常熟市原國棉廠地塊可行性研究報告-文庫吧
2025-01-02 13:09 本頁面
【正文】 ，同時要兼顧到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本項目在規(guī)劃滿足最本質(zhì)的要求上，也要顧及本身的利潤，因此要考慮以下四點原則。（1） 成本的最優(yōu)化：層數(shù)越高往往其單位成本越大，因此要因地制宜的創(chuàng)造最大的空間價值。（2） 容積率的最大化：，為了分攤項目地價，同時取得更多的可售面積。 （3） 工期的最短化：工期越長，項目的風險越大，同時投資回收期可能越長。 （4） 建筑物的融合性：本項目周邊建筑大多是低層建筑，如果在一片低矮建筑物區(qū)域，建立高層建筑，則會顯得太過突兀，因此要充分考慮各種主觀、客觀因素，使項目能夠與周邊環(huán)境融合的基礎(chǔ)上，同時又能突出自己的特色。（1） 建筑物規(guī)劃以多層住宅和聯(lián)排別墅混建的方式，整個布局要符合城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃及地域環(huán)境特征，單一的建筑物要與整體相統(tǒng)一，建筑物外立面采用優(yōu)雅的法式風格，以米白色裝飾為主，外裝飾風格以雙拼別墅為例詳見附圖1。（2） 小區(qū)的綠化設計在景觀綠化、空間形態(tài)、層次網(wǎng)絡等多方面塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。每一塊樓間地利用堆坡造景來豐富綠化植被系統(tǒng)，綠地上優(yōu)選不同的樹、草、花、石，給人一種自然和諧的感覺。（3） 小區(qū)分為A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)建設多層住宅，B區(qū)聯(lián)體別墅，住宅群體的基本朝向與元和路平行，樓體之間的距離在滿足采光間距的基礎(chǔ)上適當加大，不僅保證了底樓用戶的日照生活問題同時也保證了小區(qū)的內(nèi)部通風。（4） 在道路及交通的設計著重挖掘其自身的內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、景觀功能、交往功能。a．出入口設置：小區(qū)主入口設置在元和路上，同時在小區(qū)東南方向設置次入口，兩個入口之間由主干道連接。b．道路系統(tǒng)：小區(qū)主干道寬7米，其他車道寬5米，消防車道主要依靠小區(qū)的車行道路。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過一條7米寬的線形舒緩的環(huán)狀道路，將各個部分聯(lián)系起來。c．停車：機動車停放于地下停車場，為了保證小區(qū)的交通，A區(qū)地面以上部分不再設置停車場地。地下停車位共計480個，非機動車停放以及設備用房主要布置在多層的地下室中。在戶型的選擇上面，堅持實用、安全、靈活、經(jīng)濟的四大原則戶型，從均好性的角度出發(fā)，同時兼顧到消費對象的不同品位和要求，根據(jù)前期的市場調(diào)研故選擇了多種最為受消費者喜愛的戶型，詳見附圖2，戶型統(tǒng)計見表31。表31 戶型統(tǒng)計表區(qū)號樓號戶型格 式面積（m2）數(shù)量（套）A區(qū)11A2室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺97120B5室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺155607C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺9448D3室2廳2衛(wèi)2廚1陽臺1064810E3室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺11724F4室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺13524B區(qū)1111121G6室2廳6衛(wèi)1廚5陽臺3903011116H5室2廳6衛(wèi)1廚4陽臺35024根據(jù)具體的設計思路本項目擬出了一套總平面設計方案，詳見附圖3，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌出項目的技術(shù)指標，通過具體的計算與測量，得出本方案的指標，見表32，通過與政府給出的規(guī)劃指標相比，%符合小于28%的規(guī)定，%符合大于30%的規(guī)定，因此本項目的技術(shù)方案是可行的。 表32 項目方案技術(shù)指標序號名稱單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積平方米513612建筑物占地面積平方米133503總建筑面積平方米611504多層可售面積平方米365885別墅可售面積平方米201006地下室面積平方米85807地面綠化景觀面積平方米206008容積率9建筑密度%10綠化率%11地下停車位個48012總居住戶數(shù)戶378由于項目地理位置優(yōu)越，市場潛力巨大，再加上房地產(chǎn)市場的風云莫測，因此采取“科學規(guī)劃、一次開發(fā)、配套齊全、速戰(zhàn)速決”的策略，盡快收回投資，取得利潤。目前該地塊己完成土地征用等工作，預計2014年3月底即可完成項目前期的報批報建手續(xù)，進入全面開工建設階段。采取多層與別墅區(qū)同時施工的策略，由二家施工單位同時進場施工，預估建設周期為1618個月，因此初步計劃項目總體開發(fā)建設時間為24個月，結(jié)合類似工程的進度控制經(jīng)驗制定本項目的主要整體開發(fā)進度控制點詳見表41。表41 項目開發(fā)進度控制表日期方案一進度方案二進度2014年1月 可行性研究可行性研究2014年3月 項目設計項目設計2014年6月 開工前準備開工前準備2014年7月 全面開工建設全面開工建設2014年4月銷售推廣銷售推廣2014年9月商品房開始預售商品房開始預售2015年5月 ——裝修全面施工2015年10月竣工驗收——2015年12月 交房入住——2015年4月——竣工驗收2016年5月 ——交房入住通過前期的市場調(diào)研分析預計未來常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項目可銷售數(shù)量有限，樓盤銷售前景樂觀，預計在樓盤預售階段將會收回投資并取得利潤。詳細銷售計劃見表42。 表42 項目銷售計劃階段狀態(tài)時 間 安 排工 作 內(nèi) 容預估銷售狀態(tài)銷售準備期2014年46月5月初全面推廣，進行全城轟炸式宣傳0亮相蓄客期2014年78月 7月中旬，售樓處樣板房對外開放，提供預約購買預約40%開盤銷售期2014年9月9月初全面開盤借勢銷售銷售：50%持續(xù)熱銷期2014年1012月商品房持續(xù)推廣，回籠資金銷售：70%余溫銷售期2015年13月商品房借助前期推廣余溫銷售銷售：85%銷售平穩(wěn)期2015年46月繼續(xù)銷售，較為平穩(wěn)銷售：95%尾盤銷售期2015年79月所有房型趁年底之勢，清盤售盡（1）毛坯房銷售收入估算根據(jù)對周邊樓盤的調(diào)查分析擬定的本項目價格定位，加之對市場的判斷和預期，本項目各類業(yè)態(tài)的銷售均價在留有余地的保守評估：多層住宅均價為：15000元/m2，車庫：10萬/個，別墅：19500元/m2。根據(jù)以上價格定位可以計算出該項目銷售收入，即用銷售均價與該項目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計金額。本項目可實現(xiàn)的銷售總收入見表43。表43銷售收入估算表項目銷售均價可售面積 （m2） 或數(shù)量（個）合計（萬元）多層住宅15000元/m2 36588 54882 車庫10萬元/個4804800 別墅19500元/m2 2010039195 總計98877 （2）精裝房銷售收入估算由于周邊樓盤僅有中匯壹號公館以及少量名流御園別墅精裝修項目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對市場的判斷和預期，本項目采用精裝修的方
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1