【正文】 區(qū)作為市政府著力建設(shè)的重點板塊，將集中展現(xiàn)未來南昌的發(fā)展面貌。而作為其發(fā)展的標志之一 —— 地產(chǎn)業(yè)在紅谷灘新區(qū)無疑走到了南昌樓市的最前面，其潛力無比巨大，繼上海綠地 —— 濱江豪園打響了紅谷灘樓市的第一炮后，鹿景名居、理想家園、洪城時代廣場、江信國際花園也不甘示弱紛紛響應(yīng)，掀起了購房熱潮，特別引人注目的是今年 4 月南昌規(guī)模最大的樓盤總建達到 100 萬平方米的萬達星城隆重開幕，強勢推出。這些樓盤大多以高層為主，形成了氣勢磅礴的新的景觀性建筑集群。青山湖憑其風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境 優(yōu)勢、便捷的交通、周邊良好的生活配套被評為消費者最喜歡的人居板塊之一。五一房展上，青山湖一個個樓盤精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、豐源宜合、白金翰水景花園相繼與市民見面??從高層到多層，在到高層別墅，青山湖周邊樓盤開發(fā)趨于多元化，逐漸形成一個高尚住宅區(qū)，也必將與紅谷灘一齊成為今年下半年南昌樓市中最熱點的板塊。此外，在今年的樓市中，不再形成一個樓盤獨領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是同眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局?？偠灾?，一句話， 2020 年板塊競爭將更加激烈。 繁榮的市場背后必然有著政策的支持與促動。 3 月中旬出臺的《關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，其中，解決歷史遺留下來的幾萬套住房的發(fā)證問題，一方面可為群眾排憂解難，另一方面也將加大住房的上市量，使南昌這塊“蛋糕”越做越大；而放寬公有住房出售范圍、允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、實行住房分配貨幣化、鼓勵房屋拆遷貨幣化安置、降低房屋入市門檻，簡化辦事程序，減輕購房者稅費負擔(dān)等一系列舉措，將進一步擴大住房消費主體，極大的增加住房有效需求。這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范、促進作用。推出多項新舉措進一步激活房地產(chǎn)市場。 項目 月份 住 宅 非 住 宅 合 計 銷售 數(shù)量（套） 同 比 增 長 （％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同 比 增 長 （％） 金 額 （萬元） 同 比 增 長 （％） 均 價 元／ ㎡ 同比上漲（％） 銷售 數(shù)量 （套） 同 比 增 長 （％） 建筑 同 比 金 額 同 比 均 價 元／ ㎡ 同 比上漲（％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同比 增長％ 金 額 （萬元） 同比 增長％ 均 價 元／ ㎡ 同比上漲 ％ 面積 增 長 （％） （萬元） 增 長 （％） 萬 ㎡ 1 月份 2020 年 1058 76． 33 13． 34 81． 74 34161． 47 96． 04 2560． 83 7． 86 156 26． 07 1． 52 34． 51 4632． 51 61． 23 3047． 70 19． 86 14． 86 75． 44 38793． 98 91． 11 2610． 63 8． 93 2020 年 600 7． 34 71425． 99 2374． 11 211 1． 13 2873． 29 2542． 73 8． 47 20299． 28 2396． 61 2 月 2020 年 1959 340． 22 23． 62 306． 54 62996． 64 386． 99 2667． 09 19． 79 330 522． 64 4． 10 217． 83 17927． 13 4372． 47 27． 03 27． 72 290． 4 80923． 77 291． 5 2919． 33 0． 30 131． 93 份 2020 年 445 5． 81 12935． 98 2226． 50 53 1． 29 7729． 45 5991． 82 7． 10 20665． 43 2910． 62 3月份 2020年 1747 36． 27 22． 04 34． 31 58113． 81 31． 76 2636． 74 1． 90 249 36． 07 2． 64 38． 46 11117． 14 4211． 04 60． 53 24． 68 19． 23 69230． 95 25． 05 2805． 14 4． 89 1． 21 2020年 1282 16． 41 44107． 27 2687． 83 183 4． 29 11253． 32 2623． 15 20． 70 55360． 59 2674． 42 4 月 份 2020年 1472 65． 77 18． 76 52687． 52 87． 22 2808． 50 18． 26 226 49． 67 2． 00 177． 78 8535． 96 4267． 98 20． 76 65． 16 61223． 48 80． 01 2949． 11 5． 89 58． 31 45． 43 47． 65 2020年 888 11． 85 28142． 33 2374． 88 151 0． 72 5869． 33 8151． 85 12． 57 34011． 66 2705． 78 5月份 2020 年 4 月南昌市市區(qū)預(yù)、 銷售商品房情況表 預(yù)、銷售 情 況 面 積（ ㎡ ） 數(shù) 量 金 額（萬 元） 住 宅 非住宅（共 20204． 53） 合 計 住 宅（套） 非住宅（宗） 住 宅 非住宅（共 8535． 96） 合 計 187569． 92 商業(yè)用房 寫字樓 其 它 207594． 45 1472 226 52687． 52 商業(yè)用房 寫字樓 其它 61223． 49 12624． 27 7151． 16 249． 10 6719． 44 1771． 59 44． 92 住宅按單套 面積劃分 200 ㎡ 以上 所 占 比 例 （％） 150200 ㎡ 所 占 比 例 120150 ㎡ 所 占 比 例 95120 ㎡ 所 占 8095 ㎡ 所 占 比 例 80 ㎡ 以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套 數(shù) （套） 面 積 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 比 例 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） 62 14937． 49 7． 96 298 49749． 13 26． 52 501 68189． 68 36． 35 245 26086． 83 13． 91 101 9059． 87 4． 83 265 19546． 92 10． 42 住宅按單價 劃 分 3500 元／ ㎡ 以上 所 占 30003500 元／ ㎡ 所 占 比 例 （％） 25003000 元／ ㎡ 20202500 元／ ㎡ 所 占 比 例 （％） 15002020 元／ ㎡ 所 占 比 例 （％） 1500 元 ／ ㎡ 以下 所 占 比 例 （％） 所 占 比 例 （％） 套 數(shù) （套） 面 積 （ ㎡ ） 比 例 （％） 套 數(shù) （套） 面 積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 254 27132． 26 14． 47 295 40395． 5 21． 54 551 71321． 84 38． 02 175 22776． 06 12． 14 75 10458． 55 5． 58 122 15485． 71 8． 26 住宅按單套 價格 劃分 50 萬元以上 所 占 比 例 （％） 4050 萬元 所 占 比 例 （％） 3040 萬元 所 占 比 例 （％） 2030 萬元 所 占 比 例 （％） 1520 萬元 所 占 比 例 （％） 15 萬元以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) 面積 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） （套） （ ㎡ ） 206 37133． 05 19． 80 299 44382． 37 23． 66 392 50852． 65 27． 11 368 36770． 84 19． 60 105 7882． 78 4． 20 102 10548． 23 5． 62 住宅按戶型 劃分 四室二廳以上 （含復(fù)式、別墅） 所 占 比 例 （％） 三室二廳 所 占 比 例 （％） 三室一廳 所 占 比 例 （％） 二室二廳 所 占 比 例 （％） 二室一廳 所 占 比 例 （％） 二室一廳以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （ 套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 330 53771． 16 28． 67 677 94684． 57 50． 48 7 787． 26 0． 42 310 30933． 73 16． 49 17 1403． 27 0． 75 131 5989． 93 3． 19 第二部分 南昌市房地產(chǎn)住宅市場分析 第一章 南昌市房地產(chǎn)市場歷史回顧 一、 南昌市商品房市場發(fā)育進程特點 南昌房地產(chǎn)市場相對落后沿海大城市 35 年，南昌房地產(chǎn)雛形形成于 20 世紀 80 年未至 90 年代初，當(dāng)初房地產(chǎn)的開發(fā)多是舊城改造，單位建房或團體購房，商品房很少，如大士院拆遷還建房，僅有少量的商品房出售。因為商品房很少，不能形成市場主題，所以還不算真正意義上的住宅市場。南昌市住宅市場形成階段為 19921998 年，這個時期為第一代產(chǎn)品階段， 1999 年 2020 年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段， 2020 年進入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時代。 南昌住宅市場“三代產(chǎn)品”典型案例 時期 第一代（ 19921998 年） 第二代（ 19992020） 第三代（ 2020 年起） 多層 賢士花園、高新小區(qū)、京山小區(qū)、桃苑小區(qū)、新世紀小區(qū) 遠東世紀花園、御錦城 萬科四季城、青春家園 小高層 奧大匹克大廈、長運大廈 恒茂城市花園、福田花園、千禧城（一） 陽明錦城、金邊瑞香苑 高層 中城廣場、中達花園 聆江花園、國貿(mào)廣場、洪城廣場 象湖源、濱江豪園、 遠東國際花園 別墅 南洋花園、怡湖花園 綠地別墅、翡翠山莊、 灣里頤和山莊 下面我們對南昌房地產(chǎn)每個階段的產(chǎn)品特征、市場特征進行比較分析。 第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段 1992年 1998年，賢士花園、桃苑 小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標志著南昌進入商品市場階段。 市場特征 ：住宅建設(shè)規(guī)模??；多層為主，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡單、低檔。 置業(yè)特征： 主要消費群體是團體、機關(guān)事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費都剛從鴿子籠似的小屋住進寬敞明亮的有獨立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時滿足。 營銷特征： 開發(fā)商多以自產(chǎn)自銷為主，專業(yè)房地產(chǎn)代理機構(gòu)產(chǎn)生，有一部分的樓盤