【正文】 活。 54 高端客戶特征描述 ? 向往低密度的居住產(chǎn)品，講求戶型居住舒適性； ? 對總價、單價的承受力較高； ? 對居住區(qū)的品質(zhì)有較高要求，希望能夠通過居住的社區(qū)品質(zhì)來體現(xiàn)身份和地位。 55 ? 對產(chǎn)品私密性要求很高，注重居住品位或者奢華； ? 對總價和單價相對不敏感； ? 追求個性化的生活，講究生活的品位、健康以及生活舒適度的滿足，有較為開放的生活態(tài)度，對居住環(huán)境要求較高； ? 有較高的文化修養(yǎng)。 超高端客戶特征描述 56 住宅客群定位 泛貴陽區(qū)域的中端及以上客群 57 針對不同層次客群的需求， 住宅產(chǎn)品如何定位？ 58 產(chǎn)品檔次定位 居住：多檔次的居住類型 中端產(chǎn)品 超高端產(chǎn)品 中高端產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 59 產(chǎn)品類型定位 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品類型 高端 中高端 中端 超高端 高層 小高層 花園洋房、疊拼 /聯(lián)排 雙拼、獨棟別墅 60 高端、超高端產(chǎn)品提升整個項目形象 高層住宅 花園洋房、疊拼、高湯 聯(lián)排、獨棟別墅 小高層住宅 項 目 原 價 值 提 升 后 的 項 目 價 值 價值 提升價值 61 產(chǎn)品類型初步配比圖高層20%小高層42%花園洋房18%類別墅5%其它（配套）8%高塔（回遷房）7%產(chǎn)品類型初步配比建議 我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行產(chǎn)品組合？ ?滿足控規(guī)條件； ?別墅產(chǎn)品提升整體項目形象，提升價值； ?小高層、高層集聚人氣，保持項目持續(xù)關(guān)注度； ?花園洋房實現(xiàn)快速回款，保證資金鏈； ?小高層是利潤的主要實現(xiàn)點； 在控規(guī)的制約下，保障項目的持續(xù)性均衡銷售 62 高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品 中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品 產(chǎn)品定位 63 跳出區(qū)域思考，我們是否需要高端商務(wù)功能？ 64 150萬平米的中高檔居住區(qū) 8萬平米亮點產(chǎn)業(yè)，城市樣板 高檔酒店需求趨勢 高檔酒店一定要做 提升項目整體形象 需求 65 引進(jìn)高檔品牌酒店， 提升項目整體價值。 66 完善的公建服務(wù)配套是必須的！ 直接提升項目附加值。 67 完善的公建服務(wù)配套 公共服務(wù)設(shè)施 商業(yè)服務(wù) 醫(yī)療衛(wèi)生 文化體育 市政公用 教 育 行政管理 金融郵電 68 項目定位 新地標(biāo) 〃 城市復(fù)合體 —— 集娛樂、居住、商務(wù)、休閑及購物于一體 69 定位解決了哪些核心難點？ 解決的問題 項目核心難點 擴大客戶基數(shù)； √ 1. 項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 項目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； √ 2. 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合 打造區(qū)域形象，形成城市亮點； √ 3. 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 迅速確立項目形象； 經(jīng)過定位，我們發(fā)現(xiàn)核心難點不能得到完全解決，怎么辦？ ? 客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市； ? 打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店； ? 產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品； 定 位 70 開發(fā)策略 6 71 核心難點中未被解決的問題 1. 如何使項目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？ 2. 如何化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合？ 3. 如何迅速確立項目形象？ 72 如何實現(xiàn)項目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？ 73 區(qū)域的認(rèn)可，是項目受到關(guān)注的重要前提 造樓盤之前，先造區(qū)域，先造環(huán)境 利用外圍進(jìn)行展示 只有展示開放給公眾才有價值 展示足以讓貴陽人想象項目 180萬開發(fā)之后的引領(lǐng) 只有獲得公眾的認(rèn)可，才能成為城市的標(biāo)識 74 形象工程先行，重中之重 1 ? 充分利用項目先天優(yōu)勢，山、水（河道、橋） 同時打造出自身獨特的優(yōu)勢 2 ? 通過突出的先導(dǎo)形象 ? 形成項目的領(lǐng)先性差異化，標(biāo)識性 3 ? 實現(xiàn)以點帶面， ? 帶動項目整體形象、價值 4 ? 實現(xiàn)提升區(qū)域的競爭力； ? 實現(xiàn)對項目的持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源 75 低密度高端產(chǎn)品 先行 景觀先行 產(chǎn)業(yè)打造先行 拆遷工程先行 形象工程先行要點 76 拆遷工程先行 ? 待拆遷戶阻礙了項目交通動線； ? 待拆遷戶占據(jù)了形象展示的地塊； ? 后拆遷，直接增加成本。 產(chǎn)業(yè)打造先行 ? 項目核心競爭力需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成； ? 項目關(guān)注度需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提升； ? 項目價值前景需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提前展現(xiàn)。 77 低密度高端產(chǎn)品先行 ? 確立項目的高端市場地位； ? 引導(dǎo)中高端以上客戶的關(guān)注 ? 高端低密度客群對交通的不敏感 景觀環(huán)境先行 ? 樹立項目的高檔次品質(zhì)； ? 通過優(yōu)質(zhì)景觀的視覺沖擊， 引導(dǎo)客戶憧憬未來生活。 78 通過先行改造項目環(huán)境， 同時實現(xiàn)項目形象的迅速確立 ！ 79 如何進(jìn)一步解決 項目受 90/70形成的制約，難以實現(xiàn)整體價值最大化問題？ 80 70/90的影響分析 1 大戶型社區(qū)的市場價值可想而知 ?純粹大戶型社區(qū)將會稀缺，甚至將絕跡 90/70政策影響 2 ?90/70政策 導(dǎo)致未來大戶型將日趨減少 81 我們能否打造？ 本項目雖受 70/90政策影響，但仍具備 45萬平米的大戶型 可供打造出幾個 純粹高端 的 大戶型社區(qū) ； 82 我們?nèi)绾未蛟欤? 容積率拆分 將地塊分解為多個項目，規(guī)劃不同的產(chǎn)品，進(jìn)行容積率拆分 83 我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)？ 根據(jù)項目定位的不同層次的客群，優(yōu)化并重新組合產(chǎn)品，化零為整， 即 模擬多樓盤 ?打造出純粹高端的大戶型社區(qū)； ?分別打造出小高層、高層、花園洋房、類別墅等不同層次產(chǎn)品的社區(qū)。 模擬多樓盤 84 模擬多樓盤的意義 ?通過高價值的純粹大戶型社區(qū) ?通過低密度產(chǎn)品的帶動 ?通過多層次的客戶需求 合理規(guī)避 9070的制約，最終實現(xiàn)項目價值最大化 85 由此可見，模擬多樓盤對于項目的運作， 意義重大！ 86 核心開發(fā)策略 模擬多樓盤 形象先打造 87 定位與開發(fā)策略解決了哪些核心難點？ 解決的問題 項目核心難點 擴大客戶基數(shù)； √ 1. 項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 項目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； √ 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； √ 1. 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合 √ 打造區(qū)域形象，形成城市亮點； √ 3. 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 迅速確立項目形象； √ ? 客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市； ? 打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店； ? 產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品； 定位 、 開發(fā) 策 略 ? 開發(fā)策略：形象工程先行 ? 開發(fā)策略：模擬多樓盤 ? 開發(fā)策略：形象工程先行 解決 解決 解決 解決 解決 解決 徹底解決項目核心難點！ 項目定位、開發(fā)策略解決了項目的核心難點，我們開始有針對地對本項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計建議，同時弱化或解決項目劣勢，進(jìn)一步解決項目難點。 89 初步規(guī)劃設(shè)計建議 7 90 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 地塊總面積： 933,215平方米 規(guī)劃建設(shè)用地： 592,139平方米 市政道路面積： 20,096平方米 河道及保護(hù)面積： 35,787平方米 林地保護(hù)面積： 269,336平方米 教育預(yù)留用地： 15,857平方米 容積率： 建筑密度： 30% 綠地率： ≥ 35% 項目紅線 A1 91 A 規(guī)劃條件 92 用地性質(zhì)的比例分析建設(shè)用地63%林地面積29%河道及保護(hù)面積4% 道路用地2%教育用地2%?地形較為復(fù)雜，規(guī)劃建設(shè)用地只占總地塊的 63%； ?林地、河道及河道保護(hù)面積共占總地塊用地的 33%， 既是項目的環(huán)境優(yōu)勢，又對項目規(guī)劃形成一定的制約。 93 ? 土地性質(zhì)：商業(yè)、居住綜合用地 ? 商業(yè)建筑面積：約 80,000平方米 ? 其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積：不低于 40,000平方米 ? 回遷用房 建筑面積 ：暫定為 130,000平方米 ? 90平方米以下住宅建面須占住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 按照容積率 ，總建筑面積約為 1,776,417平方米 規(guī)劃指標(biāo) A2 94 規(guī)劃指標(biāo)分析商業(yè)5%回遷房7%9 0 平米以上住宅26%9 0 平米以下住宅60%公建配套2%受 70/90的限制， 90平米以下住宅占項目總建筑面積的 60%， 建筑面積約 107萬平米， 是規(guī)劃體量最大的部分，對項目整體規(guī)劃產(chǎn)生巨大影響。 規(guī)劃功能 建筑面積 住宅 1,526,417 90平米以下 1,068,492 90平米以上 457,925 回遷房 130,000 商業(yè) 80,000 公建配套 40,000 總建面積 1,776,417 面積單位 （平米 ） 95 產(chǎn)品組合配比 ? 類別墅 ? 花園洋房 ? 高層板樓 ? 回遷高塔 ? 會所 ? 產(chǎn)業(yè) ? 公建配套 ? 配套酒店 物業(yè) 組合 百分比 平均 樓層 類別墅 % 花園洋房 18% 7 小高層板樓 ％ 90平米以上 ％ 12 90平米以下 ％ 15 高層板樓 % 30 高層塔樓 7% 32 會所 1% 2 產(chǎn)業(yè) (商業(yè) ) 4% 3 公建配套 2% 配套酒店 1% 15 合計 100% ?按照容積率： 建筑密度： 30% 初步計算； ? 通過優(yōu)化組合，小高層將是本項目主要產(chǎn)品形式。 A3 96 為使項目體現(xiàn)高端社區(qū)形象，營造出低密度氛圍， 洋房和類別墅規(guī)劃用地占總用地面積的 41%。 各類產(chǎn)品用地面積占比情況15%26%27%7%2%3%12%7% 1%類別墅花園洋房小高層板樓高層板樓高層塔樓　會所　產(chǎn)業(yè)( 商業(yè))公建配套　配套酒店　97 公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米 /千人） 居住規(guī)模 居住區(qū) (30000～ 50000人 ) 小 區(qū) (7000～ 15000人 ) 組 團 (1000～ 3000人 ) 類別