【正文】 批準(zhǔn)，在用地者交納補償、安置等費用后將該塊土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 三、 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 培訓(xùn)內(nèi)容 8 地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作 為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的 10%。 四、 ※房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又 有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程， 它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ※房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建 筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。 五 、※房地產(chǎn)的類 型 按用途劃分： a) 居住房地產(chǎn) 、 b) 商業(yè)房地產(chǎn) 、 c) 旅游房地產(chǎn) 、 d) 工業(yè)房地產(chǎn) 、 e) 倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 ※房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為 13 層 多層住宅為 46 層 小高層住宅為 711 層 中高層住宅為 1216 層 l 培訓(xùn)內(nèi)容 9 16 層以上為高層住宅 ※房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 、綜合用地為五十年；商業(yè)、 旅游、娛樂用地四十年。 六 、五證兩書 ※、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 ※、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 ※、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 ※、《建設(shè)工程開工證》 建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記 的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。 ※、《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 ※、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》 ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； ◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的 用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； ◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場； ◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； 培訓(xùn)內(nèi)容 10 ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣 、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用； ◆玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆期房是指開發(fā)商從取得商 品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 ◆毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要 求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ◆會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求 。 建筑知識 一、基本參數(shù) ※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu) (上下不一樣高 )； ※ 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面 積住宅； ※ 進深：一幢建筑物 (房子 )從前墻皮到后墻皮的距離 (長度 )； ※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度 (3m~ 較舒適 )； ※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度 ()。 ※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?()。 ※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 培訓(xùn)內(nèi)容 11 ※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件 及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 ※ 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 ※ 地基與基礎(chǔ) 地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層。 基礎(chǔ)：建筑物最下端，與土層直接接觸的部分。 ※ 平屋頂?shù)臉?gòu)造層次 保護層、防水層、找平層、保溫層、結(jié)構(gòu)層 二、房屋建筑 結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材 建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 三、與面積有關(guān)的概念 ※ 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 ※ 公攤面積： 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% ※ 建筑 面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 培訓(xùn)內(nèi)容 12 ※ 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 +外墻體投影面積的一半 + 陽臺建筑面積 ※ 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 ※ 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 ※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 ※ 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 ※ 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。使用率與人 流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 ※ 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 ※ 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ※ 建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 247。 套內(nèi)建筑面積 ※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 ※ 建筑密度： 是指建筑物 總的基底 面積與規(guī)劃用地之比。 ※ 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的 總 綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 四、與銀行貸款有關(guān)概念 ※ 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益 人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 ※ 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的 % 。 五、與住宅相關(guān)的概念 ※ 公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應(yīng)俱全。 ※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。 ※ 雙拼：連拼，疊拼。 ※ 商住住房 (SOHO)： Small Office Home Office 是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達，能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。 ※ 經(jīng)濟適用房：具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟性和適用性。經(jīng)濟性：是指住房價格相對市 培訓(xùn)內(nèi)容 13 場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。 六、經(jīng)濟適用房 我國在 1998 年房改的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。 ※ 經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限于 1%~3%，市場利潤被限在 3%以下。 ※ 經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成 ?住房建設(shè)的征地和拆遷補償安置費； ?審查設(shè)計和前期工程費； ?住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； ?建設(shè)工程費； 以上 4 項之和為基礎(chǔ)的 1%~3%的管理費。貸款利息、稅金