合富-云南昆鋼地產(chǎn)經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目提案(已修改)
2025-01-20 03:27 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謹(jǐn)呈： 云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成就企業(yè)名片，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 —— 昆鋼地產(chǎn)經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目提案 二零零七年八月 匯報(bào)思路導(dǎo)圖 經(jīng)濟(jì)背景 城市規(guī)劃 地塊解析 細(xì)分市場(chǎng)初步分析 項(xiàng)目界定 問題界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議 項(xiàng)目定位初步構(gòu)思 規(guī)劃開發(fā)模式初步建議 項(xiàng)目區(qū)位條件 —— 距離主城 17公里左右， 目前屬遠(yuǎn)郊范圍，片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系較好 ?位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與呈貢新城交接地帶 ,是昆明未來規(guī)劃中東城與北城的核心樞紐位臵 。 ?項(xiàng)目南臨新昆石高速、北臨老石安高速、西臨呈貢新城至新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃道路（呈黃路），從項(xiàng)目出發(fā)可以迅速切入昆明市、呈貢的各個(gè)區(qū)域。交通十分便利。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 春城湖畔高爾夫渡假村 礦場(chǎng) 鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 西亞山莊 嶺東紫郡 南洋國(guó)際學(xué)校 黃土坡村 周邊發(fā)展現(xiàn)狀 ?樓盤 ?西亞山莊、嶺東紫郡、世林國(guó)際別墅 ?休閑娛樂配套 ?鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng) ?教育配套 ?南洋國(guó)際學(xué)校 ?原有村落 ?東面的黃土坡村 鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 被破壞的山體 別墅項(xiàng)目 ◆ 生活配套、公共交通設(shè)施缺乏，有休閑資源，但存在一定距離 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外部景觀現(xiàn)狀 ?東面 ?山脈保護(hù)良好 ?東南面和南面 ?果林 ?北面 ?山脈由于開采石礦，綠化植被已經(jīng)被基本破壞 ?西面 ?較平坦，農(nóng)田為主 優(yōu)質(zhì)外部景觀區(qū)域 劣質(zhì)外部景觀區(qū)域 普通外部景觀區(qū)域 ◆ 有一定山景資源，但在全昆明范圍看，資源價(jià)值不突出 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)部地形現(xiàn)狀 —— 緩坡谷地，有一定景觀資源 ?高差 ?最大高差約 40米 ?緩坡山谷地形 ?東、南、北向西側(cè)內(nèi)部凹陷，的緩坡山谷地形 ?植被現(xiàn)狀 ?果林 、灌木為主，生長(zhǎng)良好 A1 A2 A1 B1 B2 A2 B1 B2 項(xiàng)目規(guī)劃條件 占地面積 ?約為 容積率 ?小于 ◆ 規(guī)模中等，中等開發(fā)強(qiáng)度 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性增長(zhǎng)，推動(dòng)昆明房地產(chǎn)發(fā)展 ?昆明經(jīng)濟(jì)連續(xù) 5年持續(xù)快速發(fā)展，給昆明的房地產(chǎn)發(fā)展帶來強(qiáng)大動(dòng)力，同時(shí)也給項(xiàng)目帶來，良好的宏觀發(fā)展機(jī)遇； 0200400600800100012001400昆明市生產(chǎn)總值(GDP)(億元)730 812 942 1062 1203 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年02004006008001000商品房總成交面積（萬m 2 ）220 337 482 667 7732022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局 項(xiàng)目所在東城區(qū)為城市發(fā)展主要方向，未來有較好的產(chǎn)業(yè)前景 北城 東城 南城 西城 北城（主城） : 金融服務(wù)業(yè)、面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育、以信息業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等； 東城 :面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育產(chǎn)業(yè)、以加工業(yè)為主的新興工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等； 南城 :旅游業(yè)，包括觀光度假和體育休閑產(chǎn)業(yè)等； 西城 :高技術(shù)、高附加值、低能耗、低污染新興工業(yè)； 滇池周邊其它地區(qū) :旅游業(yè)、城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)。 ?項(xiàng)目位于未來昆明主城區(qū)與呈貢新城、空港新城的核心樞紐位臵，區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅? 空港新城 地塊因子分析 —— 地塊自身資源的匹配度及本項(xiàng)目自身檔次的限定 因子分析 頂端豪宅 高端產(chǎn)品 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品 中低檔產(chǎn)品 對(duì)外部景觀資源要求 稀缺資源 較好的資源 無弱勢(shì)資源 一般 無 環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性 弱 較弱 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)公共交通的依賴 弱 較弱 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求 較大規(guī)模 較大規(guī)模 較大規(guī)模 一般 基本無要求 容積率、覆蓋率要求 低覆蓋率 低覆蓋率 較低覆蓋率 一般 基本無要求 景觀配套體系要求 出類拔萃 出類撥萃 較高 一般 基本配套 對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 控制成本 較低成本 對(duì)銷售價(jià)格的限制 市場(chǎng)制高點(diǎn) 較高價(jià)格 較高價(jià)格 一般 低價(jià)格 分析小結(jié) ： 對(duì)外交通聯(lián)系較好，但區(qū)域不成熟，基礎(chǔ)配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的中等開發(fā)強(qiáng)度的住宅項(xiàng)目 地塊匹配情況 √ √ 項(xiàng)目界定 屬性 詮釋 區(qū)位屬性 ?遠(yuǎn)郊陌生區(qū) ?離昆明主城 17公里左右，目前交通距離和心理距離較遠(yuǎn) ?周邊生活配套缺乏 ?有產(chǎn)業(yè)前景，但目前未成氣候 ?周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目少，以低密度別墅盤為主 ?城市發(fā)展方向 ?處于昆明城市擴(kuò)展方向 ?該方向非近期熱點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目屬性 ?交通通達(dá)性好 ?一定山景資源 ?有一定休閑資源 ?中等規(guī)模、中等開發(fā)強(qiáng)度 ?距新機(jī)場(chǎng)方向近，對(duì)外交通聯(lián)系較好 ?地塊高差帶來一定山景景觀資源 ?有高爾夫等休閑資源，但存在距離 那么，第二居所的市場(chǎng)如何？重點(diǎn)分析別墅市場(chǎng) ◆ 遠(yuǎn)郊陌生區(qū)項(xiàng)目， 交通通達(dá)性較好，但區(qū)域不成熟，生活配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的住宅項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)背景 城市規(guī)劃 地塊解析 細(xì)分市
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