【正文】 俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項(xiàng)目。由于引進(jìn)了大型超市，從而帶動(dòng)、促進(jìn)了其他商業(yè)形式形成。建筑面積為 8500㎡，地上局部 3 層，地下局部 1 層，其中： （ 1）東區(qū)：建筑面積 5200 ㎡。 旺鋪： 本案商業(yè)之所稱之為 “旺鋪 ”，有以下三個(gè) 理由支撐： 本案周邊小區(qū)住戶為商鋪提供了固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群； 本案處于位于風(fēng)景秀麗的古運(yùn)河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，是原來(lái)的最為繁榮的自發(fā)商業(yè)圈核心位置，龐大固定消費(fèi)群體，商業(yè)旺盛也應(yīng)該在情理之中。 贏利財(cái)富：是指商鋪經(jīng)營(yíng)或出租所得的收入。 ? 項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)和旅游的結(jié)合，而具體到功能部分又是文化古跡景點(diǎn)、大型平價(jià)超市、高檔夜總會(huì)、揚(yáng)州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧結(jié)合的綜合樓盤(pán)，其主體定 位應(yīng)該立足顯示全盤(pán)考慮。 然而面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何另辟蹊徑才能體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性和獨(dú)有特征，我司認(rèn)為引進(jìn)中大型平價(jià)超市、高檔夜總會(huì)、揚(yáng)州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧等應(yīng)該是產(chǎn)生銷售的最佳切入點(diǎn)，同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)其他配套項(xiàng)目的產(chǎn)生。 該項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約 17000 ㎡，其中：（ 1）大王廟用地約 600 ㎡； （ 2）商業(yè)服務(wù)用房及露天停車場(chǎng)用地約 16000 ㎡。 出租狀況：已租出約 70%。 位置：運(yùn)河西路 238 號(hào)。 D：金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房臨街商鋪 位置：邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。 建筑面積 ： 10000 多平方米。 銷售方式：包租十年，年回報(bào)率 8%。 B：東方家藝廣場(chǎng) 位置：江陽(yáng)中路新世紀(jì)大酒店?yáng)|南側(cè)。 得房率： 65%。其他如宋城名都、陽(yáng)光家居廣場(chǎng)等，也有類似情況。 專業(yè)營(yíng)銷策劃代理公司擔(dān)任了重要角色 不少商業(yè)項(xiàng)目由來(lái)自外地的專業(yè)營(yíng)銷策劃代理公司操作。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走向規(guī)?；疤厣?。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場(chǎng)，避免經(jīng)營(yíng)種類的矛盾化，在追求經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一化的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場(chǎng)，形成場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式 目前，商業(yè)地產(chǎn)大多采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一化 經(jīng)營(yíng)的方式。 C：在本地購(gòu)買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私 營(yíng)業(yè)主。其包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率（通常為 8%）；固定投資回報(bào)率加超出分成。 一些商鋪銷售火爆，如宋城名都一期 200 多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。掛牌價(jià)從每平方 5401650 元不等。 —— 南延 擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 跳躍開(kāi)發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體。 揚(yáng)州市總體規(guī)劃 （ 2001 年 2020 年） 城市布局 揚(yáng)州市目前的城市布局為 “一主三副 ”。 目 錄 ? 市 場(chǎng) 篇： ? 一、城市基本情況 ――――――――――――――――――5 ? 二、揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì) ―――――――6 ? 三、本案 SWOT 分析 ―――――――――――――――――12 ? 產(chǎn)品 篇： ? 一、客源定位及項(xiàng)目定位 ―――――――――――――――13 ? 二、項(xiàng)目建議 ――――――――――――――――――――15 ? 推 廣 篇： ? 一、案名建議 ―――――――――― ――――――――――17 ? 二、 VI設(shè)計(jì) ―――――――――――――――――――――17 ? 三、廣告表現(xiàn) ――――――――――――――――――――17 ? 四、推廣建議 ――――――――――――――――――――18 ? 五、 SP推廣部分 ―――――――――――――――――――21 ? 六、廣告推廣預(yù)算 ――――――――――――――――――27 ? 營(yíng) 銷 篇： ? 一、銷售策略構(gòu)想 ――――――――――――――――――28 ? 二、各階段銷售任務(wù)及重點(diǎn)工作構(gòu)想 ――――――――――29 ? 三、推案時(shí)機(jī)構(gòu)想 ――――――――――――――――――31 ? 四、價(jià)格體系 ――――――――――――――――――――31 ? 五、銷售現(xiàn)場(chǎng)構(gòu)想 ――――――――――――――――――32 ? 六、銷售組織及人員構(gòu)想 ―――――――――――――――34 城市基本情況 揚(yáng)州是一個(gè)世界聞名的、歷史悠久的文化古城，風(fēng)景秀麗，著名的古運(yùn)河穿城而過(guò)，在歷史上一直起著極為重要的物資集散地作用，當(dāng)年這里是世界上富 甲云集的大都市，輝煌了好幾個(gè)世紀(jì)。 我們的目標(biāo) ? 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立利潤(rùn)保障發(fā)展模式； ? 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立能夠達(dá)到利潤(rùn)最大化的價(jià)值提升模式； ? 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案； 促進(jìn)和加快大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的招商和銷售速度 戰(zhàn)略目標(biāo) ? “大王廟廣場(chǎng) ”的戰(zhàn)略目標(biāo)是：在揚(yáng)州市區(qū)東北角建立一個(gè)集旅游、餐飲、娛樂(lè)、沐浴、大型平價(jià)超市為一體的全生活廣場(chǎng)，又 一個(gè)主流商業(yè)圈，并以此提升城市的形象、優(yōu)化、美化當(dāng)?shù)丨h(huán)境。 ? 我們的行動(dòng)： “以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏 ”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨； ? 以前瞻性的營(yíng)銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來(lái)解決本案所要解決的問(wèn)題； ? 根據(jù)本案的用地資源和市場(chǎng)環(huán)境，以最有效的方法來(lái)為本案設(shè)計(jì)、制定和實(shí)施專業(yè) 的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目包裝及項(xiàng)目推廣計(jì)劃和項(xiàng)目品牌實(shí)施戰(zhàn)略。就本項(xiàng)目我司對(duì)揚(yáng)州的商業(yè)地產(chǎn)高端市場(chǎng)做了詳細(xì)的分析，在綜合各方面的優(yōu)劣勢(shì)后發(fā)現(xiàn)目前在售或即將發(fā)售的高端項(xiàng)目一般都以現(xiàn)代風(fēng)格為主流，而且離旅游區(qū)較遠(yuǎn)，而近 3 年仿古的建筑在揚(yáng)州高端市場(chǎng)上卻很少，并且本案大王廟廣場(chǎng)位于風(fēng)景秀麗的古運(yùn)河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，又是 “大王廟 ”旅游景點(diǎn)，所以我司認(rèn)為把本項(xiàng)目定位為一個(gè)具有濃郁的揚(yáng)州古運(yùn)文化背景的 “全生活廣場(chǎng) ”，奠定本案在揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)的地位，更能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 隨著經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展，外來(lái)人口不斷的增加，多元文化沖擊著這個(gè)古城，但是值得慶幸的是揚(yáng)州文化的包容性，不但沒(méi)有受到損傷，而且以其獨(dú)特的內(nèi)涵借勢(shì)傳播到全國(guó)各地及世界各地 ，成為了 “世界最佳人居環(huán)境城市 ”，從實(shí)際意義上成為一個(gè)居住、休閑、旅游、度假、養(yǎng)老的消費(fèi)城市，縱觀揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)格局我們也很清晰地看到了這點(diǎn)，因此我們認(rèn)為隨著城市的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)不斷的進(jìn)一步加強(qiáng)。 城市發(fā)展方向 揚(yáng)州目前的城市發(fā)展方向主要是 “主導(dǎo)向南，拓展東西 ”。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述 ２００５年揚(yáng)州市共推出商業(yè)、住宅用地 16 宗、 公頃，其中商業(yè)用地 7 宗、 公頃，純住宅用地 5 宗、 公頃，商住用地 4 宗、 公頃。 揚(yáng)州市商鋪銷售的總體特征 從目前收集到的資料來(lái)看，目前揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況總體良好，此次調(diào)查的正在出售產(chǎn)權(quán)的商鋪，銷售情況都比較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近 60%的鋪位。 包租的銷售方式是目前揚(yáng)州在建商業(yè)地產(chǎn)銷售的主流方式。 B：外地人員占了相當(dāng)大的比例。 另外，隨著揚(yáng)州城市主導(dǎo)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變及沿江大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思想的確立，要求揚(yáng)州的區(qū)域功能走上更高層次，商業(yè)和旅游業(yè)作為兩大支撐要素，有著迫切發(fā)展的要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)被看好的 “城市意識(shí) ”，并有可能促使商業(yè)地產(chǎn)成為揚(yáng)州下個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場(chǎng)，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方向。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸與國(guó)際潮流接軌 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從過(guò)去的 “小農(nóng)意識(shí) ”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題式商場(chǎng)、內(nèi)藏式商鋪等。最近，像宋城名都、來(lái)鶴臺(tái)、陽(yáng)光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎無(wú)一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商看好的同時(shí)，也正為越來(lái)越多的個(gè)體投資者認(rèn)同。 例如來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪 已基本銷售完畢，已基本具備了開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件，但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。 一期售價(jià)： 一樓平均售價(jià)約 7000 元 /m2； 二樓平均售價(jià)約 4000 元 /m2； 三樓平均售價(jià)約 2300 元 /m2； 整體均價(jià)： 約 4500 元 /m2。 客戶來(lái)源：揚(yáng)州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。 售價(jià)： 一樓： 13000 元 /平方米 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米