【正文】 客戶選擇房源，主要還是強(qiáng)調(diào)位置 ，各人可能對(duì)某些特定區(qū)域有特殊的喜好，所以對(duì)廣告中的位置示意圖首先要多加留意：附近是否有較理想的生活環(huán)境、交通便利程度、小孩上學(xué)問題等。 其次，要注意廣告上關(guān)于價(jià)位的標(biāo)識(shí)。現(xiàn)在開發(fā)商打廣告時(shí)，往往按最低起賣價(jià)打，有些是層次朝向較差的廣告戶價(jià)位，此類房型價(jià)格較低。但多數(shù)房型定價(jià)要遠(yuǎn)高于起價(jià)，在報(bào)紙廣告上，如果您留意 ，有些價(jià)位后面寫著多少元 /平方米起，這就是最低起賣價(jià)。以一般經(jīng)驗(yàn)看，平均價(jià)位往往比賣價(jià)高出 10％左右。 第三，客戶選擇房屋，尤其在選購(gòu)期房時(shí)，應(yīng)對(duì)發(fā)展商及承包商的實(shí)力多做考察。廣告上一般都會(huì)注明 發(fā)展商、投資商、承建商， 其中發(fā)展商就是這個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司；投資商即是這個(gè)項(xiàng)目的主要出資股東，有的是一家獨(dú)資，有的是幾家聯(lián)合；承建商則是建設(shè)此項(xiàng)目的建筑工程公司?？蛻暨x房購(gòu)房，尤其購(gòu)房期房，實(shí)力強(qiáng)大的發(fā)展商是一種信心的保證，他們資金雄厚、信譽(yù)高、經(jīng)驗(yàn)豐富。購(gòu)買有實(shí)力的發(fā)展商開發(fā)的房產(chǎn)，客戶的風(fēng)險(xiǎn)就小。此外，實(shí)力發(fā)展 商對(duì)建筑商的選擇也要求較高，故好的建筑公司開發(fā)的房產(chǎn)優(yōu)良率高，客戶也能買到放心房。 第四，在閱讀房產(chǎn)廣告時(shí)，還應(yīng)留意廣告上是否注明優(yōu)惠折扣。一般對(duì)于一次性付款，發(fā)展商針對(duì)不同施工進(jìn)度，總會(huì)有一定的折扣優(yōu)惠，您也可以根據(jù)廣告注明的條件，決定采用何種付款方式。 此外，能在媒體上公開銷售的房產(chǎn)，都應(yīng)是取得政府頒發(fā)的 預(yù)售證的項(xiàng)目， 在報(bào)紙廣告上也有標(biāo)識(shí)，你可多加留意。 2．優(yōu)秀房型的設(shè)計(jì)特色有哪些 什么樣的房型熱銷？這是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都十分關(guān)心的問題。來自市場(chǎng)的信息顯示：在住宅類型選擇中，多層選 擇占 ％，小高層占 ％，高層占 ％，復(fù)式占 ％，別墅占 ％；在戶型選擇中，高檔偏好的居住為三室、二廳、二陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)生間，選擇率分別為 58％、 53％、 70％、 60％。 綜合分析近期熱銷的房型，可歸納為以下幾方面的設(shè)計(jì)特色。 明確合理的功能分區(qū) 住宅的使用功能雖然簡(jiǎn)單，但卻不能隨意混淆。簡(jiǎn)言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū)： 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔 助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽(yáng)臺(tái)等。 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)正確處理這三個(gè)功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 講究房間的間隔分布 前幾年，“大廳小臥”之風(fēng)從香港刮過來，一時(shí)形成氣候，房產(chǎn)商紛紛效仿。有的廳大至 40－ 50第 7 頁(yè) 共 44 頁(yè) 平方米，而臥室由小至 5－ 6 平方米，造成嚴(yán)重的比例失調(diào)，很不實(shí)用，也不符合市民的住房情結(jié)和居住習(xí)慣。從各房間的大小來看， 人們較理想的臥室面積應(yīng)在 12 － 15 平方米之間，較理想的客廳面積在21－ 30 平 方米之間，衛(wèi)生間、廚房、健身房、貯藏室各占 5－ 8 平方米，陽(yáng)臺(tái)占 5－ 6 平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。 重視客廳的設(shè)計(jì) 客廳是家庭住宅的門戶，在整套房子中占有重要的地位。關(guān)于開間，如流行 米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的說法。這種面積配比，更適合現(xiàn)代人對(duì)家庭布置、家具擺放的實(shí)際要求。但是，客廳設(shè)計(jì)中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。由于通行路線交叉穿越，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響了休息區(qū)的私密性和安靜。從方便 布置二三件套的角度出發(fā)，廳內(nèi)連續(xù)可使用的墻面最小長(zhǎng)度最好在 4 米以上。 注意廚、衛(wèi)的功能和面積 廚房及衛(wèi)生間是居住最重要的輔助使用空間，由于在其中活動(dòng)的時(shí)間較長(zhǎng)且頻繁，更由于以前對(duì)其設(shè)計(jì)的忽視，所以，現(xiàn)在開發(fā)商越來越把它們作為招攬顧客的一個(gè)重要因素。廚房間除了放大其使用面積之外，還應(yīng)注重功能的開發(fā)和室內(nèi)環(huán)境的保護(hù)，充分考慮冰箱、微波爐等物品的位置。 廚房、餐廳、小陽(yáng)臺(tái)采用“三位一體化”設(shè) 計(jì)，好的廚房帶有一個(gè) 2 平方米左右的服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭什物放置在小陽(yáng)臺(tái)上，也便于廚房操作人與用餐人交 流，產(chǎn)生一種舒適的生活情調(diào)。 衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在是向兩個(gè)方向發(fā)展。一是設(shè)置雙衛(wèi)生間，通常是一間供主人臥室專用，一間公用。另一趨勢(shì)是公共衛(wèi)生間：洗浴與廁所分離。即推門進(jìn)去，先是“洗澡間”，再是“廁所間”。這樣的衛(wèi)生間在創(chuàng)造舒適的衛(wèi)生環(huán)境和提高使用效率方面，頗具吸引力。 重視其它次要功能的設(shè)計(jì) 所謂次要功能，是指以下幾個(gè)方面： 1)“玄關(guān)”， 即住宅分戶門以內(nèi)引伸出的一小塊地方或獨(dú)立式住宅的門斗。就一般城市住宅而言，這一區(qū)區(qū)彈丸之地所構(gòu)成的過渡空間，對(duì)增加住宅的私密性或?qū)嵱眯?，都顯得十分必要，因?yàn)樗鼮槿?們進(jìn)出家門時(shí)換鞋、掛衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，還可以進(jìn)一步利用“玄關(guān)”頂部做成吊頂或吊柜，適當(dāng)壓低該處空間高度，讓人進(jìn)門時(shí)先抑后揚(yáng)，感受空間變化的情趣。同時(shí)，也有利于空間形態(tài)的塑造，使客廳趨于規(guī)整。若做成吊柜，還可適當(dāng)存放物品，節(jié)省空間，可謂一舉數(shù)得。 2)貯藏功能 的考慮。可以是走入式的貯藏室，也可以在臥室中設(shè)計(jì)嵌入式的壁廚。更應(yīng)考慮到一年四季時(shí)序的變化，設(shè)立衣廚，實(shí)用方便。解決貯藏功能，即可堆放什物，又可保持房間整潔，節(jié)約生活空間，提供更多的方便。 3)洗衣機(jī)位置的考慮 ，一個(gè)好的房間設(shè)計(jì)必須考慮到這 個(gè)因素?？稍谛l(wèi)生間或陽(yáng)臺(tái)辟出一定的位置來擺設(shè)，以免洗衣或晾衣時(shí)弄濕地面或穿廳越室?guī)碇T多不便。4)健身器材的擺放。 隨著生活水平的提高和健身意識(shí)的增強(qiáng)，健身器材已開始走入普通人家。有條件的，可以專設(shè)健身房，一般的可將貯藏室空出一部分，或置于較大的平臺(tái)上亦可，盡量提供一個(gè)能活動(dòng)的空間，為家庭室內(nèi)健康運(yùn)動(dòng)提供方便。 時(shí)代呼喚住房精品 現(xiàn)代購(gòu)房者對(duì)住宅戶型的要求越來越講究，這就要求開發(fā)商和設(shè)計(jì)人員不斷去研究市場(chǎng)變化和人們的購(gòu)房心理，不斷創(chuàng)新設(shè)計(jì)，拿出迎合市場(chǎng)需求的好的房型，推出佳作。毋庸置疑，現(xiàn)在的樓市不是 沒有市場(chǎng)，也不是缺乏購(gòu)買力，而是缺乏精品力作。 優(yōu)秀的住宅房型，是一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，而這個(gè)亮點(diǎn)又成為賣家得力的賣點(diǎn)，體現(xiàn)人性與特色，凝聚賣者的心血。設(shè)計(jì)住宅房型，尤如設(shè)計(jì)一幅城市風(fēng)景的藍(lán)圖。迎合市場(chǎng)的設(shè)計(jì)，已從單純圍繞人的居住、休息、娛樂等方面的要求為中心而逐步轉(zhuǎn)向注重溫馨、舒適、講究功能與布局，符合健康居住的理念。 社會(huì)需要有高度責(zé)任感的設(shè)計(jì)師和具有慧眼的開發(fā)商，以人為本，營(yíng)建深受市場(chǎng)歡迎、凝聚賣點(diǎn)的建筑杰作，推出作品與商品的最佳結(jié)晶，扮靚這個(gè)時(shí)代，造福天下。 客廳是大過道 。不僅僅是以前的樓房，即使是現(xiàn)在有的中高檔商品房，都有這樣的客廳存在?？蛷d左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨(dú)立性可言，家人出入臥室都經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實(shí)在是不方便。 第 8 頁(yè) 共 44 頁(yè) 廚房布局無流程考慮，廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。 衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā) ，廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對(duì)外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。 臥室無私密性即客人去客廳，首先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá) ，這樣使臥室無私密性可言；另一點(diǎn)，臥室距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活？ 4．如何判斷戶型優(yōu)劣 什么樣起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于 米，深寬比不宜大于 2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積大于 12 平方米 。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于 10平方米。 餐廳：和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 24 米。 廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于 米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的 面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。 陽(yáng)臺(tái)：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高 米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至 850 至 900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。 儲(chǔ)藏間：可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。 有缺陷的戶型一般具有如下特點(diǎn)，挑選時(shí)務(wù)必仔細(xì)辨別： 起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面； 起居廳的形狀不好或尺度不合理； 入戶無過渡空間； 餐廳面積過大或過?。? 主臥室的寬度小于 3 米或面積過?。? 戶內(nèi)交通線長(zhǎng)； 衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室； 四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間； 功能分區(qū)不合理； 1各功能空間面積比例不當(dāng)； 1躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)； 1衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。 5．個(gè)人購(gòu)房要有投資意識(shí) 現(xiàn)在市場(chǎng)上顧客購(gòu)置房產(chǎn)，大多數(shù)是為了自用，購(gòu)房又是一次性支出比較大的投資，所以多數(shù)用戶對(duì)價(jià)位最為在意，相似的兩處房產(chǎn)，往往會(huì)選擇價(jià)格 低的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，即使購(gòu)置自用住宅，也應(yīng)有投資眼光，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有保值、增值功能，如購(gòu)置的房產(chǎn)沒有與市場(chǎng)的增值同步，實(shí)際上就意味著損失。 在選擇房產(chǎn)時(shí)，首先，要考慮所在位置地段是否有發(fā)展，是否有政府支持政策，是否已具備較好的基礎(chǔ)配套設(shè)施。大凡具備上述幾條特征，往往區(qū)域能成為熱點(diǎn)，人氣會(huì)比較旺，整個(gè)區(qū)域地段如果能夠第 9 頁(yè) 共 44 頁(yè) 熱起來，自然容易帶動(dòng)房產(chǎn)的升值。 其次，要格外關(guān)注建筑質(zhì)量，要盡量選擇較有名的大型建筑公司施工的項(xiàng)目。 因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值的評(píng)定主要是土地與建筑物兩大塊 ，土地價(jià)格決定于土地等級(jí)與該區(qū)域?qū)嶋H發(fā)展程度； 建筑物則主要考慮其內(nèi)在質(zhì)量，大型建筑公司管理比較嚴(yán)格，對(duì)質(zhì)檢優(yōu)良率都有一定指標(biāo)要求，質(zhì)量還是比較有保證的。在地段相近的區(qū)域挑選房產(chǎn)，對(duì)于相差 2 萬元～ 3 萬元總價(jià)的兩項(xiàng)物業(yè)，一定要多權(quán)衡質(zhì)量?jī)?yōu)劣，情愿多花點(diǎn)錢，也要買個(gè)踏實(shí)的東西，因?yàn)?5 年 10 年后，差值可能就會(huì)拉得很大。 再次，購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，一定要有前瞻性，要了解政府規(guī)劃，尤其是道路的規(guī)劃。路的延伸，總是伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸。在一個(gè)道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)完善的地方，往往能形成熱點(diǎn)，而熱點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目，容易隨著整個(gè)區(qū)域的發(fā)展而發(fā)展。所以講，置業(yè)要學(xué)會(huì)尋求熱點(diǎn) ，尤其是那些隱藏機(jī)會(huì)的“明日”熱點(diǎn)。 第 10 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（二） 開發(fā)商考察 “五證”俱全 開發(fā)商是商品房買賣的對(duì)方當(dāng)事人，了解對(duì)方“家底”是做買賣的基本前提。 根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、政策，目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者（即股東）新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司）；另一種是采用合作方 式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。 買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等，為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件： (1)、開發(fā)商的股東情況。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為“企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照”（下稱“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”），外方為“ Certificate of Incorporation”； (2)、開發(fā)商本身的最新“營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ”。 有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過工商行政主管部門進(jìn)行的企業(yè)年檢，買方應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章； (3)、開發(fā)商設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等； (4)、開發(fā)商的公司章程； (5)、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同； 外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件； 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書； (6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。 “五證 ”俱全 查詢開發(fā)商所售房屋是否“五證”俱全 ? 這“五證”包括： ①計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究的批件； ②規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可》； ③國(guó)土局的《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明賣方已交納了 土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）； ④建委的《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》； ⑤房地局的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。 在這“五證”中，最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，它表明所售房屋是