【正文】 ）： % 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元 該報(bào)告僅為初步可行性研究報(bào)告。盡管如此，總體上看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技 術(shù)、財(cái)務(wù)各方面都具有可行性，具有相當(dāng)好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，雖有風(fēng)險(xiǎn)卻有可規(guī)避的現(xiàn)實(shí)途徑與方法。 4 第一章 總論 通過(guò)對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析，以及對(duì)天瑞園項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究， 達(dá)到以下目的： 1. 發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng) 營(yíng) 機(jī)會(huì)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)顧客群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位； 2. 分析項(xiàng)目的市場(chǎng)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 3. 為項(xiàng)目運(yùn)作與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出建議。 以 項(xiàng)目初步可行性研究的結(jié)論，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提供參考意見(jiàn)。 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱 原武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司將該項(xiàng)目定名為“天瑞園”。該名稱的特點(diǎn)是大氣、吉祥、福運(yùn)兆示 、 意向鮮明，但毫無(wú)本地人脈、地脈、文脈的體現(xiàn)。待后根據(jù)項(xiàng)目定位再作細(xì)細(xì)推敲，給出充分反映地域文化特色、產(chǎn)品特色的項(xiàng)目名稱。 2. 項(xiàng) 目區(qū)位 該項(xiàng)目位于武漢市漢口東西湖區(qū)（行政區(qū)）新開(kāi)發(fā)的高尚居住區(qū) —— 金銀湖片區(qū)內(nèi)。緊鄰環(huán)湖路，東接戀湖家園小區(qū)，南鄰武漢美好愿景開(kāi)發(fā)公司用地。 于漢口沿主干道常青路穿過(guò)張公堤 花園 ，上漢飛大道轉(zhuǎn)入環(huán)湖路即達(dá)本項(xiàng)目地塊。 本項(xiàng)目地塊 5 3. 項(xiàng)目周邊交通條件與環(huán)境 項(xiàng)目所在的金銀湖片區(qū)是以天然湖泊金銀湖為中心展開(kāi)布局的高尚居住區(qū)，乃是武漢市于近年規(guī)劃的、漢口近郊區(qū)五大住宅片區(qū) —— 百步亭片區(qū)、后湖片區(qū)、常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)、東西湖片區(qū)之一。 金銀湖居住區(qū)的開(kāi)發(fā)處于中期階段，交通主干道、水電、煤氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè) 施配套基本完成。與漢口鬧市中心的交通已初步拉通，該項(xiàng)目緊鄰的環(huán)湖路有4 條公汽線路通過(guò) 。 4. 項(xiàng)目宗地一般情況 ⑴ 面積 ： ⑵ 形狀 ：項(xiàng)目地塊大體上呈不規(guī)則的長(zhǎng)方形展開(kāi)。 ⑶ 臨交通干線面寬 ： 地塊 北 臨 環(huán)湖 路 面寬約 220M。 ⑷ 地貌地質(zhì)條件 ： 項(xiàng)目所在地為藕田填埋而成，地質(zhì)條件 一般 ，對(duì)于多層建筑可以直接作為自然地基。 ⑸ 宗地利用與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 ： 該地塊現(xiàn)在基本完成三通一平，地表面無(wú)建筑物，無(wú)拆遷量，無(wú)綠色植物覆蓋。 該項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人為：武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 實(shí)際上該項(xiàng)目為武漢市青山區(qū)國(guó)稅局出資 20xx 萬(wàn)元 交由武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，后者無(wú)實(shí)際投資。 該項(xiàng)目經(jīng)由武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司作前期運(yùn)作，已獲得下列政府批文： ? 武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（東規(guī)選 [20xx]28 號(hào)） ? 武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》（東規(guī)條字補(bǔ) [20xx]58 號(hào)文） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地塊 6 ? 武漢市東西湖區(qū) 人民政府《國(guó)有土地使用權(quán)證》（出讓土地使用權(quán)）（東國(guó)用 [20xx]第 TD20xx－ 054 號(hào)） ? 武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ [20xx]補(bǔ) 030 號(hào)） ? 20xx 年 4 月 7 日關(guān)于武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)“天瑞園”項(xiàng)目，有東西湖區(qū)政府、管理處、國(guó)稅局長(zhǎng)等負(fù)責(zé)人參加的會(huì)議紀(jì)要承諾： “鑒于武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司對(duì)東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)，東西湖區(qū)委區(qū)政府將給予該項(xiàng)目最優(yōu)惠的政策，在征地、規(guī)劃、建設(shè)中給予傾斜。” 該項(xiàng)目取得上述政府批文后，即處于停滯狀態(tài)。 總 占地面積 ， 約 100 畝 凈用地面積 ，約 75 畝 總建筑面積 m2。 其中：住宅 m2 容積率 ① ； ② 商業(yè)用房 m2 建筑密度 22%～ 26％ 公建配套 m2 綠化率 35% 停車位 350 個(gè)（ 可售 200 個(gè) ） 注： ① 原武漢石化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、青山區(qū)國(guó)稅局?jǐn)M開(kāi)發(fā)別墅盤，申報(bào) 容積率低，為； ② 由于國(guó)家限制別墅用地，可調(diào)至 。 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（ 1993 年）； 建設(shè)部：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（ 20xx 年）； 建設(shè)部：《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》（ 1993 年）。 項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模 項(xiàng)目性質(zhì)為住宅物業(yè) 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積為 ，可建建筑物總面積 項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位 金銀湖 片區(qū)區(qū)域 精品 盤 對(duì)現(xiàn) 有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性。 項(xiàng)目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。 7 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 中 — 高檔住宅區(qū) 體現(xiàn) “ 天瑞園 ”內(nèi)在含義和 古風(fēng)水 文化，合理利用地塊自身和外部環(huán)境資源價(jià)值，創(chuàng)造舒適、和諧、高文化品味、高科技含量的居住社區(qū)。 項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客應(yīng)為項(xiàng)目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)企、事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層，家庭月收入在 20xx～ 4000 元之間，家庭儲(chǔ)蓄為 15～ 30 萬(wàn)元之間。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位 單價(jià)：全程預(yù)期均價(jià) 2580 元 /M2，價(jià)格區(qū)間 23802800 元 /M2 總價(jià)： 2440 萬(wàn)元 首付款： 1015 萬(wàn)元 月供款： 100020xx 元 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模 凈用地面積： ，約 75 畝 總建筑面積： 75000 平方米 其中：住 宅： 72300 平方米 商業(yè)用房： 1200 平方米 公建配套： 1500 平方米 車 位： 350 個(gè)（ 其中建筑物架空停車位 200個(gè)，地面停車位 150個(gè) ） （ 2）項(xiàng)目總投資： 資 本 金： 5500 萬(wàn)元 資本金占總投資比例： % （ 3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期： 2 年 （ 4）項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià) 2580 元 /平方米 商業(yè)用房售價(jià)：全程均價(jià) 4000 元 /平方米 停車位售價(jià)： 7 萬(wàn) /個(gè) （ 5）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率（年均）： % 所得稅后利潤(rùn)： 所得稅后利潤(rùn)率（年均）： amp。 營(yíng)業(yè)稅后資本金利潤(rùn)率 （年均） ： % 所得稅后資本金利潤(rùn)率 （年均） ： % 8 9 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)會(huì)分析 漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大、潛力大 武漢市 是華中腹地最大的 區(qū)域 交通 中心 、商貿(mào) 中心 、 科技中心，并正在成為制造業(yè)中心、信息中心、物流中心， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大，潛力大。 ? 武漢市距離我國(guó)四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中心 —— 北京、上海、廣州、西安的交通距離恰好均為 1000KM 左右。 表 1 武漢市與我國(guó)四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中心的距離 武漢相關(guān)城市 北京 上海 廣州 西安 距離（公里） 1100 1200（ 830） ① 1083（ 978） ② 1190 注： ① 20xx 年 9 月 29 號(hào) 全長(zhǎng) 153 公里的合肥至安慶高速公路正式建成通車，標(biāo)志著連接 上海 和武漢之間的高速公路全線貫通 ， 上海至武漢的高速公路全長(zhǎng) 830 公里 ； 武漢至上海沿長(zhǎng)江約 1125 公里； ② 擬 建 的 京廣鐵路客運(yùn)專線（武漢 — 廣州段） 將原本 武漢與廣州之間的 1083 公里拉直 至 約 978 公里。 ? 武漢市歷史上被稱為“九省通衢”，并以這種交通中心的地位， 在經(jīng)濟(jì)上輻射中南及其他數(shù)省區(qū)域。 —— 近代我國(guó)資本主義興起高速發(fā)展的 20 世紀(jì) 30 年代，與“大上?！辈⒘械闹挥小按鬂h口”； —— 解放初期，武漢市以“中南局”所在地在經(jīng)濟(jì)、政治、社區(qū)諸方面統(tǒng)領(lǐng)河南、河北、湖北、湖南、廣東、廣西、海南，并形成我國(guó)老工業(yè)基地重地的經(jīng)濟(jì)格局； —— 從地理區(qū)位看，以武漢為圓心，以 1200 公里左右鐵路最佳運(yùn)輸距離為半徑，可直達(dá) 24 個(gè)省市區(qū)，已形成典型的“米”字型格局。如京廣鐵路高速客運(yùn)專線建成，武漢鐵路樞紐的地位更加 強(qiáng)化 。 2. 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后發(fā)被動(dòng)與“中部崛起”的機(jī)遇 國(guó)家曾實(shí)行“ 沿海 城市優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略 ” ，給予重大的政策優(yōu)惠與扶持，沿海城市的大改革、大開(kāi)放、大建設(shè)、大發(fā)展始于 1985 年前后，而武漢市真正的大建設(shè)、大發(fā)展始于小平南巡講話的嚴(yán)肅批評(píng)之后，落后 7 年。一步慢后，步步受制。 21 世紀(jì)初，國(guó)家實(shí)行“西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略”，使武漢市等一批中部城市陷入“非東非西”、國(guó)家無(wú)政策重點(diǎn)支持的尷尬地位，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，與沿海城市的差距越來(lái)越大（見(jiàn)表 2）。 表 2 20xx 年幾大城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)照表 城 市 北京 上海 杭州 天津 廣州 深圳 武漢 重慶 人均 GDP（元） 24337 46579 31920 23774 48647 56977 21286 17037 城區(qū)居民 人均可支配收入 （元） 15638 16683 14542 11467 16884 25865 9564 9220 10 010,00020,00030,00040,00050,000北京 上海 杭州 天津 廣州 深圳 武漢 重慶人均GDP人均可支配收入 20xx 年中央工作會(huì)議提出：國(guó)家實(shí)行“中部崛起” 發(fā)展戰(zhàn)略。這是改革開(kāi)放 20 多年來(lái)中央第一次把中部的發(fā)展提上戰(zhàn)略議程。歷史表明，在中國(guó)，一個(gè)地區(qū)、一個(gè)特大城市的發(fā)展，中央的重視和扶持頭等重要。 ? 武漢市建成城區(qū)的面積是南京的 3 倍，人口是 南京的 倍，而 20xx 年武漢 人均 GDP 只是南京的 77%。 外地開(kāi)發(fā)商驚嘆：武漢市于華中腹地的一系列“中心”地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間之“大”，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間之“大” 。 房地產(chǎn)業(yè)具有某種基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，它的基礎(chǔ)是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈 產(chǎn)品鏈 企業(yè)與機(jī)構(gòu)群。 武漢市是我國(guó)解放后曾經(jīng)興旺發(fā)達(dá)繁榮一個(gè)時(shí)期的城市。鋼鐵業(yè)（武鋼）、機(jī)械制造業(yè)（武鍋、武船、武重、武機(jī)、汽發(fā)）、紡織業(yè)、食品業(yè)、家電業(yè)等都曾輝煌一 時(shí)。由于復(fù)雜的原因，特別是體制改革（企業(yè)民營(yíng)、私營(yíng)化）、對(duì)外開(kāi)放速度慢，這些產(chǎn)生一段 時(shí)期武漢進(jìn)入低谷，大中企業(yè)進(jìn)入改制的陣痛。 經(jīng)過(guò) 20 多年的積累，在原來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈被破壞后，正在逐步形成新的、與現(xiàn)代化建設(shè)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈： ? 鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基本完成體制變革和技術(shù)升級(jí)） ? 機(jī)械制造業(yè)（汽車、發(fā)電機(jī)制造） ? 家用電器產(chǎn)業(yè)（海爾生產(chǎn)基地 、 TCL 生產(chǎn)基地 ） ? 石油化工產(chǎn)業(yè)（中石化聚丙乙烯生產(chǎn)基地） ? 光電子產(chǎn)業(yè)（長(zhǎng)飛、烽火、精倫、楚天、 NEC 等） ? 教育 事業(yè) （百余所大學(xué)和研究所） ? 文化產(chǎn)業(yè) ? 食品產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)的改制、轉(zhuǎn)型與振興 武漢 市政府高度重視： ① 產(chǎn)業(yè)的塑造與發(fā)展； ② 民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展； ③ 將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè) —— （ 商貿(mào)業(yè) ＋產(chǎn)業(yè)）一體化 “全省支持武漢、武漢帶動(dòng)全省”和“以武漢為中心”建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈 11 中共中央政治局委員俞正聲同志任湖北省委書(shū)記后，帶領(lǐng)湖北省委堅(jiān)定的提出： ? 全省支持武漢，武漢帶動(dòng)全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 東風(fēng)汽車公司總部與生產(chǎn)基地、中鐵十一局、清江紫園總部、中建八局等大型企業(yè)總部遷來(lái)武漢，使武漢市政府稅收跳躍式上升 ? 以武漢 為中心方圓 100 公里 建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈 ? 大力發(fā)展制造業(yè)，振興老工業(yè)基地 因而，使武漢市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期（見(jiàn)下表）。 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 GDP（億元） 1662 人均 GDP 9545 財(cái)政收入（億元） 230 260 職工平均工資（元） 7268 9080 10039 11719 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 6761 7820 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元） 6075 6833 5. 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 ⑴ 武漢市總體規(guī)劃 武漢市城市規(guī)劃以規(guī)劃的外環(huán)公路為基本界線，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢上至赤磯山一線、西面到永安至李集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、木蘭山等風(fēng)景區(qū)，新洲火車站。金口和大咀預(yù)留港區(qū)以及新洲城關(guān)、黃陂城關(guān)（前川鎮(zhèn)）等，面積為 3086 平方公里。 武漢市城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020）明確提出把武漢市建設(shè) 成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。 ⑵ 規(guī)劃目標(biāo) 城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把武漢建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體化、開(kāi)發(fā)型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是：堅(jiān)持科教立市，建立研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和科技貿(mào)易服務(wù)配套發(fā)展的科技發(fā)展格局；人口控制規(guī)模：全市常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量控制在 5～ 6 萬(wàn)人。加速城市化進(jìn)程，至 2020 年將全市城市化水 12 平提高到 80％以上，其中 郊縣城市化水平提高到 55～ 60％。 武漢市現(xiàn)有人口 約 800 萬(wàn)人