【正文】 .8 4 7 6 1 5 4 .6 1 2 9 2 4 9 .1 4 2 7 3 7 5 3 .9 3600533 棲霞建設 2 7 .7 6 % 7 .4 3 % 2 6 .9 4 % 8 9 9 5 .2 5 3 2 4 0 7 .3 5 2 3 2 6 0 .1 7 5 5 8 9 6 .8 4600833 P T 網(wǎng)點 3 8 .9 2 % 6 .9 1 % 1 1 .8 2 % 5 5 8 6 .9 4 2 6 3 2 3 .3 1 4 1 9 .0 6 4 8 2 7 6 .1 0600350 山東基建 6 5 .6 0 % 6 .2 4 % 8 .6 7 % 5 1 9 8 9 .7 7 7 9 2 5 7 .4 5 7 4 1 3 0 .2 6 6 2 7 2 8 1 .7 1600393 東華實業(yè) 5 7 .6 5 % 5 .9 9 % 1 1 .1 6 % 1 2 5 2 3 .8 0 2 1 7 2 4 .2 3 2 4 3 0 0 .3 8 7 8 6 9 8 .1 3房地產(chǎn)上市公司財務分析 ? 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年財務數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅 ?《 財經(jīng)時報 》 新地產(chǎn)周刊推出的中國房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位，成長排名列第一位 ? 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻利潤八個億，直接融資接近九億 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 24 但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務的貢獻也相差懸殊 2 0 0 1 年營業(yè)額 （萬元）857282382615584137851558983253115727金融街股份 金融街建設 經(jīng)濟發(fā)展公司嘉鴻 物業(yè)公司 敬遠股份公司 富景 金易2022年凈 利潤貢獻 （%）物業(yè)公司0%金融街股份95%金融街建設1% 富景0%嘉鴻4%? 金融街股份占到了全部利潤貢獻的95% ? 絕大多數(shù)子公司處在長期虧損或微利狀態(tài) ? 金融街股份作為華融集團的旗艦公司，銷售收入占集團總銷售的一半以上 ? 其他業(yè)務如物業(yè)、文化旅游營收規(guī)模過小，業(yè)務分布沒有形成層次 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 25 財務分析說明：華融 銷售貢獻主要來自金融街控股、開發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場銷售良好是銷售迅速增長的主要原因 1999年 2022年 2022年 2 0 0 2 年預測020220400006000080000100000? 2022年華融公司銷售同比增加74%,主要貢獻來自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復蘇，北京申辦奧運成功及加入世界貿(mào)易組織，中國金融業(yè)逐步對外開放，金融街區(qū)域市場銷售十分看好 ? 2022年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設施投入增加 ,主營業(yè)務收入大幅度增加 單位（萬元） 控股 德勝 開發(fā) 嘉鴻 近三年銷售收入變動圖 財務分析報告 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 26 凈利潤收入變動表明：金融街控股公司是過去兩年華融主要利潤貢獻者 ，其中部分利潤來源于政府補貼 2022015000100005000050001000015000202201999年 2022年 2022年 2 0 0 2 年預測? 2022年華融公司凈利潤同比增加 73%，變動情況與主營業(yè)務基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤貢獻的 90%以上 ? 2022年控股公司凈利潤比上年增長了280%, 其中含有北京市財政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財政返還政策在 2022年末到期，這將對未來利潤預測會有負面影響 控股 德勝 嘉鴻 開發(fā) 近三年利潤變動圖 單位（萬元） 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 27 盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達到 9%，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2022年上市公司本項指標排名第一 ? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率低， 2022年度銷售收入及凈利潤遠遠高于華融平均水平。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年財務數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 ? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2022年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。 ? 由于房地產(chǎn)市場的特殊性，建設周期長及結(jié)算面積的不均衡容易導致全年甚至年度業(yè)績的不均衡，不可將 2022年中期數(shù)據(jù)簡單外推來預測年終結(jié)果。 凈資產(chǎn)收益率 2022年中期 2022年 2022年 華融公司 金融街控股 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 28 業(yè)務組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務組合及利潤貢獻比率沒有明顯變化，公司業(yè)績存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場的風險 華融公司業(yè)務組合變化趨勢0%20%40%60%80%100%銷售貢獻百分比? 華融自 1999年來，業(yè)務組合及利潤貢獻比率沒有發(fā)生明顯變化 ? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風險 ? 物業(yè)公司及其他業(yè)務（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2022年 2022年 2022年預測 其他 房地產(chǎn) 物業(yè) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 29 華融系統(tǒng)主要房地產(chǎn)公司負債率圖示金易金融街控股嘉鴻金融街開發(fā)德勝華融綜合0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%華融普遍資產(chǎn)負債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善 ? 華融的平均資產(chǎn)負債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負債高達 90%。抵御財務風險的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2022年和 2022年上半年對富凱大廈項目及開發(fā)投入較大，所需資金主要來自于銀行貸款 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 30 華融資產(chǎn)的流動性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在開發(fā)過程當中形成存貨的數(shù)額較大，導致房地產(chǎn)公司速動比率偏低 ? 華融的平均流動比率為及速動比率為 ，這兩個指標的標準值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱 ? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢 金融街控股公司比率變化趨勢01231999年 2022年 2022年 2022年預 測流動比率 速動比率 金易 金融街控股 嘉鴻 金融街開發(fā) 德勝 華融（合并） 流動比率 速動比率 流動比率 速動比率 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 31 華融整體存貨增長速度低于銷售增長率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2022年 2022年 變動 % 華融公司 銷售收入 73 存貨 61 金融街控股 銷售收入 387 存貨 115 ? 2022年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長率為 61%。低于同年銷售增長率 73%。 ? 金融街控股公司平均存貨 。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387% ? 2022年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達到 , 基本接近正常。 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 ? 2022年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。預計2022年富凱大廈的銷售會一定程度改善這一指標 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 32 總的說來，華融目前正處于一個關鍵的歷史時期 從“政府任務型”向“市場導向型”轉(zhuǎn)變 從“資源優(yōu)勢型”向“能力優(yōu)勢型”轉(zhuǎn)變 從“本埠型公司”向“全國性公司”轉(zhuǎn)變 華融的現(xiàn)狀用三句話來概括 政府任務很重 遺留問題很多 發(fā)展目標很大 華融的歷史用三句話來概括 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 33 從華融過去的發(fā)展經(jīng)驗來看，成功因素主要在于 天時 人和 地利 ? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地 ? 良好的政府關系和社會資源使華融在土地開發(fā)上運作順利 ? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷 ? 中國入世及北京申奧成功，寫字樓及住宅市場需求旺盛 ? 抓住北京重點工程金融街開發(fā)的契機 ? 金融街上市融資促進華融迅速發(fā)展 ? 管理團隊風氣正，凝聚力強，培養(yǎng)了一批業(yè)務素質(zhì)過硬的年輕隊伍 ? 員工有強烈的歸屬感和自豪感 ? 務實敬業(yè)的工作作風 總結(jié)說來，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢，抓住了歷史機遇，擴大了規(guī)模，鍛煉了隊伍，初步形成了一個品牌和較強的區(qū)域開發(fā)能力。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 34 能力分析表明，華融目前的能力是“四有四沒有” 有 “ 房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ” ，但沒有 “ 控股投資公司核心能力 ” ； 有 “ 房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術性開發(fā)運作能力 ” ，但沒有 “ 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ” ； 有 “ 股東資源競爭力 ” ，但沒有 “ 客戶資源競爭力 ” ； 有 “ 良好的學習能力 ” ，但沒有 “ 突出的創(chuàng)新能力 ” 。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 35 華融還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力 ? 一種組織能力，這種能力是通過對下述技能、價值、流程和技術的綜合學習及運用獲得的。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關鍵性因素。 ? 能夠顯著地為客戶帶來收益或節(jié)約成本。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。 ? 企業(yè)精神 ? 社會資源 ? 融資能力 ? 專有人才 ? 專利技術 ? 品牌 ? 戰(zhàn)略資源儲備 ? 華融具有良好的調(diào)動和利用社會資源的能力，但這種優(yōu)勢僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。 ? 華融具有精明強干的有凝聚力的管理團隊，工作作風務實敬業(yè)，但整個華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒有成型。 ? “金融街”品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。 ? 華融較強的區(qū)域開發(fā)能力還沒有經(jīng)過完全市場化的檢驗，現(xiàn)有的項目管理能力還沒有固化機制。 核心競爭力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競爭力 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 36 “ 做大企業(yè) ” 和 “ 做強企業(yè) ” 的表現(xiàn)差別 1995年 2022年 公司治理 發(fā)展戰(zhàn)略 管理人才 增長速度 做強 做大 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 37 由于五大客觀原因，華融的“戰(zhàn)略發(fā)展觀”的形成和實施比國內(nèi)先進同行萬科要晚至少五年 出生于“名門望族”，作為“大家閨秀”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒有生存競爭壓力。 房地產(chǎn)業(yè)本身的暴利。 華遠原來在西城區(qū)的房地