【正文】 5200元 /㎡ 。 中財(cái)世紀(jì)花園 洋房、小高層、高層 89131 一期 5月開盤，推出 1 14；起價(jià)3600，均價(jià) 4000,15F 4150， 89方的小戶型基本售罄 翰林世家 高層、商業(yè)、地下室 小戶型 90多方為主， 90135 一期 5預(yù)約登記中 page18 渦北新區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /基本數(shù)據(jù)指標(biāo)分析 ? 從樓盤個(gè)數(shù)來看，處于快速發(fā)展階段： 新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量眾多，市場(chǎng)供應(yīng)充足； ? 從建筑規(guī)模上看，渦北新區(qū)的樓盤規(guī)?？傮w較大 ： 目前新區(qū)大盤眾多，既有中央花園、世紀(jì)花園等 30萬(wàn)方規(guī)模大盤，也有如翰林世家、翡翠城等 10幾萬(wàn)方中等樓盤； ? 相對(duì)于老城區(qū)的擁堵及地塊價(jià)值的稀缺，渦北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)更具有商品房的味道，建筑品質(zhì)、園林景觀得到明顯提升； ? 從戶型面積上看： 85120 ㎡區(qū)間的戶型為主流戶型； ? 老盤持續(xù)銷售，新盤逐漸入市，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈： 目前在售樓盤壓力較小，隨著后續(xù)房源的陸續(xù)上市，未來競(jìng)爭(zhēng)將帶有非常的不確定性。 page19 渦北新區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /規(guī)劃設(shè)計(jì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 中央花園 世紀(jì)花園 翰林世家 規(guī)劃特色 目前懷遠(yuǎn)規(guī)模最大、市場(chǎng)影響力最好的樓盤，根據(jù)地塊條件，打造豐富的產(chǎn)品線及園林景觀 項(xiàng)目規(guī)劃有退臺(tái)式洋房、小高層、高層，以高層為主。 社區(qū)主入口規(guī)劃有入口景觀大道及半弧形廣場(chǎng)，小區(qū)容積率高，前后間距較小，密度大 項(xiàng)目純高層設(shè)計(jì)，地塊面寬長(zhǎng)、進(jìn)深短， 3排高層房源設(shè)計(jì) 通過圍合式布局，形成面積 12022方的中央廣場(chǎng) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代、法式、英倫 新古典 新古典 圖片展示 page20 渦北新區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ? 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，規(guī)劃理念逐步提升 ：新區(qū)早期樓盤整體立面普通，規(guī)劃無明顯特色；后期開發(fā)的中央花園、翡翠城等在原有基礎(chǔ)上得到了較大提升；目前新開發(fā)建設(shè)的世紀(jì)花園及翰林世家，整體規(guī)理念有較大提升，注重整體規(guī)劃、建筑及園林品質(zhì)； ? 從建筑風(fēng)格上看，沒有明顯的追求 ：樓盤推廣中沒有明顯強(qiáng)調(diào)建設(shè)風(fēng)格，以及所帶來的生活方式的改變，一是風(fēng)格本身不純粹，二是客戶對(duì)風(fēng)格尚未有明顯的認(rèn)識(shí)； ? 從物業(yè)形態(tài)上看：復(fù)合物業(yè)形態(tài)成為開發(fā)的主流，多層、小高、高層成為通用的產(chǎn)品組合， 除早期的樓盤如禹都華庭等為純多層外，目前新規(guī)劃的樓盤主要以小高層、高層為主，多層越來越稀缺；另外出現(xiàn)聯(lián)排別墅、洋房等形態(tài)，產(chǎn)品越來越豐富 。 page21 渦北新區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /戶型設(shè)計(jì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 中央花園 世紀(jì)花園 翰林世家 戶型特點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)豐富，整體結(jié)構(gòu)方正，通透，面積控制良好；通過多種設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送， 洋房：采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)，居住舒適度高，市場(chǎng)接受好； 小高層： 1T2戶， 131㎡，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，目前去化一般； 高層： 2T4戶設(shè)計(jì)，中間套 89方，邊套 111及 117 戶型： 90135㎡ 一期 51T3設(shè)計(jì)，均為 8795的兩房，戶型設(shè)計(jì)緊湊，舒適度一般 圖片展示 page22 渦北新區(qū)樓盤 /樓盤營(yíng)銷推廣研究 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 中央花園 世紀(jì)花園 翰林世家 形象定位 城中央 渦河畔 寬景豪宅 領(lǐng)軍懷遠(yuǎn) 國(guó)際品質(zhì)社區(qū) 國(guó)粹級(jí)尊貴府邸 18萬(wàn)方平米純高層社區(qū) 廣告語(yǔ) 領(lǐng)舞城市 我在中央 源自上海 打造五星級(jí)的國(guó)際社區(qū) 比肩巔峰榮耀 演繹精彩人生；新都市，新生活； 宣傳賣點(diǎn) 地段、規(guī)模、河景、面積贈(zèng) 送等 八大保障體系 五星級(jí)的舒適體驗(yàn) 地段、學(xué)校、園林、建筑用 材等 廣告表現(xiàn) page23 渦北新區(qū)樓盤 /特征小結(jié) ? 從發(fā)展歷史上看，渦北新區(qū)作為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展速度快，規(guī)劃起點(diǎn)高，是懷遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)最為集中的區(qū)域， 成為市場(chǎng)領(lǐng)跑者 ； ? 從價(jià)格水平上看：目前公寓價(jià)格集中在 42004400元 /㎡；中央公園售價(jià)較高，達(dá)4900元 /㎡，世紀(jì)花園價(jià)格稍低，售價(jià)集中在 39004200元 /㎡； ? 從規(guī)模上看，新區(qū)樓盤規(guī)模大小不一，既有 30多方的大盤，也有幾萬(wàn)方的小盤； ? 從物業(yè)形態(tài)上看，復(fù)合物業(yè)形態(tài)成為開發(fā)的主流，小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，同時(shí)搭配多層；目前洋房、聯(lián)排等物業(yè)也逐漸占有一定的市場(chǎng)； ? 從戶型設(shè)計(jì)上看， 80130㎡為主流的戶型區(qū)間，面積控制良好，超大戶型及小戶型比例少； 中央花園通過入戶花園、室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等理念，實(shí)現(xiàn)面積贈(zèng)送； ? 早期樓盤整體營(yíng)銷水平一般，近期新開發(fā)的樓盤，則處于明顯提升狀態(tài)，典型的如翰林世家，由于開發(fā)商為杭州品牌，比較注重現(xiàn)場(chǎng)包裝以及宣傳推廣物料的設(shè)計(jì)及文字撰寫，給予客戶的感覺良好。 page24 老城區(qū) /典型樓盤 ?老城區(qū) 老城區(qū)目前無在售樓盤，華潤(rùn)蘇果、荊山西苑等即將進(jìn)入銷售期； 老城區(qū)的購(gòu)房主要群體為習(xí)慣老城區(qū)生活的人及看重老城良好的生活配套環(huán)境； 老城區(qū)主要是舊城改造的地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)，無凈地可出讓；多為商業(yè) +住宅性質(zhì)。 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 主力戶型 銷售情況 華潤(rùn)蘇果 商業(yè)綜合體，步行街，高層住宅 88117 商城，內(nèi)鋪首層 /㎡，二層 /㎡，沿禹王路 /㎡左右，銷售良好；住宅尚未發(fā)售，預(yù)計(jì) 4600元 /㎡ 荊山數(shù)碼城 下沉式商業(yè)街區(qū) 體量大，定位為數(shù)碼城，目前處于前期意向招商中，懷遠(yuǎn)難以支撐，操作難度較大 荊山西苑 高層 86150 前期預(yù)約登記 本案 高層、多層 87143 前期預(yù)約登記 城西二中對(duì)面項(xiàng)目 多層、小高層、高層 80120 前期報(bào)批中 page25 老城區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /規(guī)劃設(shè)計(jì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 華潤(rùn)蘇果 荊山西苑 本案 規(guī)劃特色 城市綜合體，含大賣場(chǎng)、步行街， 高層住宅 全高層設(shè)計(jì)，規(guī)劃無明 顯特色 高層為主，圍合式布局 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 歐式 歐式 圖片展示 page26 老城區(qū)樓盤 /產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究 /戶型設(shè)計(jì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 華潤(rùn)蘇果 荊山西苑 本案 戶型特點(diǎn) 88117㎡，邊套設(shè)有入戶花園設(shè)計(jì)，面積控制較為合理 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩 87143㎡，戶型南北通透，舒適度高，部分戶型設(shè)有錯(cuò)層挑高陽(yáng)臺(tái)； 圖片展示 page27 老城區(qū)樓盤 /營(yíng)銷推廣研究 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 華潤(rùn)蘇果 荊山西苑 本案 形象定位 大賣場(chǎng)、步行街、城市豪宅；懷遠(yuǎn)首席商住綜合體 天天別墅生活 待定 廣告語(yǔ) 俯瞰繁華盡享 放眼景觀人生 享受人生新高度 創(chuàng)造新的生活方式 待定 宣傳賣點(diǎn) 地段、品牌商家、投資 前景 汽車站商圈、毗鄰荊山、投 資前景 老城絕版地段、核心商圈、 頂級(jí)配套、產(chǎn)品稀缺 廣告表現(xiàn) 待定 page28 老城區(qū)樓盤 /特征小結(jié) ? 老城區(qū)為舊城改造，土地供應(yīng)少，樓盤規(guī)模整體不大； ? 老城區(qū)寸土寸金，故新推樓盤也主要以商業(yè) +住宅組合，且商業(yè)往往占據(jù)重要比例； ? 與新區(qū)相比，老城樓盤周邊配套齊全，商業(yè)繁華；而新區(qū)道路寬敞，密度低，園林綠化好； ? 本案位居老城繁華核心，地理位置優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。 page29 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) ? 供需平衡，無投機(jī)性泡沫： 內(nèi)向型市場(chǎng)，客戶以本地為主，投資客較少，城市人口多，目前商品房存量少，所開新盤基本去化壓力較??； ? 物業(yè)類型從多層主導(dǎo)到小高層、高層發(fā)展，多層溢價(jià)能力有限： 目前市場(chǎng)主流如中央公館、翰林世家、世紀(jì)花園、蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)、以及本項(xiàng)目容積都在 ，均有小高層、高層產(chǎn)品，多層越來越稀缺； ? 產(chǎn)品水平初級(jí)，但逐漸走向品質(zhì)化： 戶型面積在 80130平方米以舒適性為主；建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義為主，外立面戶型設(shè)計(jì)較為粗放；但從中央花園二期、世紀(jì)花園、翰林世家來看，產(chǎn)品品質(zhì)有了明顯的提升，尤其是中央公館，法式 +英倫風(fēng)格，其戶型有一定的創(chuàng)新性，戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送率為 10%，受市場(chǎng)歡迎； page30 ?主流產(chǎn)品價(jià)格在 40004500之間，總價(jià)基本在 4050萬(wàn)： 中央公館報(bào)價(jià) 46005200元 /平方米；世紀(jì)花園報(bào)價(jià) 36004200元 /平方米； ?從政策面看，限貸不限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)基本無影響： 懷遠(yuǎn)目前房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了限貸政策，首套首付為 30，二套為 60%，三套以上及外地戶口客戶須一次性付款，作為理性市場(chǎng)來說，該政策對(duì)市場(chǎng)影響不大 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) page31 從對(duì)市場(chǎng)的分析了解來看： 第一：本案位于老城中心絕版地段，具備稀缺價(jià)值；但目前新區(qū)整體發(fā)展勢(shì)頭良好，會(huì)分流一部分客戶； 第二：懷遠(yuǎn)人口基數(shù)大，近幾年尤其是 2022年，土地出讓較多，但目前商品房供應(yīng)量處于可控狀態(tài)，市場(chǎng)去化良好。 從市場(chǎng)層面來看，本案具備良好的操作時(shí)機(jī)； 通過解讀項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)本案的“地利”， 尋找本案的發(fā)展方向及價(jià)值所在。 市場(chǎng)啟示 page32 第二部分 項(xiàng)目解析 page33 項(xiàng)目解讀 /經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目共規(guī)劃有 9棟住宅，其中 2棟多層， 7棟高層； 項(xiàng)目地上面積為 8萬(wàn)多方，為中小規(guī)模樓盤； 項(xiàng)目住宅可售為 6萬(wàn)多方，商業(yè)可售為 ，商業(yè)價(jià)值較大。 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名稱 指標(biāo) 用地面積 26766㎡ 建筑面積 105113 其中 地下面積 16400㎡ （人防 9300㎡ ） 地上面積 88713㎡ 住宅面積 63600㎡ 商業(yè)面積 15298㎡ 總戶數(shù) 656戶 容積率 3 page34 車流 車