【正文】 第六章 項目規(guī)劃與設(shè)計方案 、項目基本規(guī)劃指標 本項目規(guī)劃指標基本數(shù)據(jù)如下表： 項目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其 中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其 中 地上停車位 334 位 地下停車位 526 位 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、項。 中國傘都 東石的傘業(yè)產(chǎn)品量大質(zhì)優(yōu)，有中國名牌產(chǎn)品、中國出口名牌產(chǎn)品恒順‘梅花牌’洋傘， 2020 年全鎮(zhèn)成品傘產(chǎn)量 ，占全國的18%；出口量 ，占全國的 %，行銷五大洲、 100多個國家和地區(qū)，是全國最大的傘具制品及制傘原輔材料生產(chǎn)和出口集散地。 工貿(mào)強鎮(zhèn) 今日的東石，全鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成紡織服裝、雨具 塑料、五金汽配、礦產(chǎn)建材四大支柱產(chǎn)業(yè)，尤其以傘業(yè)經(jīng)濟聞名遐邇。交通便捷，位置優(yōu)越，距泉州市區(qū) 33 公里，廈門市 90 公里，到晉江機場24 公里，境內(nèi)有石東、安金等高等級公路貫穿全境，與毗鄰的國道324線、省道 306線相銜接；配套設(shè)施齊全，東石港被批準為閩南金 三角對外貿(mào)易的起點及臺輪停泊點，已列國家二類口岸，年吞吐量180 萬噸以上。 、東石鎮(zhèn)概括 東石鎮(zhèn)是福建省 11 個現(xiàn)代小城鎮(zhèn)建設(shè)試點之一，與金門隔海相望，面積 65 平方公里，海岸線 28 公 里，自古海運發(fā)達，紡織業(yè)昌盛，素有‘海濱鄒魯、仁和之鄉(xiāng)’之譽。2002 年又被評為?第二屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）?第 6 名； 2020 年更是名列全國百強縣（市）第 5 名。改革開放以來，晉江經(jīng)濟一直保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢，年均增長率達 %。 晉江山川毓秀，人文薈萃，素有?聲華文物、雄稱海內(nèi)?、?泉南佛國?、? 海濱鄒魯 ?之美譽。通 閩南 方言。 2020年末，戶籍人口 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬，非農(nóng)業(yè)人口 ，男女比例 :。晉江市作為中國縣級市中唯一的榮獲 2020年?品牌城市特別獎?。海岸線長 121公里，陸域面積 694 平方公里，海域面積 6345 平方公里。 43′。 54′，東經(jīng) 118176。北緯24176。 周邊無大型污染型企業(yè)，環(huán)境狀況良好。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 、項目選址 、地理位置 本項目用地位于晉江市東 石鎮(zhèn)永湖村 ，地處東石鎮(zhèn)門戶位置。 本項目為中高檔高層住宅樓盤，聘請實力雄厚的物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，生活舒 適 ，環(huán)境和諧，氣氛融洽。物業(yè)已經(jīng)成為人們選購住宅時考慮的主要因素之一。 、價格定位 考慮到本項目在地理位置、設(shè)計、及產(chǎn)品定位等方面的特點，根據(jù)企業(yè)競爭導向定價法，將本項目住宅區(qū)初售均價定位在 3600 元 /平方米，一期商業(yè)部分均為 一 層商 鋪 ，定價為 12000 元 /平方米 ，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價為 12000 元 /平方米，其它商業(yè)部分定價為 5000元 /平方米，停車位主要是指地上停車位，以 80%出售，定價為 50000 元 /個，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時停車場 或采取其它形式贈送給業(yè)主等， 、物業(yè)定位 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 、客戶定位 由于晉江市及東石鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的 主要構(gòu)成。 地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。 、威脅分析（ T） ◆ 本項目客源必然是社會上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點； ◆ 國家近期對樓市采取從緊政策，使多數(shù)購房者持幣觀望的心態(tài)加強，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。 ◆ 項目必須承擔起開拓者的角色，引導片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中； ◆ 項目由 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實力雄厚，資金充足，為項目的計劃實施提供了保障，并將傾力將項目打造成區(qū)域CBD； ◆項目 從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢明顯，將成為東石鎮(zhèn)一座新的地標建筑； ◆ 別具一格的建筑風格，讓居住的人感覺到高貴 與典雅； ◆ 中高檔的市場定位，還將提升城市的 品位 。那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從 2020 年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。我們關(guān)注的重點應是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。而實際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個過程。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā) 展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。 當然，經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。 、未來房地產(chǎn)市場形勢判斷 對于 2020 年的房地產(chǎn)市場，業(yè)界已有一個基本共識： 像 2020 年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實的，市場沒這么傻，政府也不會答應，因此樓市適當?shù)恼{(diào)整勢在必行。 2020 年下半年以來住房價格呈現(xiàn)較為明顯的上揚趨勢。 2020 年全年，全市存量房交易面積 萬平方米，比增 %，其中存量住房交易10712 套，比增 %。自 3 月份起，泉州市區(qū)商品住房銷售保持良好增長勢頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平 (2020年單月最高銷售面積 )，全年月均銷售 ， 7月份達到 萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米，比增 %； 其中商品住房銷售 15845 套，銷售面積 萬平方米，分別比增%和 %。2020 年全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比增 %；商品房銷售面積 萬平方米，比增 %，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積 ，比增 %。 2020年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報規(guī)劃審批調(diào)整預售。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，泉州市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場需求的引導下逐步調(diào)整。19月，泉州市區(qū) 120 平方米以下的中小戶型商品住房銷售套 數(shù)占了總量的 %,較上半年提高 個百分點。下降原因主要是受到商品住房一手市場的回調(diào)輻射的聯(lián)動影響，居民購房意愿有所下降。其中，存量住房交易 7047套，交易面積 ，分別比增 %和 %.泉州 市區(qū)存量房交易面積 ，比增 %,較上半年提高 了 ；其中，存量住房交易 3705套，交易面積 萬平方米，分別比增 %和 %,較上半年分別提高了 個百分點。分季度 13 季度當季度分別銷售 萬、 萬和 萬平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長。其中商品住房銷售 11329 套，銷售面積，分別比增 %和 %。其中商品住房銷售 31210套，銷售面積 萬平方米，同比分別增加 %和 %.從季度的商品房累計銷售面積、商品住房累計銷售面積增幅情況看，增幅均 持續(xù)擴大。 、 2020 年泉州市房地產(chǎn)市場分析 2020 年泉州市房地產(chǎn)市場整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢，尤其進入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場銷售理性回調(diào)，土地市場日趨活躍，房價整體運行平穩(wěn)。農(nóng)民人均消費支出 6235元，增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均消費支出 14558元，增 長 %，比上年提高 個百分點。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達 億元，占人民幣存款余額的 %，比年初增加 億元。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來源的工薪收入15007元，增長 %；財產(chǎn)性收入達 1897元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %，同比提高 點。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤總額 263 億元，比增 %，增幅分別比 2020 年和今年上半年高出 和 個百分點。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增長迅速，增幅分別高達 %、 %和 %；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復，從上半年的下降轉(zhuǎn)為增長 %和 %。 ，經(jīng)濟企穩(wěn)效果顯現(xiàn) 1） 財政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實 隨著經(jīng)濟形勢和企業(yè)效益的逐步回升，財政收入逐月回升，全 年完成財政總收入 億元，增長 %，增速分別比上年和今年上半年加快 和 ，比年初預期目標高出 個百分點。全年新批 外商投資企業(yè) 103 家，同比下降 %，降幅較上年縮窄 個百分點。 3） 出口扭負為正，外經(jīng)貿(mào)形勢有所好轉(zhuǎn) 2020 年，全市出口商品總值達 億美元，比增 %，自11 月份以來連續(xù) 2 個月實現(xiàn)累計增幅正增長，出口壓力有所緩解。其中：城鎮(zhèn)項目完成投資 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比增 %；農(nóng)村投資 億元，增長 %。其中，金融業(yè)增加值 億 元，增長 %，比上年加快 個百分點；批發(fā)零售業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅同比提高 個 百分點；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，同比加快 個百分點。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 ，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的 5%、 %和 %至全年的 %，高于預期目標 個百分點。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 ，比增 %，高出預期增長目標 個百分點。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進程加快推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。從人民幣貸款投向看，私營企業(yè)及個體貸款新增 億元，占短期貸款增量的 %，是去年同期新增貸款的 倍，有效緩解了中小企業(yè)融資難問題； 個人消費貸款隨著?汽車以舊換新?、房貸優(yōu)惠政策等擴內(nèi)需、促消費政策的落實，增長迅速，全年新增貸款 ，同比多增 億元；基本建設(shè)貸款新增 ，同比多增 ，有效支持了重點項目建設(shè)的順利進行。充裕的存款為金融信貸的快速增長提供了保障，年末金融機構(gòu)本外幣貸款余額 億元， 比年初增加，是去年新增貸款額的 倍。年末全市金融機構(gòu)本外幣存款余額達 億元，比年初增加 ，是去年新增存款額的 。從單月物價水平看，兩大指數(shù) 均從 6 月份起連續(xù)7 個月環(huán)比上漲，顯示市場需求正逐步擴大。從調(diào)查商品看，呈現(xiàn)?三升五降?格局，其中，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品同比分別上漲 %、 %和 %，食品、衣著、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住同比分別下降 %、 %、 %、 %和 %。從八大生產(chǎn)經(jīng)營指標看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動力需求、盈利變化和流動資金等 6項指標景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。 1） 市場信心持續(xù)回升，八大行業(yè)均恢復至景氣區(qū)間 企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)自去年下半年跌入不景 氣區(qū)間以來，今年二季度首度恢復到景氣區(qū)間，并持續(xù)上升，至四季度已分別達 ，比上年同期分別高出 點。 、宏觀經(jīng)濟持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢明顯 主要經(jīng)濟指標預期目 標基本實現(xiàn)，經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進程加快推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 5）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為，比去年 12月份提高 點，比去年同期提高 點。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。 新建非住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11月份擴大 百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份縮小 。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的 5個城市是：深圳 %、溫州 %、杭州%、廈門 %、金華 %；價格下降的城市有 1個：唐山下降%。 與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 66 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：三亞 %、北京 %、溫州 %、?？?%、蚌埠 %；價格下降的城市有 1個：錦州微降 %。 分套型看， 90 平方米及以下的新建 住宅銷售價格同比上漲%，環(huán)比上漲 %。 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲%，高檔住宅銷售價格上漲 %。 4） 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)