【正文】 晉江東石鎮(zhèn) xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 泉州大智慧咨詢顧問有限公司 二 O 一 二 年三月 目 錄 第一章 總 論 ..................................... 1 、項(xiàng)目概況 .................................................. 1 、投資單位簡介 .............................................. 6 、報(bào)告編制依據(jù)與范圍 ........................................ 7 第二章 政策環(huán)境分析 ................................ 9 、 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸 ................................ 9 、 2020 年房地產(chǎn)政策 ........................................ 16 、政策分析小結(jié) ............................................. 19 第三章 投資環(huán)境與市場分析 .......................... 21 、宏觀投資環(huán)境 ............................................. 21 、 2020 年泉州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ................................ 28 、 2020 年泉州市房地產(chǎn)市場分析 ............................. 34 、未來房地產(chǎn)市場形勢判斷 .................................. 36 第四章 SWOT 分析與項(xiàng)目定位 ......................... 38 、項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................ 38 、項(xiàng)目定位 ................................................. 39 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .......................... 42 、項(xiàng)目選址 ................................................. 42 、建設(shè)條件 ................................................. 42 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 .......................... 45 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) ......................................... 45 、項(xiàng)目基本規(guī)劃 ............................................. 46 、建筑設(shè)計(jì)方案 ............................................. 47 第七章 環(huán)境影響分析 ............................... 55 、環(huán)境現(xiàn)狀分析 ............................................. 55 、環(huán)境影響分析 ............................................. 55 第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 .......................... 62 、勞動安全衛(wèi)生 ............................................. 62 、消防 ..................................................... 66 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) ...................... 71 、建設(shè)工期 ................................................. 71 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ......................................... 71 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 ....................................... 71 、工程招標(biāo) ................................................. 73 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 76 、 編制依據(jù) ................................................ 76 、投資估算 ................................................ 77 、資金籌措 ................................................ 78 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) ................................. 80 、評價(jià)依據(jù) ................................................ 80 、銷售收入分析 ............................................ 81 、財(cái)務(wù)評價(jià) ................................................ 82 、不確定性分析 ............................................ 83 第十二章 研究結(jié)論與建議 ........................... 85 、結(jié)論 .................................................... 85 、建議 .................................................... 86 相關(guān)附表與附件 第一章 總 論 、 項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目名稱 晉江東石鎮(zhèn) ? xxxx? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 、投資單位 晉江 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 、建設(shè)地點(diǎn) 晉江市東石鎮(zhèn)永湖村，總用地面積為 平方米，其中實(shí)際用地面積為 50515 平方米，分?jǐn)偟缆访娣e為 3301 平方米，用地性質(zhì)為商住用地。 、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地， 總用地面積為 平方米，實(shí)際 用地面積為 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容 如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實(shí)際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其中 一 期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其 中 地上停車位 334 位 地下停車位 526 位 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 為配套設(shè)施，不出售部分 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、投資估算與資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 ，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息為 。 建設(shè)投資包括工程費(fèi)用為 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用為 萬元，基本預(yù)備費(fèi)用為 萬元，建設(shè)期利息為 萬元。 詳見《項(xiàng)目投資估算表》。 ? 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 ，目前投資方 晉江 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已付清土地出讓金及其它相關(guān)稅費(fèi) ，已辦理并取得《國有土地使用權(quán)證》，證書編號為：晉國用（ 2020）第 01549 號。因此，投資者目前需籌措資金總額為 萬元，其中計(jì)劃向銀行貸款 8000 萬元，企業(yè)自籌資金 萬元。資金籌措與資金計(jì)劃運(yùn)用表，如下表： 序號 內(nèi)容 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 1 項(xiàng)目總投資 土地取得成本 （已付清） 建設(shè)投資 預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 432 216 216 2 資金籌措 銀行貸款 8000 4000 4000 企業(yè)自籌 土地取得成本 （已付清） 建設(shè)投資等 、經(jīng)濟(jì)效益分析 通過對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評價(jià)得出指標(biāo)，詳見《項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表》： ? 靜態(tài)指標(biāo) 1）總銷售收入為 萬元； 2）項(xiàng)目稅后利潤 為 萬元； 3）銷售利潤率為 %； 4）投資利潤率為 %； ? 動態(tài)指標(biāo) 1）項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（ i=12%）； 2）項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 3）項(xiàng)目稅前投資回收期為 年； 4）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（ i=12%）； 5）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 6）項(xiàng)目稅后投資回收期為 年； 綜合以上分析，項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %12%，因此， 本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)均達(dá)到 了同行平均水平，因此，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 、社會、環(huán)境效益 ? 社會效益 對居民收入的影響：項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對象為當(dāng)?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營企業(yè)管理層人員、個(gè)體工商業(yè)主等，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難的分期付款； 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響：良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也增加了物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮； 對當(dāng)?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生的影響：補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源，為住戶提供信息； 對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響：完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn) 周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建 。 ? xxxx?項(xiàng)目建成后，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便，環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高東石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善東石鎮(zhèn)城鎮(zhèn)形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會效益巨大。 ? 環(huán)境效益 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相 互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。 項(xiàng)目建成后將在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。 所以，項(xiàng)目建成后將改善周邊居住與商業(yè)環(huán)境，提升城市品位，具 有顯著的環(huán)境效益。 、投資單位簡介 企業(yè)名稱：晉江 xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)住所：晉江市東石工業(yè)園區(qū) 企業(yè)注冊號： 350582100064409 法定代表 人：許金舉 注冊資本：壹仟萬圓整 實(shí)收資本：壹仟萬圓整 公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。（以上經(jīng)營范圍涉及許可經(jīng)營項(xiàng)目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營） 成立日期：一九九三年九月二十八日 營業(yè)期限：一九九三年九月二十八日至二 O一三年十一月十日 企業(yè)主要管理人員 姓名 性別 國籍 最高學(xué)歷 陳耀高 男 中國 大專 張新河 男 中國 大專 何水生 男 中國 其他 吳榮勝 男 中國 大專 嚴(yán)昌忠 男 中國 大專 余思彬 男 中國 大專 楊麗英 女 中國 大專 黃上游 男 中國 本科 張文如 男 中國 大專 黃建新 男 中國 大專 許金舉 男 中國 大專 、報(bào)告編制依據(jù)與范圍 、編制依據(jù) 1）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 28號）； 2