【正文】 產(chǎn)發(fā)展前景被看好 目前 ,揚州商鋪物業(yè)占本市房地產(chǎn)年總量的 15%，雖然比例較小，但由于價值較大，發(fā)展?jié)摿?為投資人所看好。最近，像宋城名都、來鶴臺、陽光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時，也正為越來越多的個體投資者認同。 專業(yè)營銷策劃代理公司擔任了重要角色 不少商業(yè)項目由來自外地的專業(yè)營銷策劃代理公司操作。 目前揚州市商業(yè)地產(chǎn)的問題 就目前來看，可以坦率地說，揚州的商鋪基本都賣得比較好，但是不少商業(yè)地產(chǎn)銷售后，后續(xù)經(jīng)營卻未能及時跟上。很多的開發(fā)商在出售產(chǎn)權(quán)后，招商、經(jīng)營工作開展不力，未能迅速進入經(jīng)營狀態(tài)。 例如來鶴臺廣場，一期商鋪 已基本銷售完畢，已基本具備了開業(yè)經(jīng)營的條件，但由于招商工作進展不利，未能迅速進入經(jīng)營狀態(tài)。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。 1揚州市在售商鋪有關(guān)情況 A、宋城名都 位置：文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積：總建筑面積約 5 萬平方米，一期面積 萬平方米，已建成，二期面積近 1 萬平方米。 計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：古玩字畫、工藝品等傳統(tǒng)特色商品，餐飲、休閑項目。 一期售價： 一樓平均售價約 7000 元 /m2； 二樓平均售價約 4000 元 /m2； 三樓平均售價約 2300 元 /m2； 整體均價： 約 4500 元 /m2。 得房率： 65%。 銷售方式：按年回報率 68%，返租三年。 銷售狀況：一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷售一空。 客戶來源：揚州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。 B：東方家藝廣場 位置：江陽中路新世紀大酒店東南側(cè)。 建筑面積：約 9000 平方米。 計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：家藝時尚精品。 售價： 一樓： 13000 元 /平方米 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米 得房率： 60%。 銷售方式：包租十年，年回報率 8%。 銷售狀況： 11 月 20 日開始銷售，至當日 16： 45，共售出 59 個鋪位（總共169 個鋪位），銷售狀況良好。 客戶來源：揚州地區(qū)及外地的經(jīng)營者和投資人，以投資人居多。 C：鴻泰家園商業(yè)街 位置：文昌東路北側(cè)。 建筑面積 ： 10000 多平方米。 計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：購物，餐飲，娛樂，休閑。 售價：臨街三層商鋪： 50007500 元 /平方米； 內(nèi)街兩層商鋪： 58006800 元 /平方米。 銷售狀況：較好，已售出約 60% 客戶來源：本地和外地的投資人和經(jīng)營者。 D：金鼎國際廣場裙房臨街商鋪 位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。 建筑面積：約 2000 平方米 計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：餐飲、娛樂、沐浴等。 售價：三層商鋪 :6000 元 /平方米。 E：躍進農(nóng)貿(mào)市場 采用一次出租 40 年的方式，實際相當于出售。 位置：運河西路 238 號。 建筑面積：約 4500 平方米。 計劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等農(nóng)產(chǎn)品。 租金（ 40 年）： 611 萬元 / 鋪位，平均在 89 萬元 / 鋪位。 出租狀況：已租出約 70%。 F：崇文苑 位置：揚子江中路新聞大樓對面。 臨街三層門面房尚未開始銷售，預(yù)計銷售價格在 60006500 元 /平方米。 本案項目概述 本項目位于揚州高橋路和竹西路交叉口的東南角，是市政府 2020 年 4 月 18 日前的城市環(huán)境綜合整治重點工程。 該項目規(guī)劃總占地面積約 17000 ㎡，其中：（ 1）大王廟用地約 600 ㎡； （ 2）商業(yè)服務(wù)用房及露天停車場用地約 16000 ㎡。規(guī)劃總建筑面積約 11000㎡，其中：（ 1）大王廟約 280 ㎡；（ 2）二幢（組）商業(yè)服務(wù)用房約 10800㎡；（ 3）地下停車場約 1500 ㎡；（ 4）地下配套管理用房約 1500 ㎡。除大王廟為一層外，其余均為地上 3 層建筑，大部分有地下一層建筑。 本案 SWOT 分析 Oportunty（機會） Strenght(優(yōu)勢 ) Weakness（劣勢） Threat（威脅） ※ 政府在該區(qū)域內(nèi)取締和整頓購物市場，大市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在良性空白點； ※ 傳統(tǒng)高端生活區(qū)域的區(qū)域號召力； ※ 當前東區(qū)市場整體開發(fā)、營銷運作水平相對不高； ※ 國有開發(fā)公司良好的口碑和信任度； ※ 可借助自然景觀于近期推出同類項目相比占優(yōu)勢； ※ 基地周邊生活機能完備，生活便利度高 ※ 項目的體量利于形成規(guī)模性全生活廣場； ※ 大區(qū)域可發(fā)展性良好； ※ 當前建設(shè)進度已近尾期，占有銷售 產(chǎn)品實際感觀性； ※ 與城市主要機能設(shè)施可及性良好； ※ 所處區(qū)域為城市規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域，※ 競爭區(qū)域范圍廣泛，與潛在項目相比入市較晚； ※ 周邊生活小區(qū)多為政府頻頻推出平抑房，以及原住居民為主，中高消費能力極為有限； ※ 揚州市民在商業(yè)地產(chǎn)投資能力有限，主要還是以居住房投資為主； ※ 對于本案周邊以及市區(qū)內(nèi)尚有不少商業(yè)用房閑置，對于商業(yè)房投資，客戶觀望心態(tài)明顯，交易趨緩； ※ 和市中心商業(yè)競爭能力存在較大差距； ※ 高端產(chǎn)品價格、后期費用等固有抗性帶來的風險； 本案亦是市政改良規(guī)劃項目； 客 源定位及項目定位 ? 指導(dǎo)思想： 通過ＳＷＯＴ項目分析以及市場定位，結(jié)合本項目前實際情況，綜合考慮該項目體量、物業(yè)構(gòu)成以及檔次，顯然本項目綜合性價比是令目前揚州商業(yè)房產(chǎn)現(xiàn)有項目望塵莫及的，其商業(yè)功能的齊全和配套、旅游等，在建成以后理所當然地成為揚州東北區(qū)商業(yè)市場的 “代言人 ”的頂尖物業(yè)。 然而面對激烈的市場競爭，如何另辟蹊徑才能體現(xiàn)項目的個性和獨有特征，我司認為引進中大型平價超市、高檔夜總會、揚州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧等應(yīng)該是產(chǎn)生銷售的最佳切入點，同時帶動相關(guān)其他配套項目的產(chǎn)生。之所以這樣考慮，主要還是因為充分考慮了揚州東北區(qū)域的市場項目的空白以及后文進行的客源和目標客戶心理的分析。 ? 商業(yè)用途客源： 主要分為投資型客源和經(jīng)營型客源兩類，主要為部分投資者和經(jīng)營者。 ? 需求心理特征分析： ○注重項目周邊配套，期待商業(yè)能升值； ○把本案周邊住宅區(qū)居民當成固定而強大的消費群； ○部分用以投資，希望能帶來更多回報。 ? 項目定位： 項目是一個商業(yè)和旅游的結(jié)合，而具體到功能部分又是文化古跡景點、大型平價超市、高檔夜總會、揚州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧結(jié)合的綜合樓盤，其主體定 位應(yīng)該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經(jīng)明確了揚州東北區(qū)域市場空白、客源定位已經(jīng)界定了目標客戶，結(jié)合指導(dǎo)思想，應(yīng)該在具體的項目定位時體現(xiàn)其至尊高端、作為揚州東區(qū)最佳項目的 “代言人 ”的形式面世，既 “除了滿足全生活廣場的功能之外，還應(yīng)該明顯區(qū)別于揚州普通商業(yè)項目，并且在高端商業(yè)項目中獨樹一幟 ”。 此外項目主題定位還應(yīng)該從目標消費者心理需求的角度出發(fā)，結(jié)合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求，對周邊的居住人群的生活方式、極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標消費群體的社會心理價值預(yù)期進行市場誘導(dǎo)，圍繞目標 消費群體的需求心理展開項目主題定位。 在總體指導(dǎo)思想下，應(yīng)該把商業(yè)項目定位 ——大王廟全生活廣場， 投資引導(dǎo)概念 —— ——財富新領(lǐng)地，旺鋪原始股 ? 定位詮釋： 財富： 本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。 贏利財富：是指商鋪經(jīng)營或出租所得的收入。 升值財富：隨著高橋路、竹西路的漸趨繁華成熟，加上周邊小區(qū)的日漸成熟，地段升值在望，升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。 旺鋪： 本案商業(yè)之所稱之為 “旺鋪 ”，有以下三個 理由支撐： 本案周邊小區(qū)住戶為商鋪提供了固定而強大的消費群； 本案處于位于風景秀麗的古運河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，是原來的最為繁榮的自發(fā)商業(yè)圈核心位置，龐大固定消費群體，商業(yè)旺盛也應(yīng)該在情理之中。 新領(lǐng)地 /原始股： 已建和在建的住宅小區(qū)為本案的商業(yè)提供了旺盛的人流；本項目商業(yè)也尚未出售，是為原始股。 值得一提的是，該項目還可以作為揚州商旅結(jié)合的標志性典范，形成強大的項目品牌力，實現(xiàn) “三動 ”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生 “震動 ”，與周邊項目及市政條件形成有機 “互動 ”；對揚州整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的 “帶動 ”。 項目建議