【正文】 橫（廳）套式 （廳 東西向） 直（廳）套式（廳南北向） （如何開房型、動線組織、下次專門講） 結(jié)構(gòu)：層高、樓板施工方式、 隔墻施工方式 建材外觀：面磚還是涂料 塑鋼窗還是鋁合金 外觀風格：現(xiàn)代式、古典式、 新古典式 單體需要了解的基本知識： 面寬：迎南面，直接有關(guān)采光朝向 進深：南北長，直接影響有關(guān)適風采光 得房率：基本為套內(nèi)使用面積 /建筑面積 建筑面積＝套內(nèi)面積＋公用分攤面積 套內(nèi)面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面 積＋陽臺面積 附：有關(guān)建筑面積計算規(guī)定 1. 什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積 ？ 房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 住宅使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 廳：講穩(wěn)定面（少開門） 廚房：操作流程 衛(wèi)生：通風 臥室：采光，適風 進深 面寬 A. N 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過 6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內(nèi)。 2. 建筑面積計算有什么規(guī)則？ 建筑面積計算規(guī)則： 1) 計算建筑面積的范圍 a. 單層建筑物不論其高層均按一層 計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。 b. 多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上安外墻外圍水平面積計算。 c. 層高超過 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻 （不包括采光井、防潮層及其保護墻） 外圍的水平面積計算。 d. 用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過 ，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 e. 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利 用且層高超過 ，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 f. 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 g. 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 h. 舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 i. 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 j. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一 半計算建筑面積。 k. 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 l. 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 m. 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 n. 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 o. 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 p. 兩個建筑物 間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 q. 室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 r. 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。 s. 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過 米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。 t. 原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過 米 的，按實際計算建筑面積。 2) 不計算建筑面積的范圍 a. 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 b. 檢修、消防等用的室外爬梯。 c. 層高在 、夾層。 d. 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 e. 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 f. 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 g. 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 h. 層高小于 、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架 空層。 i. 崗亭、警亭、書報亭等。 j. 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 k. 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 l. 閣樓。 m. 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。 3) 其他 在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 3. 公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？ 公用建筑面積分攤規(guī)則 1) 分攤原則 a. 房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 b. 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后， 不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。 c. 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。 d. 商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積。 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑 面積 2) 計算方法 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成 ： A) 套（單元）內(nèi)的使用面積 套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定： a. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； b. 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； c. 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； B) 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。外墻（包括山墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 非共用 0墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均入套內(nèi)墻 體面積。 C) 陽臺建筑面積 a. 原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； b. 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一般計算建筑面積； c. 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一般計算建筑面積； d. 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一般計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一般計算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建 筑面積 3) 公用建筑面積由以下兩部分組成： A) 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 B) 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外 墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一般。公用建筑面積＝全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。 C) 公用建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 分攤的公用面積＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 4. 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。因此消費者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。由于圖紙中的每 間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一般再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約 24公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚。 肆 上海道路交通及商業(yè)情況 伍 市場調(diào)查培訓課程教案 目的：通過市場調(diào)查，獲得所需要的信息，并對競爭個案作出評價。 分類：基礎(chǔ)市調(diào)：通過市場調(diào)查，對所從事的房地產(chǎn)代銷行業(yè)做基本的直觀了解。 專題市調(diào)：針對性的市場調(diào)查，迅速獲得所需要信息。 例如以性質(zhì)劃分的：辦公樓市調(diào) 別墅市調(diào) 商場市 場調(diào)等 以地理區(qū)域劃分的：區(qū)域內(nèi)個案市調(diào)， 某道路沿線個案市調(diào) 以市調(diào)重點劃分的：競爭個案折扣情況市調(diào)。 競爭個案來客情況市調(diào)等。 市調(diào)表講解： 陸 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟及主要內(nèi)容（ 4個階段） （ 1）決策階段。 這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項目，進行調(diào)查研究，決定實施開發(fā)建設(shè)的階段。主要內(nèi)容包括： 規(guī)劃摸底 — 了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設(shè)的可能性。 市場調(diào)查 — 通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)項目的前景進行預(yù)測。 可行性分析 — 經(jīng)濟分析、效益測算等 領(lǐng)導決策 — 在完成以上工作的前提下，由領(lǐng)導研究決定開發(fā)項目。 （ 2）前期階段。 在開發(fā)建設(shè)項目決策以后，從申報立項到完成建設(shè)準備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。主要內(nèi)容包括： 申請立項 — 由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準后，列入開發(fā)預(yù)備項目計劃，以后視前期工作進展再列入建設(shè)計劃。 建設(shè)方案 — 根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設(shè)方案，并報市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準。同時，應(yīng)征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。 申請用地 — 在建設(shè)方案獲批準后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批 準后辦理用地手續(xù)。 委托設(shè)計 — 建設(shè)方案獲批準后，可以通過招標委托進行工程設(shè)計。 動拆遷 — 上述工作完成后，可向市房管局申請動拆遷。接受委托的動遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準。 三通一平 — 指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計后可向供水、供電部門申請用水和用電。 （ 3）工程建設(shè)階段。 即指房屋的施工階段。主要的工作內(nèi)容包括： 施工招標 — 房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標、邀標等方式擇優(yōu)選定施工隊伍。 進度控制 — 按照審定的施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位按計劃施工，保證建設(shè)進度 。 質(zhì)量監(jiān)理 — 對各個分部分項工程進行驗收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時組織處理，確保工程質(zhì)量。 竣工驗收 — 工程竣工后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司會同質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項目進行驗收。 市政配套 — 市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進行。房屋竣工后，還要進行各種管線的施工，并申請正式用水、用電等。 交付使用 — 小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。建設(shè)單位在將建設(shè)項目交付使用前要組織房屋管理單位等進行驗收，并辦理房屋的移交手續(xù)。 （ 4）經(jīng)營階段。 實現(xiàn)房地產(chǎn)本身價值，回收建設(shè)投資，達到資金增值的重要 階段。主要工作包括： 房屋預(yù)售 — 在投資開發(fā)達到一定階段后進行商品房的預(yù)售或預(yù)租。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報市房管局批準。 房屋銷售 — 商品房竣工交付使用，可以進行房屋的銷售或出租。 產(chǎn)權(quán)登記 — 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。 （ 5）物業(yè)管理。 房屋交付使用后，在兩年內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責房屋管理和質(zhì)量保修。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機構(gòu)進行物業(yè)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的部門及批文 （ 1）申請選址立項 報 計委 取得立項批復 報 規(guī)劃局 取得選址意見書 與 土地局洽談 取得土地出讓合同 到 住宅發(fā)展局 登記開發(fā)項目內(nèi)容 （ 2）規(guī)劃階段 進行規(guī)劃方案設(shè)計 報 規(guī)劃局 方案審批 進行擴初設(shè)計 報 規(guī)劃局 擴初批準 各項配套征詢 報 各配套主管部門取得征詢意見 （ 3）申請用地 三證一書 報 規(guī)劃局 取得規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 報 房屋土地管理局 取得建設(shè)用地批準書（內(nèi)銷房）或 房地產(chǎn)權(quán)證（外銷房） 注：有償取得土地使用權(quán)有三種方式 招標、協(xié)議、拍賣 。 上海第一幅出讓地塊是 虹橋開發(fā)區(qū) 26號地塊（太陽廣場） 。 1988年 8月 8日，采用國際