【正文】 ，也是市政府十二五規(guī)劃建設(shè)的重大戰(zhàn)略性項目，她以林州全新市政規(guī)劃為契機(jī)，城市中心主體北移為基礎(chǔ)，通過規(guī)模升級、功能升級、品牌升級，將著力打造成為晉冀豫三省交匯區(qū)域的首個集建材、家居、五金機(jī)電、數(shù)碼電子、倉儲、物流、展示等功能于一體的現(xiàn)代化綜合貿(mào)易園區(qū) 。 （ 1） 城市軸心：未來城市發(fā)展的重心區(qū)域，實現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)效益的同時，兼顧環(huán)境效益和社會效應(yīng) ，展望其前景，實為城市軸心。 （ 2） 規(guī)模專業(yè)商業(yè)：項目規(guī)模及輻射效應(yīng)對市場的沖擊性意義非常大，規(guī)?；?、專業(yè)化運作項目，引領(lǐng)市場制高點，達(dá)到項目地標(biāo)意義及品牌形象的目的； （ 3） 綜合體開發(fā)：結(jié)合項目用地條件和環(huán)境，順應(yīng)時代發(fā)展潮流，多種物業(yè)聚集，業(yè)態(tài)多元，均衡發(fā)展，實現(xiàn)項目從產(chǎn)品表象轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵高度的有效轉(zhuǎn)變，使其 30 年不落伍，全新詮釋項目商業(yè)綜合體開發(fā)主題 三 、 項目區(qū)域整體市場研究 —市場需求的確定 （ 1）、商業(yè)發(fā)展方向論證 從區(qū)位和地塊的分析看，由于項目城市產(chǎn)業(yè)狀況和專業(yè)商業(yè)網(wǎng)點性質(zhì)分布，該項目不具備開 發(fā)配套型商業(yè)物業(yè)的一般條件，分析其區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩蕴卣鳎摰貕K非常適合于開發(fā)專業(yè)型商業(yè)物業(yè) 約束條件 現(xiàn)狀 對商業(yè)的影響或啟發(fā) 區(qū)域?qū)傩? 新城規(guī)劃區(qū)（農(nóng)業(yè)區(qū) +住宅區(qū)） 更適合于作專業(yè)性質(zhì)商業(yè)設(shè)施 可視性 良好，緊臨城市主干道 適合大型專業(yè)商業(yè)開發(fā) 周邊環(huán)境 配套設(shè)施較少，未來逐漸好轉(zhuǎn) 不適合高端商業(yè)物業(yè)（中端） 交通條件 較為便捷，公交車站數(shù)量多 具備作專業(yè)型商業(yè)條件 區(qū)域現(xiàn)存商業(yè) 多為專業(yè)零售或沿街商鋪市場 資源整合 /化整為零 項目商業(yè)發(fā)展方向：專業(yè)型商業(yè)市場 四、 市場定位體系 （ 1） 、市場 定位 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇 “三省交界專業(yè)商業(yè)城市綜合體 ”為項目市場定位。打造區(qū)域規(guī)模龐大、功能齊全、品類豐富、檔次高級、服務(wù)質(zhì)優(yōu)的一站式商貿(mào)總部基地； （ 2） 、發(fā)展理念及建筑規(guī)劃建議 豫北專業(yè)市場復(fù)合商業(yè)區(qū) ,全方位提升本地專業(yè)市場形象，業(yè)態(tài)多元、均衡發(fā)展，采用商業(yè)熱點與空白點相結(jié)合的模式，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)模式與商業(yè)文化，建議本項目建筑規(guī)劃向中高端城市綜合體方向打造，提升項目建筑外立面和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境檔次及人文環(huán)境；提高商業(yè)后期運營物業(yè)管理、營銷推廣水平等綜合素質(zhì)，從而占據(jù)市場 的機(jī)會點，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。 （ 3）、 功能定位 （ 4） 、客戶定位 （ 5） 鋪 投資者特征 ?① 、 一方面，他們比較理性，看重項目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見實實在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)。 ② 、 他們大部分人厭惡風(fēng)險，對沒有穩(wěn)定的投資回報的商業(yè)有所疑慮。 ③ 、 大部分的投資意愿集中在面積 100200平方米的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價超過 200萬的商鋪，總價 50萬的商鋪是市場投資熱點 。 ④ 、 投資客戶財富實力的高低， 成為決定其購鋪選擇的首要因素 。 五、 產(chǎn)品定位及售價建議 （ 1）產(chǎn)品定位 ①、 進(jìn)行科學(xué)、合明確的功能分區(qū)及業(yè)態(tài)布局，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè) /統(tǒng)一管理； ②、 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 商鋪銷售，間接抑制商戶的流動性，采用獨門獨戶的街區(qū)生活或側(cè)重于商品展示的大廳式商業(yè)，使商戶擁有更多的自主權(quán)，使項目成為商品展示、貨物臨貯、商務(wù)辦公與臨時居住等數(shù)位一體式獨立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。使我們擁有更高的客戶忠誠度與達(dá)到快速回籠資金的綜合經(jīng)濟(jì)效益。 ③、 “雙首層 ”設(shè)計理念，客流強(qiáng)勢引入，確保商鋪價值最大化； ④、 采用全框架結(jié)構(gòu)，商鋪可自由組合、分割， 充分滿足投資、經(jīng)營需求；內(nèi)部配備充足扶梯、電梯、樓梯、貨梯等設(shè)施，經(jīng)營采購兩便； ⑤ 、 商鋪首層高 米，實現(xiàn)買一 “用二 ”的目的，二層全連廊設(shè)計，超寬連廊與跨街平臺聯(lián)通整體市場，實現(xiàn)棟棟相連，鋪鋪相通，經(jīng)營無死角； ⑥、 充足機(jī)動車位，刷新當(dāng)?shù)匚锪魇袌鲂蜗?，并將物流成本降至最低? ⑦、 商住分離，避免商鋪經(jīng)營面積浪費； ⑧、 40 年獨立產(chǎn)權(quán)旺鋪，告別租賃經(jīng)營時代，開啟商業(yè)地產(chǎn)新格局； ⑨、 商務(wù)配套服務(wù)，確保銀行 /倉儲 /物流 /會展區(qū)等設(shè)施的有效銜接； ⑩、 組建專業(yè)的物業(yè)管理公司，為客戶提供量身定制的配送和物管等相應(yīng) 服務(wù) 。 （ 2）銷售 及 定價策略 ① 、利用 10 月 16 日售樓處開放及 12 月工地動工等關(guān)鍵節(jié)點，增加建材城的客戶蓄水量，為開盤做好客戶基礎(chǔ)。 ②、 采用“小批量，持續(xù)性推盤”的方法，并配合價格擠壓的方式達(dá)到快進(jìn)快出的目的，并使利益最大化。 a、蓄客方法： 派單：對林州市所有沿街商鋪、專業(yè)市場及各大商場進(jìn)行派發(fā)單頁，每 名銷售人員按區(qū)域劃分，每星期至少負(fù)責(zé) 200 鋪面及部分專業(yè)市場和商場，派單數(shù)量最低要求 1