【正文】 積 50 強(qiáng) ? 2001 年度上海市住宅銷售金額 50 強(qiáng)第七名 ? 上海市白玉蘭獎得主 ? 開發(fā)商：龍倉置業(yè) ? 維也納花園 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：凱城集團(tuán) ? 虹口現(xiàn)代公寓 ? 2001 年上海市“浦江杯”優(yōu)質(zhì)建設(shè)工程獎 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：鵬欣集團(tuán) ? 達(dá)安花園、大同花園、文化佳園等以精心的營銷策劃贏得市場美談 ? 深圳山湖林海 ? 以全新的策劃思路展示著養(yǎng)生、渡假、休閑、運(yùn)動四位一體的生活理念，反響熱烈 ? 愛里舍花園 ? 榮獲 2001 第二屆上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)之優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎 ? 入圍第二屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 入圍 2020 年第三屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 開發(fā)商：鵬欣集團(tuán) 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 9 ? 純企劃個案文化佳園、新時代花園二期森活地帶，也取得了佳績 ? 羅山綠洲別墅 ? 濟(jì)南我愛我家 ? 濟(jì)南淺水灣花園 ? 陸家嘴國際華城 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”科技進(jìn)步金獎 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”景觀設(shè)計金獎 ? 榮獲 2002 年全國人居經(jīng)典住宅小區(qū)及商務(wù)建筑方 案競賽綜合金獎 ? 開盤當(dāng)日首推樓宇 100％售罄 ? 開發(fā)商：華能天地 ? 歐洲豪庭 ?韻都城 ? 開發(fā)商：榮盛實業(yè) ? 南昌恒茂國際華城 ? 開發(fā)商：江西恒茂房地產(chǎn)有限開發(fā)公司 ? 愛家亞洲花園 ? 榮獲 2002 年首屆“中國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計大賽”綜合金獎 ? 榮獲 2002 年“全國人居經(jīng)典”綜合金獎 ? 12 月首次公開，推出的 312 套房源，兩天之內(nèi)就被一搶而空。 ? 開發(fā)商：愛家房地產(chǎn) ? 弘輝名苑 ?? 士博匯 開發(fā)商：弘輝房地產(chǎn) ? 九溪十八島 開發(fā)商：林語置業(yè) ? 張江城市經(jīng)典 開發(fā)商：鵬欣集團(tuán) ? 入圍 2002 年全國《新世紀(jì)人居經(jīng)典住宅小區(qū) 方案競賽》 ? 入圍 2020 年第三屆上海市優(yōu)秀住宅 ? 佘山月湖山莊 ? 創(chuàng)下總價 7002500 萬的 68 幢別墅在一周內(nèi)售罄的銷售奇跡 ? 開發(fā)商：利寶房產(chǎn) ? 康健麗都 開發(fā)商：龍倉置業(yè) ? 虹橋萬博 開發(fā)商：萬博房地產(chǎn) 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 10 ? 生茂養(yǎng)園 開發(fā)商：生茂集團(tuán) ? 徐家匯國際生活 開發(fā)商：紫元房地產(chǎn) ? 香梅花園 開發(fā)商：金大元 ? 巴比倫花園 開發(fā)商：融匯地產(chǎn) ? 長沙世嘉國際華城 開發(fā)商：長沙世嘉國際華城 ? 環(huán)球中央花園 開發(fā)商： 中房億 泰 二、再創(chuàng)佳績（ 2020 年 在售樓盤 ） 總部行銷一處 ? 南通優(yōu)山美地 開發(fā)商：融匯房地產(chǎn)集團(tuán)公司 ? 金地灣流域 開發(fā)商：金地集團(tuán) ? 康橋水都 開發(fā)商：盛高置業(yè)集團(tuán) ? 魅力之冠 開發(fā)商： 中房億泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 等等 總部行銷二處 ? 九城湖濱 開發(fā)商：九城置業(yè) ? 麗都城 開發(fā)商：閔行置業(yè)集團(tuán)公司 ? 常熟尚湖山莊 開發(fā)商：常熟長甲 集團(tuán) 等等 總部行銷三處 ? 東紫園 開發(fā)商：合生創(chuàng)展集團(tuán) ? 名人世家 開發(fā)商：恒聯(lián)房地產(chǎn)集團(tuán)公司 ? 東郊半島 開發(fā)商： 紅蜻蜓集團(tuán) 等等 總部行銷四處 ? 金地未未來 開發(fā)商：金地集團(tuán) 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 11 ? 圣和圣廣場 開發(fā)商：圣和圣置業(yè)集團(tuán) ? 廣德 中央樂城 開發(fā)商： 紅蜻蜓集團(tuán) 等等 武漢分公司 ? 武漢海天幸福小城 開發(fā)商： ? 武漢世貿(mào)大廈 開發(fā) 商：武漢世貿(mào)房地產(chǎn)投資公司 ? 武漢東湖楚世家 開發(fā)商：武漢東湖楚世家開發(fā)商 等等 天津分公司 ? 天津金盛國際 開發(fā)商：天津金盛國際房地產(chǎn)公司 ? 天津北馬集 開發(fā)商：天津北馬集房地產(chǎn)公司 ? 青島項目 開發(fā)商： 青島厚德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 等等 南昌分公司 ? 恒茂國際都會 開發(fā)商 ：南昌恒茂集團(tuán) ? 家景 萊卡小 鎮(zhèn) 開發(fā)商： 南昌云翔實業(yè)發(fā)展商有限公司 ? 恒茂森林海 開發(fā)商：南昌恒茂集團(tuán) ? 恒茂湖濱 開發(fā)商 ：南昌恒茂集團(tuán) 等等 江蘇分公司 ? 無錫加州洋房 開發(fā)商：龍倉置業(yè) ? 無錫城尚城 開發(fā)商：無錫常工集團(tuán) ? 無錫盛世家園 開發(fā)商： 無錫新城萬嘉置業(yè)有限公司 ? 昆山時代中央社區(qū) 開發(fā)商： 時代集團(tuán) ? 昆山時代文化家園 開發(fā)商：時代集團(tuán) ? 昆山 豐澤園 開發(fā)商：上海北 杰旺集團(tuán)公司 ? 蘇州陽光美地 開發(fā)商：融匯房地產(chǎn)集團(tuán)公司 ? 蘇州姑蘇人家 開發(fā)商： 蘇州姑蘇人家房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? 蘇州天倫 隨園 開發(fā)商： 蘇州天倫置業(yè)有限公司 ? 鎮(zhèn)江優(yōu)山美地 開商商：融匯房地產(chǎn)集團(tuán)公司 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 12 等等 第二章 房地產(chǎn)基本知識介紹 從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶 或同行面前的是 整個聚仁物業(yè)的形象，所以你要以一個房地產(chǎn)高素質(zhì)專業(yè)人員來要求自己，特別對一個新進(jìn)入行的新人來講，專業(yè)知識的學(xué)習(xí)由其重要，了解專業(yè)常識是你成為專家的第一步。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場 一、房地產(chǎn)的涵義 “房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對 于動產(chǎn)而 言 ，其要求特點(diǎn)就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。 在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是國 家 所有，至高無上不可以買賣的。 “房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不 開 房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場所、生產(chǎn)場 所 、經(jīng)營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。 二、房地產(chǎn)市場的涵義及其特點(diǎn) 房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分 ，狹義房地產(chǎn)市場，是指專門用來進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場 ，是指整個社會房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場 主體、客體、媒介體、價格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。 房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 13 (1) 市場信息不充分 。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反 映物業(yè)價值。 (2) 市場區(qū)域性強(qiáng)，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。 (3) 市場對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)周 期長，投資大。 (4) 市場壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。 (5) 市場調(diào)節(jié)機(jī)制與 政府 計劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。 房地產(chǎn)市場的分類 房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類。 按地產(chǎn)市場流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場（一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場（二級市場）。 按房產(chǎn)市場流通形式劃分房產(chǎn)市場可分為買賣市場， 房屋租賃市場、房屋調(diào)換市場三種。 第二節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)基礎(chǔ)知識 一、建筑業(yè)基礎(chǔ)知識 房屋建筑分類： 按使用功能分為生產(chǎn)性建筑、非生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑和民用建筑。 按建筑高度可分為： 24 米以下低層式多層建筑 24～ 100 米為高層建筑 100 米以上為超高層建筑 房屋建筑 結(jié)構(gòu) 分類 結(jié)構(gòu)所用材料分類 ： 可分為砌體結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 （ 1） 砌體結(jié)構(gòu) 砌體結(jié)構(gòu)指用普通粘土磚、承重粘土空心磚、毛石、料石、非燒 結(jié)硅酸鹽磚、混凝土中型和小型空心砌塊、粉煤灰中型空心砌塊等塊材 利用砂、漿砌筑而成的結(jié)構(gòu)。 砌體結(jié)構(gòu)在房屋建筑中應(yīng)用歷史悠久，有成熟的施工經(jīng)驗，材料 以就地取材為多，砌筑方便造價較低；但由于其自重大、施工相對較慢， 并難以承受重大荷載，故多用于多層民用建筑。 新聚仁機(jī)構(gòu)總管理部培訓(xùn)部 14 （ 2） 混凝土結(jié)構(gòu) 混凝土結(jié)構(gòu)指用混凝土現(xiàn)場澆筑或用混凝土預(yù)制構(gòu)件拼裝而成的 結(jié)構(gòu)，是目前應(yīng)用最廣泛的結(jié)構(gòu)。它可就地取材，強(qiáng)度高，耐久和耐 火 性好，整體性好，可塑性好，抗震性能好；其缺點(diǎn)同樣是自重大。 （ 3） 木結(jié)構(gòu) 木結(jié)構(gòu)指全部或大部分用木材建造的結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在我國的建筑 史上更為悠久。眾所周知，從前木質(zhì)材料容易就地取材、加工方便，且 自輕，容易施工；但木結(jié)構(gòu)防火、防腐性能差，目前我國只在林區(qū)和邊 遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的房屋建筑中少量應(yīng)用，或用于一些特殊建筑。近來，個別 高檔別墅也有所應(yīng)用。 （ 4） 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)指用鋼材通過焊接、高強(qiáng)螺栓、鉚釘?shù)冗B接制成的結(jié)構(gòu)。鋼 材強(qiáng)度高、延性好、重量輕、 連接方便、抗震性能好、質(zhì)量均勻、可靠 性高 、環(huán)?？苫厥?。但其缺點(diǎn)是耐火、耐腐性能相對較差，造價相對較 高。主要用于超高層建筑、大跨建筑、重型工業(yè)建筑及一些特種結(jié)構(gòu)。 按結(jié)構(gòu)受力特征分類 ： 分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架 剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體 結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等。 （ 1） 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)指豎向承重結(jié)構(gòu)用砌體材料，水平承重結(jié)構(gòu)用鋼筋混凝土 組成的結(jié)構(gòu)。如一般多層建筑，墻體或柱子用磚墻、磚柱，而樓蓋和屋 蓋用鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)施工 簡便，造價較低，日前廣泛應(yīng) 用在一