【正文】 方的廣泛關(guān)注，省市縣各級(jí)政府都要洪江旅游開(kāi)發(fā)公司的國(guó)內(nèi)上市列入工作日程，但利用資本市場(chǎng)上其他融資方式的工作尚未啟動(dòng)。 （三）面臨障礙 資源開(kāi)發(fā)類(lèi)旅游企業(yè)存在門(mén)票收入不能列入公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的限制，影響 洪江旅游開(kāi)發(fā)公司直接上市。 遺產(chǎn)類(lèi)旅游資源能否轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，目前存在爭(zhēng)議，操作規(guī)則不明。 當(dāng)前資本市場(chǎng)不景氣，融資效果受到影響，今后一定要考慮。 （四）配套措施 優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從主要依賴(lài)門(mén)票收入的景區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，向賓館、民居旅館、餐飲經(jīng)營(yíng)、旅游交通、旅游紀(jì)念品產(chǎn)銷(xiāo)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資本和收入，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。 創(chuàng)新遺產(chǎn)地管理模式。在提高景區(qū)管理效率的同時(shí)，合法規(guī)避遺產(chǎn)保護(hù)的紅線。 積極探索資本市場(chǎng)上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信 托融資的可能和效果。 五、創(chuàng)新模式盤(pán)活民居資產(chǎn)（變賣(mài)兌錢(qián)） 當(dāng)代人的生活方式和居住觀念正在發(fā)生著深刻的變革，旅游與房地產(chǎn)結(jié)合，創(chuàng)造各種旅游住所，已經(jīng)成為景區(qū)深度開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。 （一）存量資產(chǎn) 洪江古城內(nèi)，沿街共坐落著 1000 座具有濃厚地方風(fēng)格和歷史風(fēng)貌的傳統(tǒng)民居，地方政府擁有其中超過(guò)90%民居的產(chǎn)權(quán)。 （二）盤(pán)活方式 以 “在洪江古商城有個(gè)家 ””為主題，策劃系列拍賣(mài)、發(fā)售和招租等活動(dòng)，具體方式如下。 產(chǎn)權(quán)融資 包括：產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項(xiàng)目 公司拆分產(chǎn)權(quán)發(fā)售等。 出售部分產(chǎn)權(quán) 包括：分時(shí)度假等。 第二駐地 包括：第二居所、企業(yè)第二總部（或企業(yè)莊園）等。 租賃融資 包括：設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等。 民居收藏 包括：文化民居收藏、主題民居收藏等。 （三）配套措施 成立專(zhuān)門(mén)的民居資產(chǎn)管理公司，統(tǒng)一盤(pán)活和管理民居資產(chǎn)。 對(duì)現(xiàn)存民居資產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)登記，策劃對(duì)應(yīng)的盤(pán)活方式。 改善古城內(nèi)的居住環(huán)境。 創(chuàng)新居民管 理方式，如發(fā)行 “洪江綠卡 ”，賦予民居使用者洪江古城的永久居留權(quán)，但同時(shí)要注意兼顧和保持古城內(nèi)的傳統(tǒng)居住文化。 選擇中高端人群入住古城內(nèi)的民居。 六、鼓勵(lì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)投資（民營(yíng)匯錢(qián)） 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間資本的投資能力愈加可觀。景區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)，比較適合當(dāng)?shù)孛耖g資本的投入。積極鼓勵(lì)洪江及其周邊的群眾投資洪江旅游開(kāi)發(fā)，匯集零散的小額投資，集腋成裘，是一條有效的融資渠道。 （一）基礎(chǔ)條件 當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)蓄率較高，近年來(lái)隨著居民收入的增長(zhǎng)，儲(chǔ)蓄額也有了較大的增加，有可能匯集較大 數(shù)量的民間資本投入景區(qū)開(kāi)發(fā)。 2020 年，洪江私人儲(chǔ)蓄存款達(dá)十億元，全區(qū)城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 10 億啊。 當(dāng)?shù)鼐用裨谖幕瘋鹘y(tǒng)上有投資經(jīng)商的習(xí)慣。 洪江旅游服務(wù)體系中尚存在大量的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，方便當(dāng)?shù)厝罕妼⒆陨淼馁Y本與勞動(dòng)力相結(jié)合。 當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的積累，使當(dāng)?shù)孛耖g閑散資本的規(guī)模有了比較大的擴(kuò)張。 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)其他民間投資領(lǐng)域的效益不高，為洪江旅游業(yè)降低了融資的機(jī)會(huì)成本。 （二）投資重點(diǎn) 重點(diǎn)引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y到投入小、見(jiàn)效快、回報(bào)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)方式靈活的領(lǐng)域中。 旅游餐飲 包括：餐館、酒吧、茶社、咖啡館等 旅游交通 包括：旅游客運(yùn)公司、景區(qū)內(nèi)部交通等 民居旅館 包括：民俗客棧、農(nóng)家樂(lè)等 旅游商品 包括：旅游紀(jì)念品銷(xiāo)售、民間手工藝品制作等 旅游娛樂(lè) 包括：民俗表演、曲藝演出、特色娛樂(lè)服務(wù)等 旅游景點(diǎn) 包括：小型景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)等 旅行社 包括：小型的地接社等 其他適宜的旅游配套服務(wù) 包括：游客咨詢(xún)等 （三）配套措施 政府要為民間資本開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目提供公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。尤其在宣傳營(yíng)銷(xiāo)、利潤(rùn)分配、支持保障等方面，要與國(guó)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一視同仁。 采取銀行小額信貸、政府貼息等方式，提供必要的資金扶持。鼓勵(lì)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y洪江旅游開(kāi)發(fā)。 開(kāi)放投資領(lǐng)域，采取政府特許經(jīng)營(yíng)的方式，鼓勵(lì)投資利潤(rùn)相對(duì)較高的領(lǐng)域。如 古城內(nèi)的景點(diǎn)開(kāi)發(fā)。 制定優(yōu)惠政策，向當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目做適當(dāng)政策性?xún)A斜。如在用水、用電、土地專(zhuān)用、稅收等方面進(jìn)行優(yōu)惠。 幫助當(dāng)?shù)赝顿Y洪江旅游業(yè)的群眾成立民間團(tuán)體，進(jìn)行行業(yè)互助，爭(zhēng)取群體利益，開(kāi)展行業(yè)自律。如洪江本地旅游投資者協(xié)會(huì)，要偷偷地學(xué)習(xí)溫州經(jīng)驗(yàn)。 幫助促成增資擴(kuò)股、社會(huì)募股、合伙經(jīng)營(yíng)等開(kāi)發(fā)形式，豐富當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y洪江旅游業(yè)的方式。群眾個(gè)人的資金有限，在無(wú)力單獨(dú)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的條件下，多種形式為其參與投資提供了可能。 加大對(duì)當(dāng)?shù)芈糜尉蜆I(yè)和創(chuàng)業(yè)者的培訓(xùn)力 度，提高其從旅游業(yè)中獲利的能力。 七、引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向投資旅游（企業(yè)轉(zhuǎn)錢(qián)） 化工及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是洪江傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)?；さ葌鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)在為當(dāng)?shù)靥峁┝艘欢ǖ慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的同時(shí)，地方對(duì)其的過(guò)度依賴(lài)產(chǎn)生的自然和社會(huì)危害也逐步顯現(xiàn)出來(lái)。在旅游資源富集的湖南省，將在化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中積累起來(lái)的資金轉(zhuǎn)移到旅游這一清潔、生態(tài)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)中，成為地方部門(mén)間資金轉(zhuǎn)移的必然趨勢(shì)。洪江旅游業(yè)的發(fā)展，可以利用好這一趨勢(shì)，開(kāi)辟出一條獨(dú)特的投資渠道。 （一）資金來(lái)源 當(dāng)前，洪江旅游業(yè)融資存在著一個(gè)特別的機(jī)遇，即通過(guò)實(shí) 施 “地變旅 ”工程，在省內(nèi)融集到規(guī)?？捎^的資金。隨著近幾年地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)的繁榮，湖南省特別是懷化地區(qū)出現(xiàn)了一批地產(chǎn)大王，他們?cè)诘禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)中積累起了大量的資金，將這些資金投向旅游業(yè)，特別是本省的旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)，顯示出良好的綜合效益前景。洪江依托世界級(jí)的旅游資源，完全可以通過(guò) “地變旅 ”工程，達(dá)到良好的融資目標(biāo)。 （二）現(xiàn)實(shí)性分析 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，易對(duì)經(jīng)濟(jì)氣候依賴(lài)，處于幾年萎縮趨勢(shì)中的特點(diǎn)；旅游業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一樣屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，不同之處在于，旅游業(yè)是典型的生態(tài)產(chǎn)業(yè)、陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)， 有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，被稱(chēng)為 “永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ”，并且投資回報(bào)期長(zhǎng)，長(zhǎng)期效益良好，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中，處于穩(wěn)定上升的趨勢(shì)之中。根據(jù)兩種產(chǎn)業(yè)的對(duì)比，可以得到轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論。 項(xiàng)目委托融資協(xié)議 甲方： 乙方：武漢大唐產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) “甲方 ”）授權(quán)武漢大唐產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) “乙方 ”）開(kāi)展 項(xiàng)目 ”的融資業(yè)務(wù)。 甲方的融資要求是：項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，授權(quán)乙方尋求對(duì)口投資合作商，解決項(xiàng)目的缺口資金萬(wàn) 元；項(xiàng)目后續(xù)融資可參考該協(xié)議條款另行制定。 乙方按甲方的融資要求推薦投資合作商，甲方在接到乙方推薦的合作投資商資料時(shí)，須及時(shí)給乙方發(fā)送一份具有甲方有效簽章的確認(rèn)函。在乙方未收到甲方的確認(rèn)函之前，甲方不能自行與乙方推薦的合作投資商洽談合作事宜。在甲乙方開(kāi)始與乙方推薦的意向出款方或合作投資方洽談合作事宜時(shí)，甲方不能以任何不正當(dāng)?shù)睦碛蓡畏矫娼K止該協(xié)議。 項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)中的有關(guān)分工與費(fèi)用：乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目融資前期的聯(lián)系、資料準(zhǔn)備、申報(bào)與有關(guān)洽談工作安排及其有關(guān)費(fèi)用。甲方負(fù)責(zé)及時(shí)準(zhǔn)確提供有關(guān)項(xiàng)目的資料與文件， 并負(fù)責(zé)與出款方的合作洽談。合作洽談中的有關(guān)費(fèi)用由甲方與意向合作商共同商定解決。 融資成功后甲方支付給乙方的服務(wù)費(fèi)：以出資方到帳金額為準(zhǔn)，到帳一筆支付一筆服務(wù)費(fèi)，全額到帳，全額支付。服務(wù)費(fèi)按到帳金額的百分之 一次性付清。融資成功的 “到帳金額 ”以最終甲方與出款方協(xié)議商定的、甲方愿意接受的（包括合作、合資或貸款等形式）資金額度為準(zhǔn)。融資服務(wù)費(fèi)須在甲方的融資資金到帳 7 個(gè)工作日內(nèi)支付完畢。 ６、從協(xié)議簽署當(dāng)天起二十個(gè)月內(nèi)，如果甲方想與乙方推薦的意向合作商簽定任何協(xié)議，則甲方必須經(jīng)過(guò)乙方的書(shū)面同意，否則甲方必 須向乙方支付與本協(xié)議相同的融資服務(wù)費(fèi)。 ７、保密：協(xié)議執(zhí)行過(guò)程中或執(zhí)行完畢，乙方擔(dān)保，不經(jīng)甲方事先同意，不得向任何第三方（與投資合作意向無(wú)關(guān)的第三方）泄露甲方定為機(jī)密級(jí)的任何商業(yè)情報(bào)。 ８、上述條款自雙方簽字之日起生效，未盡事宜及不可預(yù)料因素制約本合作協(xié)議時(shí)，由雙方協(xié)商解決。雙方凡因協(xié)議及其解釋產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)或經(jīng)雙方努力未能滿(mǎn)意解決之糾紛，提交雙方選擇的仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁費(fèi)由敗訴方承擔(dān)。 合作甲方簽章： 代表： 年 月 日 合作乙方簽章： 代表： 年 月 日 廣西來(lái)賓電廠 B 廠項(xiàng)目融資 一、項(xiàng)目背景 廣西來(lái)賓電廠 B廠為我國(guó)第一個(gè)國(guó)家正式批準(zhǔn)的 BOT 試點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)的來(lái)賓縣，距廣西最大的工業(yè)城市柳州 80 公里，是天（生橋） —廣（州）線（ 500千伏）、西（坪） —株（州）線（ 220 千伏）輸電樞紐，是廣西電網(wǎng)的骨干，輸送廣東電力系統(tǒng)的支撐。項(xiàng)目裝機(jī)規(guī)模為 72 萬(wàn)千瓦，安裝 2 臺(tái) 36 萬(wàn)千瓦采用熱能和電能聯(lián)合生產(chǎn)的進(jìn)口燃煤機(jī)組。 項(xiàng)目于 1988 年由原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)后，因建設(shè)資金得不到落實(shí)， 曾與 20 多家外商進(jìn)行洽談，均未能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。為使該項(xiàng)目早日建成， 1995 年初廣西壯族自治區(qū)政府向原國(guó)家計(jì)委申請(qǐng)采用 BOT 方式進(jìn)行試點(diǎn)， 1995 年 5 月項(xiàng)目得到批準(zhǔn)。廣西壯族自治區(qū)政府隨即委托大地橋基礎(chǔ)設(shè)施投資咨詢(xún)有限公司為其招標(biāo)代理人，正式開(kāi)始對(duì)外招標(biāo)工作。經(jīng)過(guò)資格預(yù)審、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)及確認(rèn)談判， 1996 年 11 月 11 日，廣西壯族自治區(qū)政府與法國(guó)電力聯(lián)合體在北京進(jìn)行了特許權(quán)協(xié)議的草簽，原國(guó)家計(jì)委于 1997 年 3 月 25 日正式批準(zhǔn)了特許權(quán)協(xié)議。 1997 年 9 月 3 日，廣西壯族自治區(qū)政府與項(xiàng)目公司在北京正式簽署了特許權(quán)協(xié)議 ，項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)， 2020 年 11 月 7 日