【正文】 b、 項(xiàng)目開盤較晚 ， 所以一般性的促銷手段已被別人用 “ 爛 ”， 因此必須創(chuàng)新 。 c、 部分開發(fā)商為競爭而競爭 ， 擾亂市場(chǎng)秩序 ， 靠虛假承諾招 攬客源使買方信心長期處于低水平 。 競爭對(duì)手的壓力 26 二、項(xiàng)目背景分析 我們的項(xiàng)目怎么樣？ 27 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 : 約 46,000平方米 住宅面積 : 121,150平方米 建筑面積 :163,819平方米 (若除苑景閣的 19,000平方米 ,則為 102,150平方米 ) 配套設(shè)施建筑面積 :42,669平方米 建筑占地面積 :約 87,000平方米 容積率 : 綠地率 : % 公 攤 : 9%左右 使用率 : 舒適性 75%左右 。 經(jīng)濟(jì)型 72%至 76%左右 28 經(jīng)濟(jì)型 平方米 套數(shù) 一室一廳 32套 二室一廳 86—104左右 192套 三室一廳 — 96套 舒適型（以集賢閣，集雅閣為準(zhǔn)） 三室 — 320套 四室 160套 復(fù)式 170左右 —317 50套 架構(gòu)解剖 29 5000平方米專屬豪華會(huì)所 地下一層：室內(nèi)游泳池及戲水樂園、桑拿浴室 首層： 商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、花店、咖啡廳、 干洗店 二層： 閱覽室、家教中心、電腦教育室、壁球室、 室內(nèi)高爾夫 三層： 兒童樂園、健身房、老年活動(dòng)室、鋼琴房 社區(qū)內(nèi)大型超市 網(wǎng)球場(chǎng) 生 活 配 套 設(shè) 施 30 西三環(huán)干道，蘇州橋西側(cè) 300米 東臨萬泉河路，北臨八溝村南路（東側(cè)馬路狹窄不暢） 公交：線路四通八達(dá) 817路 空調(diào)大巴 國防大學(xué) ——阜成門 904路 香山 ————西直門 367路 巴溝村 ——展覽中心 302路 巴溝村 ———六里屯 386路 巴溝村 ————小營 374路 新建宮門 ——公主墳 特 6路 國防大學(xué) ——北京西站 交 通 狀 況 31 人 文 環(huán) 境 文化 : 與中關(guān)村科技園核心區(qū)咫尺相望。 毗鄰中國最尖端的科研機(jī)構(gòu) ——中科院。 緊依北京電視臺(tái)，南有國家圖書館。 諸多頂尖學(xué)府環(huán)抱： 人民大學(xué)、北京大學(xué)、清華大學(xué)、北京外國語大學(xué)、 理工大學(xué)、國家行政學(xué)院等； 重點(diǎn)中小學(xué)（人大附中等）林立。 歷史文化醇厚積淀，三山五園、張之洞府、榮祿府等。 商業(yè)： 當(dāng)代商城、雙安商場(chǎng)、城鄉(xiāng)倉儲(chǔ)超市等。 休閑設(shè)施： 北有海淀體育館、錫華俱樂部。 32 項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)精心選址、精心錘煉的項(xiàng)目，總有許多共同優(yōu)勢(shì)。光大花園具備這樣的共性優(yōu)勢(shì) ——從地段、規(guī)劃、建筑、戶型、功能、生活配套、物業(yè)管理到交通狀況，人文環(huán)境 ……都彰顯優(yōu)良品質(zhì)。同時(shí)，在共性的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，憑實(shí)力與理念創(chuàng)造出以下兩個(gè)方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) —— “智能化配備”及“自然環(huán)境” 33 項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)之一 智 能 化 配 備 發(fā)展商盡可能地提高住宅的性能。集中體現(xiàn)在智能化配備方面 ——八大系統(tǒng)構(gòu)筑出網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的先進(jìn)居家品質(zhì)： 接入網(wǎng)及信息管理系統(tǒng)（有線網(wǎng)接海淀區(qū)域網(wǎng)， Inter高速接口）； QSA 住宅智能中心系統(tǒng)（險(xiǎn)情預(yù)警，電話遙控家電開關(guān)等等豐富功能）； 電視監(jiān)控系統(tǒng)；樓宇對(duì)講系統(tǒng)； 自動(dòng)抄表系統(tǒng)； IC卡停車管理系統(tǒng)； 衛(wèi)星電視系統(tǒng)；背景音樂系統(tǒng)。 社區(qū)管理及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供豐富的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。該系統(tǒng)以齊備便捷富有 前瞻性，有力地保證業(yè)主生活的舒適與健康。 完備的智能化配備與項(xiàng)目自身的目標(biāo)消費(fèi)人群的需求前瞻性的吻合，與日益深入的 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代 合拍，并走在前列。 34 項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)之二 自然環(huán)境 “健康生活”的理念有堅(jiān)實(shí)寬闊的平臺(tái)。小區(qū) %的綠地率，東方園林式綠化，完備配套的支持，以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等，圍繞萬柳工程 ——京城綠肺，有 330公頃綠化地，柳浪聞鶯的愜意環(huán)境 …… 使光大花園既有都市繁華，又有桃園之屬。自然的綠，水系空氣的清新 …… 包括建筑本身的軟硬優(yōu)越條件等等多方因素，共同構(gòu)筑著“健康生活”的理念，并使其日益豐富、領(lǐng)先。 35 三、競爭對(duì)手分析 我們?cè)诤驼l競爭？ 36 全市共六百多個(gè)在銷項(xiàng)目 新樓盤如雨后春筍 同質(zhì)化 ,低水平下的高度競爭愈演愈烈 營銷技術(shù)迅速發(fā)展 概念樓盤成為主流 供大于求與“有效供給不足”共存 整 體 競 爭 市 場(chǎng) 37 第一集團(tuán)競爭對(duì)手群 位置 價(jià)格 (元 /平方米 ) 戶型 功能 綠化 配套 入住時(shí)間 物業(yè)管理 (米 ) 特色 廣告與促銷 陽春光華 蘇州橋西 橡7100 楓6800 一般 一般 較好 有特色 基本 2022年 5月至 12月 盛世物業(yè)/月 加拿大式社區(qū) 投入大 質(zhì)量較高 新中環(huán) 小南莊 6500 一般 一般 基本 較差 現(xiàn)房 一般 元 /月 無（地段優(yōu)勢(shì)） 很少 曙光花園一期 板井村 6800 一般 一般 一般 基本 全面入住2022年 12月 一般 /月 周邊綠化 投入不多質(zhì)量很差 38 位置 均價(jià) (元 /平米 ) 戶型 功能 綠化 配置 入住 日期 物業(yè)管理 (米 ) 特點(diǎn) 廣告與促銷 太陽園 大鐘寺 6400 較差 一般 一般 基本 2022/8 2022/12 — /月 交通方便 投入較多，有魄力，質(zhì)量一般 都市 網(wǎng)景 聯(lián)想橋北 6400 一般 較好 較差 較差 2022/6 . /月 交通方便 智能安防 投入較多 ， 促銷有獨(dú)特之處 ， 質(zhì)量一般 滿庭 芳園 雙安斜 對(duì)面 6700 一般 基本 較差 基本 2022/3 2 .2—2 .5元 /月 交通方便 投入很少 漢榮 家園 知春路南 5600 一般 基本 較差 一般 2022/8 —2元 /月 衛(wèi)生間 精裝修 少 、 差 豪景 佳苑 海淀路 7500 二 、 三居及復(fù)式偏小 、一般 一般 較差 一般 99年底已入住 . /月 周邊配套成熟 很少 蘇州 嘉苑 人民大學(xué) 6100 較差 一般 較差 較差 已入住 一般 、 較差 無明顯 少 第二集團(tuán)競爭對(duì)手群 39 位置 價(jià)格 (元 /平方米 ) 戶型 功能 綠化 配套 入住時(shí)間 物業(yè)管理 (米 ) 特色 廣告與促銷 嘉惠苑 紫竹橋西 12022 較好 較好 較差 一般 2022年 3月 較好 4元 /月 精裝修 豪華外銷公寓 量較大 質(zhì)量一般 紫竹花園 紫竹院路 8800 較好 較好 一般 較好 2022年 9月 —2022年5月 較好 精裝修 外銷 量較大 質(zhì)量較好 萬泉新區(qū)二期 蘇州橋北 8600 較好 較好 較好 內(nèi)部較完備 外部較差 2022年 3月 “中海”好 4元 /月 名牌物業(yè)多層電梯 投入一般 質(zhì)量較高 美林花園 紫竹橋西北 8500 較好 較好 一般 一般 2022年底 —2022年中 較好 精裝修 外銷 量較大 質(zhì)量較好 中海雅園 香格里拉南500米 7800 較好 較好 一般 較完備 99年 10月 — 2022年 5月 中海 /月 名牌產(chǎn)品名牌物業(yè) 投入一般 質(zhì)量較差 第三集團(tuán)競爭對(duì)手群 40 誰是我們最直接的競爭對(duì)手 第一競爭對(duì)手：陽春光華、苑景閣 第