【正文】 主流，多層、小高、高層成為通用的產(chǎn)品組合， 除早期的樓盤如禹都華庭等為純多層外，目前新規(guī)劃的樓盤主要以小高層、高層為主，多層越來越稀缺；另外出現(xiàn)聯(lián)排別墅、洋房等形態(tài)，產(chǎn)品越來越豐富 。 page29 房地產(chǎn)市場小結(jié) ? 供需平衡，無投機性泡沫： 內(nèi)向型市場，客戶以本地為主，投資客較少，城市人口多，目前商品房存量少，所開新盤基本去化壓力較??； ? 物業(yè)類型從多層主導到小高層、高層發(fā)展，多層溢價能力有限： 目前市場主流如中央公館、翰林世家、世紀花園、蘇果購物廣場、以及本項目容積都在 ，均有小高層、高層產(chǎn)品，多層越來越稀缺； ? 產(chǎn)品水平初級，但逐漸走向品質(zhì)化： 戶型面積在 80130平方米以舒適性為主；建筑風格主要以現(xiàn)代簡約、新古典主義為主，外立面戶型設(shè)計較為粗放；但從中央花園二期、世紀花園、翰林世家來看，產(chǎn)品品質(zhì)有了明顯的提升，尤其是中央公館，法式 +英倫風格，其戶型有一定的創(chuàng)新性，戶型設(shè)計贈送率為 10%，受市場歡迎； page30 ?主流產(chǎn)品價格在 40004500之間，總價基本在 4050萬： 中央公館報價 46005200元 /平方米；世紀花園報價 36004200元 /平方米； ?從政策面看，限貸不限購，對市場基本無影響： 懷遠目前房產(chǎn)市場實施了限貸政策，首套首付為 30，二套為 60%，三套以上及外地戶口客戶須一次性付款，作為理性市場來說，該政策對市場影響不大 . 房地產(chǎn)市場小結(jié) page31 從對市場的分析了解來看： 第一：本案位于老城中心絕版地段，具備稀缺價值；但目前新區(qū)整體發(fā)展勢頭良好，會分流一部分客戶； 第二：懷遠人口基數(shù)大，近幾年尤其是 2022年，土地出讓較多，但目前商品房供應(yīng)量處于可控狀態(tài)，市場去化良好。 項目解讀 /總體規(guī)劃 page35 項目解讀 /商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)項目地塊條件特征，商業(yè)主要分為三個部分： ?1樓 13層商業(yè) ，其中 1F沿街分割店面 9間，其它皆為商場及為商場配套的辦公區(qū)； ?居民區(qū)后面沿街商鋪 ：其中 2共 10間店面（ 1F、 2F聯(lián)體）、 3一層 15間店面，二層根據(jù)位置不同部分聯(lián)體，部分組合； ?廟山路沿街店面 ：沿廟山路布置， 2層設(shè)計。 page39 戶型統(tǒng)計分析 戶型配比初步匯總表（暫缺 9） 面積區(qū)間 戶型結(jié)構(gòu) 套數(shù) 比列 60 1房 2廳 1衛(wèi) 32 % 8089 2房 2廳 1衛(wèi) 144 % 92106 2房 2廳 1衛(wèi) 146 % 3房 2廳 1衛(wèi) 18 % 3房 2廳 1衛(wèi) 32 % 133135 3房 2廳 2衛(wèi) 94 % 3房 2廳 2衛(wèi) +儲藏 30 % 合計 496套 100% 從匯總表可以看出，整體房源設(shè)計缺乏 100120㎡的戶型。 page41 項目條件 /事實 項目屬性研判 北枕禹王路、南靠健康路 城市中心領(lǐng)地 城市道路發(fā)達、商業(yè)齊全，生活配套完善 占位核心商圈，掌控城市最優(yōu)資源 歐式高層打在，挺拔雋秀，現(xiàn)代大氣 奢華優(yōu)雅、全景式物業(yè) 總建面約 ，圍合式布局 規(guī)模中等 主入口景觀、中心景觀、組團景觀 多重、立體式園林景觀 躍層、挑高陽臺、空中入戶花園 寬適戶型，隱在繁華城市的氣質(zhì)物 業(yè)，奢華而優(yōu)雅 研判關(guān)鍵詞： 城市中心、優(yōu)質(zhì)生活配套、全景式公寓、多重景觀庭院、奢華高端大宅 提煉項目基礎(chǔ)條件，研判項目屬性 項目屬性界定 page42 第三部分 廣告?zhèn)鞑ゲ呗? page43 感性打動 + 理性認同 通過現(xiàn)實的、可感知的產(chǎn)品價值奠定理性選擇基礎(chǔ)，提煉感性的、觸動他們內(nèi)心的生活精神情感主張謀得更深層次的認同 一、核心策略一 page44 產(chǎn)品主義 + 客戶導向 = 盛世豪庭行銷理念 樓盤產(chǎn)品賣點 樓盤情感賣點 客戶是理性的 客戶是感性的 基于產(chǎn)品核心賣點的品牌文化內(nèi)涵塑造 page45 領(lǐng)導者 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 — 具有稀缺資源 — 地塊位置有優(yōu)勢 — 價值引領(lǐng) 做市場的引領(lǐng)者 二、核心策略二 page46 價值標桿 +生活方式引領(lǐng)者 通過對 “老城絕版地塊、都市核心商圈、完善生活配套、歐式風格建筑、圍合景觀布局、寬適空間設(shè)計 …… ”等一系列產(chǎn)品核心價值的傳播，塑造項目區(qū)域市場樓盤價值標桿；通過鮮明的“ 占據(jù)城市中心、坐擁核心商圈的稀缺產(chǎn)品 ”傳播，確立懷遠全新都市生活方式的引領(lǐng)的地位。 核心商圈 目標客群分析 page53 根據(jù)項目的產(chǎn)品特征、地理位置等，我們挖掘項目的目標客群所在 標志客群 —— 在縣城居住或工作的客群，習慣中心繁華生活，改善型客群 主力客群 1—— 生活在老城區(qū)老舊社區(qū)等認同本案的社區(qū)品質(zhì)、需要改善居住環(huán)境 主力客群 2—— 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)渴望城市高品質(zhì)生活的客群 偶的客群 —— 周邊城市投資客及外地人在懷遠工作的客群 目標客群鎖定 page54 序號 客源類別 置業(yè)特征 置業(yè)偏好 預(yù)計比例 1 區(qū)域內(nèi)個體商戶、私營企業(yè)主 35% 2 老市區(qū)對住宅需求升級換代客源 ； 求高 ，注重地段升值前景和居住環(huán)境 ，熟悉老城區(qū) 25% 3 板塊內(nèi)的公務(wù)員、事業(yè)單位人員 套； 2. 要求工作生活的便利 20% 4 周邊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客源 ，改善居住環(huán)境 ，孝順父母 15% 5 新增城市群體，新生力量的有產(chǎn)階層 方便工作的居所；作為一種中長期投資；一般有多套住宅 ； ； 5% 目標客群劃分 page55 商業(yè)業(yè)態(tài)包裝 商業(yè)推廣名：盛世天地 商業(yè)分類： 健康路綜合性商業(yè)：盛世天地購物中心 居民區(qū)后面商業(yè)：盛世天地商業(yè)步行街 沿廟山路商業(yè)：盛世天地精品商業(yè)街 理由： 本案商業(yè)體量較大，且是本案的重要利潤來源；因此應(yīng)建立獨立的形象體系，便于價值的提升； 根據(jù)不同區(qū)位與商業(yè)條件，將項目商業(yè)劃分為 3類，利于營銷推廣及商業(yè)包裝，提升商業(yè)形象。 推廣核心 page60 區(qū)域價值 老城中心 ， 絕版地段 盛世豪庭價值體系 城市中心 核心商圈 高端住區(qū) 核心商圈 禹王路商業(yè)街 、 健康路商業(yè)街 、 蘇果超市等 頂級配套 教育 、 醫(yī)療 、 購物 、 休閑 、 交通等 華貴建筑 純正歐式建筑 ， 挺拔雋秀 ， 高貴典雅 立體園林 主入口處景觀道路 ， 圍合式中心廣場 、 組團景觀 寬適空間 87143㎡舒適空間 ， 讓家人過得更好 項目推廣價值體系 page61 在傳統(tǒng)的售樓處現(xiàn)場、戶外、橫幅、宣傳物料等媒體宣傳基礎(chǔ)上，我們提出以下幾個傳播渠道策略，作為配合項目品牌主題內(nèi)涵的有效傳播方式： 分眾定向渠道 》》》 DM郵遞投放 可以針對城區(qū)內(nèi)公務(wù)員、大型企業(yè)等中高收入群集中的辦公區(qū)、居住區(qū)、市場定向投放，擴大傳播有效到達率。 其它銷售渠道 根據(jù)實際情況，可租賃人流量較為集中的活動廣場或大型超市臨時異地展示，積累客戶提高影響力；開盤之后組織到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行異地推廣等活動。 消費者 活動： 利用活動促進 ， 將戰(zhàn)場縮小 ， “ 在巷子里打殲滅戰(zhàn) ” 。 入市時機建議 page66 “穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐批去化”的推盤策略，運用“贏了再打”的戰(zhàn)術(shù)，以每批的客戶積累量來界定每期的推盤量，使項目推盤順利進行。 ?地段、配套、產(chǎn)品、生活理念、觀景、建材、物業(yè)、階層榮耀 …… 第三寶：現(xiàn)場傳播，最終成交 售樓處作為最終的成交所在地，是物業(yè)展示的窗口，因此必須做好售樓處的工作將成為最關(guān)鍵的所在。； ，及時調(diào)整營銷策略。如：物業(yè)維修基金、契稅、電梯維護費等 價格策略 page85 協(xié)助部門 項目現(xiàn)場銷售團隊在執(zhí)行過程中，我司策劃部及設(shè)計部會全力配合案場的銷售執(zhí)行需要，展開相關(guān)工作，隨時為銷售的推進、評判和提升提供必要的支持。 置業(yè)顧問（暫定 3人） 按時完成銷售指標；按時簽訂認購協(xié)議或合同契約； 按時催繳房款，按時催繳按揭資料，按時完成預(yù)交付房屋驗收工作； 主動協(xié)同有關(guān)人員做好見證、按揭、收款、交房、辦證等工作； 積極參加市場調(diào)研、促銷活動； 熱情接待來訪客戶并和客戶保持良好的聯(lián)系，做到零投訴； 認真做好來電、來訪記錄；記好工作臺帳，按時填報周報； 努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和銷售技巧，熟悉樓盤規(guī)劃、周圍環(huán)境、交通、房型面積、裝修標準等；學習房產(chǎn)、稅務(wù)、金融等政策；做到有問必答，百問不厭； 嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度及員工行為規(guī)范，保持良好的儀表、形象； 發(fā)揚團隊合作精神，維護公司形象。 人員招聘及進場進度 page90 時間 主要培訓內(nèi)容 培訓目的 熟悉開發(fā)商情況 ， 提高售樓人員的職業(yè)道德水準 ， 樹立全新服務(wù)意識和 觀念 。 售前資料準備 page92 第六部分 平面視覺表現(xiàn) 保留原有 LOGO，調(diào)性優(yōu)化方案 在原有 LOGO基礎(chǔ)上，予以優(yōu)化 全新視覺形象方案 提報結(jié)束 Thanks!