合富輝煌-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的認(rèn)識(shí)與實(shí)踐(已修改)
2025-01-08 07:33 本頁(yè)面
【正文】 整合資源、準(zhǔn)確定位 提升價(jià)值、創(chuàng)新品牌 —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的認(rèn)識(shí)與實(shí)踐 引言一 —— 從幾項(xiàng)事例帶出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的思考 事例一：“京城世紀(jì)第一拍” 成交 12月 8日開拍，北京、上海、廣東、天津十家房地產(chǎn)公司參拍。經(jīng)過 67個(gè)回合較量，天津順馳以超出底價(jià) 拿下，地塊周邊地價(jià)為 1000元 /平方米，該地價(jià)為 2100元/平方米。富力在拍價(jià) ，華潤(rùn)在 7億時(shí)退出。 思考一：房地產(chǎn)的致勝者，往往是勇于打破常規(guī)者，而今天的致勝者，必須做好充分的準(zhǔn)備和具備相應(yīng)的實(shí)力。 事例二：廣州華南板塊首個(gè)千畝大盤陷入困境 廣地花園， 98年開發(fā)，占地 80萬平方米，建筑 60萬平方米，規(guī)劃戶數(shù) 5000戶，人口 2萬多人，已售出 2023多套，項(xiàng)目資產(chǎn)達(dá) ，初期股東股本僅 400萬元。 思考二：在不成熟的市場(chǎng)初期，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)處處，成功是容易的，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，日益規(guī)范的今天，成功與失敗往往就在一線之間。 事例三：大連億達(dá)集團(tuán)開發(fā)大連軟件園一期成功，政府將以官助民辦的方式將 20平方公里土地交由億達(dá)集團(tuán)實(shí)施開發(fā)經(jīng)營(yíng)，軟件業(yè)同時(shí)將成為大連四大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 思考三：房地產(chǎn)傳統(tǒng)的開發(fā)格局將面臨較大的變化： 河南省最大規(guī)模企業(yè)雙匯集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目從小到大的變化 開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目從單一開發(fā)向復(fù)合開發(fā)的變化 房地產(chǎn)從單一地域單一行業(yè)向跨地域行業(yè)的變化 “量變到質(zhì)變，質(zhì)變到量變” 1 ）資金往哪投？ — 把握市場(chǎng)與機(jī)會(huì)，決策的正誤 2 ）設(shè)計(jì)的依據(jù)？ — 捕捉買家的需求 ,做什么產(chǎn)品，如何去創(chuàng)新 3 ）怎樣回收快？ — 尋找最佳的開發(fā)、銷售模式，風(fēng)險(xiǎn)與效益的平衡 發(fā)展商面對(duì)的問題 表層次：做什么，怎么做，如何做好 深層次： ? 做產(chǎn)品還是做市場(chǎng)？ —— 市場(chǎng)在哪，并能不斷找到新市場(chǎng) ? 做產(chǎn)品還是做概念？ —— 概念的支持 ? 做產(chǎn)品還是做企業(yè)做平臺(tái)？ — 打造企業(yè)品牌，可持續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。（民營(yíng)企業(yè)尤其關(guān)鍵） ? 跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) —— 資源的整合與創(chuàng)新，復(fù)合地產(chǎn)與多元地產(chǎn) 在日益成熟與競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)面前，解決不了以上問題，企業(yè)與項(xiàng)目就必?cái)o疑。而房地產(chǎn)策劃正是為我們探求解決問題的方向與途徑。 策劃 “策劃” —— 源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的智慧與方法 “引勝之一策也” —— 《呂氏春秋》 “好謀而成者” —— 《論語 .述而》 “運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外” —— 《漢書 .商帝紀(jì)》 策劃：即籌劃、安排、出主意、想辦法、出謀劃策 一、對(duì)策劃的基本認(rèn)識(shí) 策劃的思想與謀略 老子的策劃思想： ? 曲則全，枉則直，窪則盈，敝則新，少則多，多則惑 —— 相反相成 ? 物或損之而益，或益之而損 —— 物極必反 ? 天下萬物生于有，有生于無 —— 有形與無形，有無相生 ? 圖難于其易，圖大于其細(xì) ? 知人者，知也。自知者，明也。勝人者，有力也。自勝者，強(qiáng)也。不失其所者，久也。 —— 知已知彼，百
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