合富-云南昆鋼地產(chǎn)經(jīng)開區(qū)項目提案-文庫吧
2025-12-10 03:27 本頁面
【正文】 場市場初步分析 項目界定 問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議 項目定位初步構(gòu)思 規(guī)劃開發(fā)模式初步建議 匯報思路導(dǎo)圖 ◆ 別墅用地政策趨緊，昆明別墅市場呈現(xiàn)價格走高、成交暢旺的良好態(tài)勢 ? 2022年國家第一次禁止別墅土地審批以后，昆明別墅類物業(yè)，價格一路走高，同時在成交量方面也是呈現(xiàn)出火爆局面；前期存量別墅在06年被大量消化。 2022年 4月 國土資源部下達了全國土地利用計劃，根據(jù)這一計劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地數(shù)量同去年持平， 繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。 2022年 5月 國土資源部 《 關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 》 通知要求： 中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理 。 昆明別墅價格及年增長情況050001000000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5均價（元/ m 2 ） 年增長率均價（元 / m 2 ） 4604 5124 5840 7560年增長率 1 1 . 2 9 % 1 3 . 9 7 % 2 9 . 0 0 %2022 2022 2022 2022太平板塊 滇池板塊 金殿板塊 果林板塊 市場格局 最新的板塊也是后續(xù)競爭最為激烈的板塊；均價 7750元 /m2 近 3年供貨量： 109套 代表樓盤：西山別墅 高端樓盤和超大型樓盤居多的板塊，現(xiàn)在也是市場最熱板塊；均價 6481元 /m2。近 3年供貨量：5040套代表。樓盤：世博生態(tài)城，野鴨湖。 起步最早 ,已經(jīng)形成成熟的高端居住氛圍 。已經(jīng)從原來的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?。近 3年供貨量：3354套代表樓盤 : 滇池高爾夫；均價 8612元 /m2 即滇池板塊之后形成的新板塊；發(fā)展速度較慢是市場熱度較低的板塊；均價 5422元 /m2 近 3年供貨量： 680套 代表樓盤：嶺東紫郡 ◆ 項目所處的果林板塊目前屬非熱點區(qū)域，供貨量少，價格低 太平板塊 滇池板塊 金殿板塊 果林板塊 別墅市場格局 板塊名稱 自然資源 交通狀況 配套成熟度 與老城區(qū)的距離 形象檔次 滇池板塊 滇池、西山 好 高 近 高 金殿板塊 金殿水庫、金殿 國家森林公園 好 中 近 高 果林板塊 果林水庫 中 低 遠 中 太平板塊 西山、自然植被 中 低 遠 中 ◆ 項目所在的果林板塊都與金殿板塊和滇池板塊存在一定差距，項目所在板塊與太平板塊處于同一個競爭區(qū)間 空港新城 北城 東城 南城 西城 空港新城 太平 距離31.6公里 板塊對比 太平板塊 果林板塊 區(qū)域交通 離主城距離與果林板塊相當，但距新機場和呈貢新城的距離較遠 項目所在的果林板塊離未來新城的位臵 ,與新機場的位臵都要優(yōu)于太平板塊 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 太平板塊的產(chǎn)業(yè)還屬于概念規(guī)劃階段，在較長一段時間內(nèi)無法對房地產(chǎn)開發(fā)提供支撐 項目板塊處于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與呈貢新城的交接位臵，已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成一定的產(chǎn)業(yè)人群 后續(xù)競爭 太平板塊整個規(guī)劃面積就達到 97500畝（ 65平方公里），后續(xù)競爭壓力十分巨大，將會給昆明的別墅市場形成巨大沖擊 經(jīng)開區(qū)發(fā)整個住宅開發(fā)面積在13493畝左右，只占到整個經(jīng)開區(qū)總面積的 16%，區(qū)域內(nèi)土地儲備量較少，后期競爭壓力主要會來自于外部板塊的競爭 市場現(xiàn)狀 太平板塊將走的是高起點、高品質(zhì)的路線。 項目板塊業(yè)已具備成熟的開發(fā)條件，項目已經(jīng)搶占了市場先機 太平板塊資源優(yōu)勢和市場起點高于果林板塊，果林板塊則仍有交通優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)后發(fā)優(yōu)勢 區(qū)域內(nèi)樓盤產(chǎn)品價低、質(zhì)次，本項目具備突破區(qū)域產(chǎn)品水平，引領(lǐng)市場的機會 樓盤名稱 開盤時間 占地面積（畝） 建筑面積（㎡） 容積率 產(chǎn)品類型 銷售均價 現(xiàn)在銷售率 開發(fā)商 西亞山莊 2022年 282 52666 獨棟 4000 售完 世林國際 2022年 325 82375 獨棟、聯(lián)排、雙拼 5460 售完 云南世林 嶺東紫郡 2022年 496 215041 獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加 6866 42% 金兔地產(chǎn) 果林溪谷 未開盤 131163 未開盤 昆明創(chuàng)新 ?從產(chǎn)品來看，項目區(qū)域從密度較低的獨棟產(chǎn)品、到聯(lián)排、疊加產(chǎn)品等高密度的別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變； ?從平均價格來看，區(qū)域樓盤都處在一個較低的位臵； 區(qū)域價值沒有被完全挖掘； ?從區(qū)域產(chǎn)品的供貨量來看，項目區(qū)域樓盤供貨量呈逐漸增多的趨勢； ?從區(qū)域產(chǎn)品來看 ,產(chǎn)品仍停留在照般照抄階段 ,產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和亮點 。 ?從開發(fā)商實力來看，項目所在區(qū)域的開發(fā)商綜合實力較弱；缺乏有號召力的開發(fā)企業(yè) 經(jīng)濟背景 城市規(guī)劃 地塊解析 細分市場市場初步分析 項目界定 問題界定與項目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議 項目定位初步構(gòu)思 規(guī)劃開發(fā)模式初步建議 匯報思路導(dǎo)圖 SWOT S W ? 項目交通通達性極好 ? 位于昆明老城、呈貢新城、空港新城的核心樞紐位臵； ? 地勢變化豐富，有一定景觀資源 ? 地塊規(guī)模中等偏大； ? 開發(fā)商企業(yè)實力； ? 地塊所在板塊市場熱度低、市場認可度低； ? 高壓線鐵
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