【正文】 ）中華人 民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第 70號）； 3）中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第 23號）； 4）中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第 22號）； 5）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第 115號）； 6）《國務院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》 7）《晉江市東石鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 8）晉江市城市規(guī)劃建設(shè)《建設(shè)項目選址意見書》 9）投資項目可行性研究報告編制指南 10）委托單位提供的本項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)等。 本報告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對項目可行性 報告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項目編制小組調(diào)研結(jié)果及項目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。 、編制范圍 本可行性研究報告主要對晉江 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè) 的晉江 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性問題進行分析評價，主要包括政策環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、建設(shè)規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、投資估算與資金籌措、財務評價 、風險分析等內(nèi)容，以供決策者參考。 第二章 政策環(huán)境分析 2020 年，在世界金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下行的雙重外部壓力下，在行業(yè)自身調(diào)整的內(nèi)部推動下，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了周期性變化，由增長 期轉(zhuǎn)變?yōu)樗ネ似冢c之相適應，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦發(fā)生了明顯的方向性變化，持續(xù)五年的緊縮型調(diào)控慢慢放松，過渡到 2020 年的擴張型調(diào)控軌道上去。 、 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸 2020 年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔 2020〕 131 號文件。 2020 年 1 月 3 日，四大國有銀行宣布，只要 2020 年 10 月 27 日前執(zhí)行基準利率 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 2020 年 1 月 9 日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議暨住房和城鄉(xiāng) 建設(shè) 系統(tǒng) 黨風廉政、精神文明建設(shè)工作會議在北京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會上作了《落實科學發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》。會議要求， 2020年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要著力做好九方面工作。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進保障性住房建設(shè)。以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決 260 萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決 80 萬戶住在 煤礦 、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟適用住房 130 萬套。二是，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。認真貫徹落實國辦發(fā)〔 2020〕131 號文件 ，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，進一步鼓勵普通商 品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，以合理價格促進銷售；繼續(xù)加強對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析；強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。強化住房保障與穩(wěn)定市場發(fā)展 這是 2020 年我國房地產(chǎn)政策趨向的兩條主線。同時，這也是 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的沿襲、加強、深化。圍繞這兩條政策主線， 2020 年初房地產(chǎn)調(diào)控政策主要從金融、市場、稅收和保障住房幾方面進行，其表現(xiàn)出政府希望通過刺激房地產(chǎn)市場，使 之盡快回暖的態(tài)度。 2020 年 2 月 10 日，繼 中國 農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細則后，中國工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。 對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策 。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享 受最優(yōu)惠的待遇。 進入 2020 年第二季度以來，北京、 上海 、廣州、 天津 等重點城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼 2020 年之后的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。 2020 年 2 月，國土資源部發(fā)布《國務院第二次全國土地調(diào) 查領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán) 益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。 2020 年 4 月 24 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強對控制性詳細規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴肅查處違法違規(guī)違紀案件。 2020 年 5 月 11 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最 低價 標準實施政策的通知》 (國土資發(fā)〔 2020〕 56 號 )。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為 進一步落實黨中央、國務院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整。 2020 年 5 月 13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居 工程 用地的通知》（國土資發(fā) [2020]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應管理工作，確保保障性安居工 程的順利落地；加快編制和修編 20202020 年和今年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，擴 大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 2020 年 5 月 27 日，國務院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資 項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔 2020〕 27 號 )中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30％。這是自 2020 年以來執(zhí)行 35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到 1996 年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn) 信貸政策開始 松綁 。 2020 年 5 月 21 日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》》 (國稅發(fā) [2020]91 號 )，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。 2020 年 6 月10 日，國土資源部強調(diào)， 小產(chǎn)權(quán)房 實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的 小產(chǎn)權(quán)房 等違法用地、違法建筑行為。這一系列措施有力地維護了房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，促進了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 由于 2020 年上半年采取的 積極寬松的財政、稅收、金融政策，再加上房地產(chǎn)市場潛在的剛性需求和強烈的改善型、投資型意愿，2020 年年中，各地房地產(chǎn)市場上演了 地王頻出 、 量價齊升 、 一房難求 的火爆場面。 2020 年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。受年底一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將到期的影響， 2020 年 10 月 中旬以來國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量逐漸走高，政策可能要改變的心理預期導致部分購房者集中入市顯著影響了樓市。 2020 年，房地產(chǎn)市場最火暴的名詞無可爭議的是 地王 。北京、上海、重慶、杭州、成都…… 億元 、 億元 、 億元 …… 地王 可謂無處不在。 地王 的頻頻出現(xiàn)不僅使得房價大幅上漲，更是引起了國土部的關(guān)注。 2020 年 11 月 10 日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄 (2020 年本增補本 )》和《禁止用地項目目錄 (2020 年本增補本 )》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市 (鎮(zhèn) )不超過 7 公頃，中等城市不超過 14 公頃，大城市不能超過 20 公頃。此舉 可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。 2020 年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場，在政策刺激下逐漸復蘇，并迎來爆發(fā)式增長。而房價也在市場的火速逆轉(zhuǎn)中升至歷史新高。為遏制部分城市過快上漲的房價， 2020 年 12 月以來，中央接連釋放房地產(chǎn)市場調(diào)控信號。在 2020 年 12 月 9 日的國務院常務會議上，中央政府決定不再延長 2020 年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房 轉(zhuǎn)讓 營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復到 5 年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔 2020〕 131 號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅 、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓 出售 的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。這雖在預期之中，但也被認為是對投機性購房行為的打壓。 在取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策僅僅 5 天后，樓市的另一只 靴子 終于落下。 2020 年 12 月 14 日召開的國務院常務會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。會議認為，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。 這些政策對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生的目標發(fā)揮了重要作用。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回 升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。會議提出， 未來的政策重點是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 。會議提出了 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè) 四條具體措施(簡稱 國四條 )。在房地產(chǎn)信貸政策方面，會議要求 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款 風險。 這是中央政府 2020 年內(nèi)首度對國內(nèi)房價走勢作正面表態(tài)。 國務院常務會議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了 關(guān)于進一步促進公共租賃房建設(shè)的指導意見 。此次將公共租賃房作為穩(wěn)定房價的內(nèi)容首次提出，下一步可能鼓勵房價上漲比較快的一線城市做公共租賃房。 2020 年，公共租賃房的具體政策將出臺。 2020年 12月 17 日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》》 (財綜〔 2020〕 74 號 )，要求不折不扣地將土地出讓收支全 額納 入地方基金預算管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫?！蛾P(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范，明確開發(fā)商 首付比例不得低于全部土地出讓款的 50％ ，分期繳納全部價款的期限原則上不超過 1 年，特殊項目可約定在 2 年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。這一規(guī)定標志著寬松的土地政策已經(jīng)終止。開發(fā)商拿地的資金門檻提高，會對 囤地 起到一定的遏制作用，進而有望幫助土地市場降溫。但同時也將會使土地市場的集中度進一步提高。對 于大型實力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。從地價和房價的互動關(guān)系上看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續(xù)上漲的預期。 2020 年 12 月 18 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在近期舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示， 2020 年要進一步加大保障性住房建設(shè)，并公布了目標任務。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴建 (購置 )廉租住房和經(jīng)濟適用住房等方式，進一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套 (戶 )數(shù)比 2020 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。另外 ，安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比 2020 年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。爭取用三年左右的時間，基本解決城鎮(zhèn)1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 2020 年 12 月 23 日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個 人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔 2020〕 157 號）對此進行了明確。該通知提出，自 2020 年 1 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對外銷售的， 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 、 2020 年房地產(chǎn)政策 為避免銀行業(yè)金融機構(gòu)爭取房貸業(yè)務資源競相向房貸中介支付高 返點 費用，引發(fā)銀行間的惡性競爭，中國銀行（ 601988）業(yè)協(xié)會正式下發(fā)［ 2020］ 138