDP 分別為 8072． 80（按經(jīng)濟普查口徑核算）億元和 億元，其數(shù)值在國內(nèi)具有絕對領(lǐng)先的地位， 20xx 年， GDP 比北京的 GDP（ 億元）高出 億元，可見其經(jīng)濟實力的雄厚。再看上海近幾年的 GDP 增長率， 20xx 年的同比增長率為 29． 15%， 20xx年為 13． 27%。近三年的平均增長率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平 %。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟實力做后盾。上海高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。 ? 看圖 2，上海住 宅投資增長率與 GDP 增長率之比， 20xx 年 20xx 年的這一指標(biāo)都屬于比較大的范圍，都超過了 1，但在 20xx 年數(shù)值出現(xiàn)了負(fù)增長 ，有了極大的回轉(zhuǎn) ,。這一指標(biāo)可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟的膨脹情況。從 20xx 年的數(shù)值看。上海的住宅市場有強有力的經(jīng)濟作為基礎(chǔ)，是較為健康的住宅市場。 (2) 上海市居民購買能力分析 圖 3 上海房價與人均可支配收入比較0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 01 0 . 500 . 511 . 522 . 533 . 54房價收入比 ( 左軸 ) 1 0 . 3 6 1 0 . 9 1 1 0 . 2 8 1 0 . 3 5 8 . 5 1 8 . 5 2 8 . 5 2 9 . 0 7 1 0 . 0 7 1 1 . 4 8 1 0 . 7 8 房價增長率 / 收入增長率 ( 右軸 ) 1 . 4 4 0 . 7 6 1 . 1 8 0 . 1 0 1 . 0 0 1 . 0 1 3 . 3 4 2 . 0 1 2 . 2 9 0 . 4 2 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx ? 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標(biāo)，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在 67 的水平是比較合理的，我們從圖看，上海 20xx年和 20xx 年的房價收入比分別為 和 ，遠(yuǎn)高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，近三年的平均值為 ，也是一個較高的狀況。但 20xx 年相對于 20xx 年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。 (3) 上海市人口狀況分析 表 6 人口狀況 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 外來人口 (萬人 ) 286.86 7 3 1 4 城市人口 (萬人 ) 921.37 932.67 942.54 953.80 969.08 985.94 999.34 1019.35 1041.21 1097.60 1150 外來人口增長率 % % % % 城市人口增長率 % % % % % % % % % % 圖 4 上海外來人口和城市人口情況02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx單位 ( 萬人 )00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3外來人口( 左軸) 城市人口( 左軸)外來人口增長率( 右軸) 城市人口增長率( 右軸) ? 外來人口和城市人口是影響一個地區(qū)住房潛在需求的主要因素。城市化將是中國未來的一項大的工程，城市化必將形成極大的住房 需求，所以我們有必要來分析上海的城市化情況，從圖 4，可看出從 20xx 年開始，城市人口保持高速地增長， 20xx 年更是達(dá)到了 %的增幅，我們保守估計20xx 年有 %的增幅，將達(dá)到 1150 萬人的城市人口，城市化率達(dá)到%。外來人口也大量的涌 20xx 年的外來人口為 萬人，增長%。 ? 外來人口和城市化進程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求。 (4) 房價 表 7 房價與 GDP 增長的關(guān)系 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 2002 20xx 20xx 20xx 房價增長率 2% % % % % 1% % 1% % % GDP 增長率 29． 1 13． 2 5% 8% % % 9% % % 7% 5% 7% 房價增長率 /GDP增長率 0． 96 圖 5 上海房價增長率 /G D P 增長率 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 0 . 5 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0房價增長率( 左軸) G D P 增長率( 左軸)