國(guó)信唐人街項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案-文庫(kù)吧
2025-04-24 18:04 本頁(yè)面
【正文】 ，洋貨市場(chǎng)覺大部分商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為６元／平米／天，單從租金來看與本項(xiàng)目存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目描述： ⑴項(xiàng)目整體描述： 本項(xiàng)目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地 ，整個(gè)項(xiàng)目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國(guó)著名品牌超市 “易買得 ” 所租賃，他將為本項(xiàng)目吸引充足的客源，以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目總建筑面積 47293平方米，其中一層建筑面積 9383平方米，目前將主要以售賣方式進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)售。 ⑵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： （ 略） 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目區(qū)域概述： ⑴區(qū)位描述： 本項(xiàng)目位于塘沽區(qū)津塘路與中心北路交口，北臨杭州道，其周遍擁有塘沽區(qū)中心居住區(qū)，依托著天津重點(diǎn)商圈洋貨商圈的獨(dú)有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)使其在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生巨大的投資價(jià)值。勝利賓館為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 ⑵臨近已有商業(yè)描述： 新洋市場(chǎng)是以批發(fā)零售家用電器為主兼營(yíng)服裝百貨業(yè)的綜合性市場(chǎng)。新洋市場(chǎng)的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務(wù)整個(gè)華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場(chǎng)內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動(dòng)了服裝、小百貨、飲食業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。 三、理解項(xiàng)目 ： 周邊商業(yè)分析 ： ⑴中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析： 該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費(fèi)水平檔次在 200元以上的店鋪有 34家， 100元以上的有 14家，基礎(chǔ)快餐店有 11家，其他經(jīng)營(yíng)商鋪 2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。主要是因?yàn)榈赇佔(zhàn)陨碓蚣敖?jīng)營(yíng)主題決定的，與市場(chǎng)關(guān)系較小。租金價(jià)格： /m2/天。 三、理解項(xiàng)目 ： 周邊商業(yè)分析 ： ⑵洋貨市場(chǎng)周邊店鋪分析： 該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以服飾與皮具為主 ， 這與洋貨市場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)方向相一致 ， 且大多都為著名高檔品牌 ， 此類店鋪雖租金較高 ， 但由于其進(jìn)貨渠道等原因 ， 均屬暴利行業(yè) ， 且前期投資成本不高 ， 借助洋貨市場(chǎng)引力 ， 故大多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好 。 該區(qū)域自始以來已經(jīng)形成了濃郁的商業(yè)規(guī)模，加之近年來政府的大力支持，該地區(qū)已經(jīng)逐步變?yōu)樘凉羺^(qū)商業(yè)的重中之重。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目周邊消費(fèi)區(qū)域分析： 居住用地主要分布在福州道、廣州道、杭州道之間，住宅結(jié)構(gòu)劃分與局部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)比較完整；新河街居住用地主要集中在新北公路、津塘公路兩側(cè)，新北公路以西基本上為新河大隊(duì)平房居住區(qū)，以東為新建的多層居住區(qū)，津塘公路以南為多層、低層混合居住區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃和實(shí)際情況逐步建設(shè)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將建成一個(gè)體現(xiàn)都市文明、快節(jié)奏和多彩生活的繁榮的居住生活區(qū)。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： ⑴全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，整個(gè)塘沽地區(qū)和開發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)人口在總?cè)丝跀?shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為 25%，而在開發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的 2 倍多。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： ⑴全區(qū)人口規(guī)模： 增長(zhǎng)率 : 分析過去三年地區(qū)人口總數(shù)的，可以清晰的了解到，塘沽區(qū)的人口在保持相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，而開發(fā)區(qū)的年均增長(zhǎng)幅度高達(dá)27%。這些都為消費(fèi)市場(chǎng)不斷的帶來新的消費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)。 三、理解項(xiàng)目 ： 消費(fèi)規(guī)模： 由此可見，項(xiàng)目周邊無論是固定購(gòu)買群體還是流動(dòng)人群都為本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)規(guī)模，加之本項(xiàng)目所處塘沽區(qū)大型成熟商圈內(nèi)，周邊購(gòu)買力已形成固定的購(gòu)買習(xí)慣，由此使本案形成了巨大的投資價(jià)值。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目周邊交通狀況分析： ⑴道路： 項(xiàng)目緊鄰兩條等級(jí)較高的對(duì)外交通主干線；一條為津塘路，東西向從中部穿過，路面寬度為 30米，控制寬度為100米，是塘沽區(qū)與市區(qū)地區(qū)交通聯(lián)系的高等級(jí)交通干線；另一條為中心北路，本案緊鄰其西側(cè)，也是塘沽區(qū)內(nèi)交通聯(lián)系的快捷干線。項(xiàng)目北接杭州道，臨近塘沽區(qū)大型重點(diǎn)居住區(qū)，此也為本案提供了充足的固定購(gòu)買力。依托成熟的商業(yè)氛圍，其周邊交通線路也較為成熟。 三、理解項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目周邊交通狀況分析： ⑵交通設(shè)施： 十余條公交線路貫穿與此，通達(dá)塘沽及市區(qū)各地。 ①項(xiàng)目周邊公交線路明細(xì)（略） ②輕軌 三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： 本項(xiàng)目自身雖具有良好的地段、周邊擁有充足的購(gòu)買力等支持，但由于所在塘沽大型商圈內(nèi)，同區(qū)域下項(xiàng)目產(chǎn)品居多，且均好性較強(qiáng)，故競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目對(duì)本案分析如下： 三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)： ?所處塘沽洋貨商圈內(nèi) ， 有充足的人流支持 ?此區(qū)域長(zhǎng)期以來在周邊已形成了良好的購(gòu)買習(xí)慣 ?該項(xiàng)目依托成熟的商業(yè)圈優(yōu)勢(shì) ?周邊交通便利 三、理解項(xiàng)目 ： 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)： ?項(xiàng)目二 、 三層已引進(jìn)韓國(guó)品牌超市 “ EMART”， 一層引進(jìn)“ 麥當(dāng)勞 ” 為項(xiàng)目自身注有良好的品牌形象支撐 。 ?項(xiàng)目外立面新穎 ， 項(xiàng)目前期的市場(chǎng)形象為本項(xiàng)目打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ) 。 ?在政府商業(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi) 。 三、理解項(xiàng)目： W項(xiàng)目劣勢(shì)： ?項(xiàng)目位臵與 “ 洋貨商圈 ” 隨在同一區(qū)域內(nèi) ， 但中間有快速路相隔， 對(duì)人流資源共享帶來一定的阻隔 。 ?項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多 ， 均好性較強(qiáng) ， 業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重 ， 競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： ?雖緊鄰塘沽區(qū)通外
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