【正文】 及以上樓層購物——二樓及以上的商業(yè)很難經(jīng)營，一樓的沿街店鋪生意很好——大家都把經(jīng)營的場所擁向沿街店鋪——形成了一條珠山中路集中了全市80%的商業(yè)份額——形成了景德鎮(zhèn)極為強(qiáng)勢的消費(fèi)習(xí)慣：買東西幾乎不考慮到二樓的概念，二樓即是商業(yè)的盲區(qū)。目前還沒有大型現(xiàn)代化的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并因此來形成新興的商圈。可以說，珠山中路之所以成為景德鎮(zhèn)商業(yè)的最主要載體，除了消費(fèi)習(xí)慣外，更多的是因?yàn)槌鲇谶@方面的無奈，處于一種被動(dòng)的接受。二、近3年來市區(qū)商業(yè)格局的漸變及其特征隨著2001年以來，景德鎮(zhèn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的跨越發(fā)展，景德鎮(zhèn)的商業(yè)也得到了長足的進(jìn)步，其中尤其反應(yīng)在商業(yè)格局的漸變中。圖2景德鎮(zhèn)近年來社會(huì)消費(fèi)品零售總額表通過圖2，我們可以看出，隨著總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，景德鎮(zhèn)的商業(yè)消費(fèi)也趨于活躍，消費(fèi)需求日漸增強(qiáng)，老百姓的購買力不斷提高。2．1 近3年來景德鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)格局的漸變及其特征2．1．1 市中心廣場為商業(yè)龍頭地位加強(qiáng)的同時(shí)，區(qū)域性的商圈開始凸現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)總量的增加，市中心廣場商氣愈加旺盛。與其同時(shí)，部分區(qū)域性的商圈開始得到長足發(fā)展。里村：城市的重要交通節(jié)點(diǎn)，城市市政道路的改善，為該區(qū)域的交通帶來便利，從而也使這里傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)輻射能力得到增強(qiáng)，目前有機(jī)電一條街、日新超市、金龍大酒店、贛菜樓等商家進(jìn)駐。昌河—陶院：由國家直屬企業(yè)昌河飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)生活區(qū)發(fā)展而來，隨著昌江廣場的建成，原昌河生活區(qū)的商業(yè)輻射逐步以昌江廣場為節(jié)點(diǎn)，連接市區(qū)東部景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院周邊的科研教育區(qū)，成為一個(gè)新的商圈。2．1．2新型商業(yè)地產(chǎn)形式出現(xiàn)，一定程度上影響了景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。近3年來，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場開始活躍與發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之大量出現(xiàn)。形成了多個(gè)大型的專業(yè)性市場。位于珠山中路上的新躍時(shí)尚廣場，是以經(jīng)營服裝為主題的商業(yè)廣場，雖然其仍然是以單獨(dú)店鋪為經(jīng)營格局，但為以前完全是靠沿街店鋪打拼天下的景德鎮(zhèn)商業(yè)注入了新鮮的元素，形成了珠山中路上的一個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。以陶瓷為主題的專業(yè)市場如：中國陶瓷城、國貿(mào)廣場、錦繡昌南、新都陶瓷園等，這類商業(yè)地產(chǎn)且不論他們目前各自的經(jīng)營情況怎樣，但這種具有一定規(guī)模性、硬件配套有一定改善、專業(yè)化程度較強(qiáng)的市場形態(tài)的出現(xiàn)，就足以能夠說明，景德鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)正在悄然地發(fā)生著變化，不管這種變化的周期有多久，總之已經(jīng)開始向驀然蘇醒的景德鎮(zhèn)人傳遞著一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：新的東西已經(jīng)來了，變化就在眼前！2．1．3傳統(tǒng)的“點(diǎn)線狀”商業(yè)格局正在向“片塊狀”演變依托一定交通和歷史原因的區(qū)域性商圈凸現(xiàn)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)而形成的新興商圈正在將景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)的“點(diǎn)線狀”商業(yè)格局向“片塊狀”演變推進(jìn)。三、未來發(fā)展趨勢預(yù)測隨著城市主框架的構(gòu)建和舊城改造的全面展開，以市中心廣場為龍頭的城市商業(yè)中心與其他區(qū)域性商圈的聯(lián)系將更加緊密。作為城市中心人流、商流、信息流交匯的集中點(diǎn)，市中心廣場在今后較長的一定時(shí)期內(nèi)的商業(yè)龍頭地位仍不可動(dòng)搖，同時(shí)通過對(duì)周邊新興商圈的輻射與影響，將從根本上改變傳統(tǒng)的“點(diǎn)線狀”格局，而發(fā)展為以中心廣場為圓心的“傘狀”格局。城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市民的消費(fèi)心理將趨于成熟、消費(fèi)需求更加旺盛，對(duì)商業(yè)格局和購物環(huán)境等方面的要求開始比較關(guān)注和介意?，F(xiàn)在商業(yè)主流的珠山中路由于存在先天性的致命硬傷，在不對(duì)其進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造前提下，其商業(yè)主流地位將下降。具有先進(jìn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃、超前的硬件環(huán)境、完善的配套設(shè)施、便利的交通條件的商業(yè)形態(tài)將成為城市商業(yè)的主流。第三部分 聯(lián)盛廣場各層區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位及可行性分析內(nèi)容提要：本部分主要是對(duì)聯(lián)盛廣場各層區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位進(jìn)行分析，分析中：首先充分考慮到聯(lián)盛廣場隸屬并依附于皇冠購物廣場的關(guān)系，對(duì)皇冠購物廣場整體的商業(yè)地位、內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃、各組團(tuán)之間的關(guān)系等進(jìn)行了分析；其次對(duì)聯(lián)盛廣場自身的地段、建筑、規(guī)模體量作了較為詳細(xì)的分析說明，并由此進(jìn)一步提出聯(lián)盛廣場的定位策略、方案和依據(jù)。最后，列出了皇冠購物廣場嚴(yán)重影響項(xiàng)目招商、銷售的幾點(diǎn)現(xiàn)狀。一、皇冠購物廣場在未來商業(yè)格局中的地位作用及業(yè)態(tài)特征分析1．1 皇冠購物廣場的建設(shè)背景為了使景德鎮(zhèn)城市的商業(yè)布局更為合理，商業(yè)功能更加齊備，同時(shí)也為了使珠山中路更好地?fù)?dān)負(fù)城市交通大動(dòng)脈的功能，徹底改善景德鎮(zhèn)落后的商業(yè)形態(tài)，塑造城市新形象，適應(yīng)城市發(fā)展的要求，由景德鎮(zhèn)市政府統(tǒng)一規(guī)劃的“皇冠購物廣場”項(xiàng)目在舊城改造中應(yīng)運(yùn)而生。1．2 皇冠購物廣場的業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位皇冠購物廣場距市中心廣場600—700米，距火車站約300—400米，正在拓建的城市南北主干道廣場南路穿街區(qū)而過，將地塊分為東西兩塊。南接城市內(nèi)環(huán)干道曙光路，北臨商業(yè)新秀通江路?；使谫徫飶V場的整個(gè)規(guī)劃完全按照現(xiàn)代化商圈的組成要素進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。從配套設(shè)施看有：大型停車場、廣場、商業(yè)步行街、景觀小品、地下通道，從經(jīng)營規(guī)劃看有：大型超市、精品百貨商場、精品店、大賣場、商務(wù)酒店等組成。皇冠購物廣場的整體定位是集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光為一體的景德鎮(zhèn)未來的中心商業(yè)圈，1．3 皇冠購物廣場在未來商業(yè)格局中的地位皇冠購物廣場將在景德鎮(zhèn)未來的商業(yè)格局中成為現(xiàn)代、時(shí)尚的主流消費(fèi)中心商圈，帶動(dòng)整個(gè)景德鎮(zhèn)城市商業(yè)業(yè)態(tài)的革新與繁榮。1．3．1從皇冠購物廣場的地產(chǎn)格局來看皇冠購物廣場采用了“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的最佳商業(yè)地產(chǎn)組合。點(diǎn)：通過皇冠休閑廣場、地下通道、大型停車場、諸多的小型廣場，形成人流、商流的節(jié)點(diǎn)。線：規(guī)劃先進(jìn)的商業(yè)步行內(nèi)街和沿街店鋪相結(jié)合，通過線性空間把各個(gè)節(jié)點(diǎn)有機(jī)的連接為一個(gè)整體。面：寬開間、大縱深的大型商業(yè)廣場，完全改變了景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，為規(guī)模性商業(yè)業(yè)態(tài)提供了平臺(tái)。1．3．2從皇冠購物廣場與現(xiàn)在市中心廣場的聯(lián)系來看皇冠購物廣場位于廣場南路上，是市中心廣場向南輻射的延伸。在其他現(xiàn)有商圈中，除珠山中路外，皇冠購物廣場是距離中心廣場最近，交通條件最好，配套設(shè)施最完善的新興商圈。廣場南路全線貫通以及兩側(cè)地塊的改造完成，將使市中心廣場的現(xiàn)有商氣沿城市南北主干道廣場南路平穩(wěn)、自然地過渡到皇冠購物廣場。1．3．3從現(xiàn)有城市開發(fā)和未來城市規(guī)劃中看皇冠購物廣場的位置從火車站至沿江的通江路已經(jīng)開發(fā)成形，由恒業(yè)開發(fā)的通站路地塊正在同步進(jìn)行，曙光路改造早已完成，兩側(cè)地塊拆建工作正在進(jìn)行，廣場南路全線貫通也將是必然，皇冠購物廣場處于舊城改造中的中心位置。一江兩岸工程的啟動(dòng)，將使現(xiàn)在廣場南路以西、珠山中路與西瓜洲之間的地塊成為大型高檔優(yōu)質(zhì)濱江居住區(qū)，必然帶動(dòng)這一地塊的人氣和品位，與皇冠購物廣場的定位相吻合。目前通江路與曙光路之間的地塊已經(jīng)拆遷，即將啟動(dòng)。通過白鷺洲大橋東西走向的城市外環(huán)大道——景德大道（規(guī)劃中），將使曙光路與景德大道之間的地塊成為城市內(nèi)部地塊，在一定時(shí)間內(nèi)，開發(fā)勢在必行，城市南北主干道——廣場南路將延伸至景德大道。到那時(shí)，皇冠購物廣場的城市中心位置將無可置疑，不可動(dòng)撼。1．4 皇冠購物廣場業(yè)態(tài)特征分析現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流將成為皇冠購物廣場業(yè)態(tài)的基本特征，這里將成為融高檔購物、餐飲消費(fèi)、休閑消費(fèi)、居家集中采購消費(fèi)為一體的多元化、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。二、皇冠購物廣場幾大建筑組團(tuán)的業(yè)態(tài)定位分析2．1皇冠百貨項(xiàng)目該項(xiàng)目由景德鎮(zhèn)利強(qiáng)置業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目位于皇冠廣場最南端廣場南路與曙光路交界處。該項(xiàng)目由皇冠百貨商場、商務(wù)酒店組成，其中皇冠百貨商場經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售；商務(wù)酒店的經(jīng)營區(qū)域不作銷售，作為經(jīng)營公司的整體資產(chǎn)為保證產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的投資回報(bào)率進(jìn)行擔(dān)保?；使诎儇浬虉龅臉I(yè)態(tài)定位為景德鎮(zhèn)高檔百貨商場，經(jīng)營目標(biāo)消費(fèi)群為景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)群體。經(jīng)營模式為臺(tái)日百貨模式，由杭州銀泰百貨擔(dān)任經(jīng)營顧問2．2時(shí)代購物中心項(xiàng)目該項(xiàng)目由溫州中信集團(tuán)開發(fā)，位于皇冠廣場西區(qū)的中心位置，是整個(gè)皇冠購物廣場的標(biāo)志性建筑。時(shí)代購物中心從其現(xiàn)有宣傳資料來看經(jīng)營定位為中高檔次的百貨商場，與皇冠百貨有一定雷同。2．3其他部分沿街項(xiàng)目目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)尚未明確。三、8樓的地段條件、建筑特征、體量規(guī)模分析3．1 7樓地段條件及分析7樓位于整個(gè)皇冠購物廣場的西北部，正對(duì)皇冠購物廣場內(nèi)部的商業(yè)步行內(nèi)街，背靠整個(gè)項(xiàng)目的大型停車場。由于沒有正對(duì)廣場南路的臨街面，因此必須借力于整個(gè)項(xiàng)目的影響來吸納人流和商流。地段位置來看，不如緊靠廣場南路、曙光路交界處的皇冠百貨和在整個(gè)項(xiàng)目正中心位置、擁有大型休閑廣場的時(shí)代購物中心以及沿街的店鋪。7樓的最大亮點(diǎn)在于背靠整個(gè)項(xiàng)目的唯一大型停車場，將有效吸納使用該停車場的客戶群。但在目前景德鎮(zhèn)城市管理的水平上，該停車場究竟能發(fā)揮怎樣作用，有多少客戶愿意將車停在這里還很難預(yù)測。建筑特征及分析7樓建筑布局方正，框架結(jié)構(gòu)，共三層。配備有：自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)、消防噴淋系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、貨運(yùn)電梯（有待建筑整改）。由于是純框架結(jié)構(gòu)，布局方正，比較適合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的自由組合劃分的要求，配置能夠滿足一定時(shí)期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營需要，而且留有更新、提高配置的建筑空間與技術(shù)可能。體量規(guī)模及分析7樓底層面積為：，共三層，總建筑面積將達(dá)到8500平方米左右。這樣的體量規(guī)模，在景德鎮(zhèn)來說應(yīng)該屬于大型商業(yè)地產(chǎn)范疇，規(guī)模性將是其最大的商業(yè)價(jià)值。3．2 8樓地段條件及分析8樓位于皇冠購物廣場的最北邊，靠近市中心廣場，是市中心廣場方向進(jìn)入皇冠購物廣場的第一幢建筑。8樓正對(duì)廣場南路的僅兩間店鋪，但其整個(gè)建筑能夠進(jìn)入廣場南路人流的視野范圍，且門的一側(cè)為擁有進(jìn)出停車場的通道，另一側(cè)為進(jìn)入7樓的街區(qū)通道。建筑特征及分析8樓采取弧形建筑格局設(shè)計(jì)，門前有一中型廣場以及進(jìn)出停車場的唯一通道，從而形成了大氣的門前空間，吸納市中心方向來的人流，同時(shí)配以高16米、長65米，線條感強(qiáng)、金屬質(zhì)感的現(xiàn)代風(fēng)格外立面，足以形成市中心與皇冠購物廣場之間亮麗的風(fēng)景線。8樓內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)原為一拖一形式（底層商鋪帶二樓）、三樓單獨(dú)空間。建筑形態(tài)為單間的沿街店鋪式建筑結(jié)構(gòu)，進(jìn)深較淺。不適宜開設(shè)大型商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目。體量規(guī)模分析8樓底層建筑面積為：，總建筑面積：3268平方米左右。該體量的規(guī)模不具有商業(yè)地產(chǎn)中的規(guī)模性優(yōu)勢，但適宜開設(shè)單一主題的商業(yè)業(yè)態(tài)。四、聯(lián)盛廣場的定位策略針對(duì)以上對(duì)景德鎮(zhèn)總體商業(yè)的分析、皇冠購物廣場商業(yè)業(yè)態(tài)的分析以及聯(lián)盛廣場的分析，我們認(rèn)為在聯(lián)盛廣場的定位： 就皇冠購物廣場現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)來看，皇冠百貨與中信項(xiàng)目之間存在著較大的競爭性，而聯(lián)盛項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢明顯不如上述項(xiàng)目，因此，我們必須——區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)差異化 景德鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)中，經(jīng)營的品類較多，但缺少一個(gè)專業(yè)化經(jīng)營的市場。因此，我們可以抓住這一空白點(diǎn)——經(jīng)營類別專業(yè)化 專業(yè)化經(jīng)營與規(guī)?；窍嘟y(tǒng)一的，惟有規(guī)?；拍茉谙M(fèi)者心目中叫響專業(yè)化的商業(yè)品牌，同時(shí)，我們7樓的最大商業(yè)價(jià)值就在于其規(guī)模性，那么無疑應(yīng)該——經(jīng)營面積規(guī)?；? 任何的商業(yè)經(jīng)營首先要考慮到她的消費(fèi)群體問題，在景德鎮(zhèn)這樣的商務(wù)流動(dòng)性小、外來高消費(fèi)人群少、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的城市，占據(jù)市場的消費(fèi)主力還是普通的老百姓，所以——消費(fèi)群體大眾化五、聯(lián)盛廣場業(yè)態(tài)定位及其依據(jù)5．1 7樓業(yè)態(tài)定位方案及其依據(jù)底層業(yè)態(tài)定位：大型服飾鞋類箱包專賣城經(jīng)營格局：大型商場中的“店中店”形式經(jīng)營定位：購物環(huán)境一流，商品檔次中檔偏下，大眾化消費(fèi)。定位依據(jù)：a) 從建筑形態(tài)來看：7樓布局方正、框架結(jié)構(gòu)，非常滿