【正文】 間的消防安全管理； 嚴禁明火和擅自電焊、氣焊； 嚴禁違章燃放煙花爆竹； 嚴禁攜帶、儲藏易燃易 爆物品； 防止電器短路、管煤泄露等引發(fā)火災(zāi)因素。 （二）管理措施： 制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實； 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 資料共享 建立義務(wù)消防隊，每季組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每年組織一次消防演習(xí)； 定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； 做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向住戶及單位傳授消防知識； 發(fā)生火災(zāi)，及時組織撲救并迅速 向有關(guān)部門報警。 三、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案 【 房屋管理方案 】 房屋管理，直接影響到小區(qū)立面形象、物業(yè)的自然壽命和經(jīng)濟壽命和物業(yè)的使用安全，直接關(guān)系到使用人的工作生活與居住安全。 （一）管理內(nèi)容： 房屋公共部位管理：根據(jù)春曉花園小區(qū)高層房屋特點及其他配建物業(yè)組成的情況和交付后可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共設(shè)施用房。 （ 1）業(yè)主已領(lǐng)房： 房屋交付時，及時與業(yè)主（使用人）簽訂業(yè)主（使用人）公約，事先書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； 加強裝修管理，實施動態(tài)管理、裝修報批程序、物業(yè)管理備案制度 、嚴格檢查制度，對違章裝修行為及時予以制止并書面告知，情節(jié)嚴重者，提請業(yè)主索賠和有關(guān)行政管理部門依法處理； 加強外立面管理，屋頂不得擅自安裝任何設(shè)施設(shè)備，外墻面不得擅自改變顏色，戶外不得安裝?；\，陽臺無堆放雜物現(xiàn)象； 業(yè)主戶內(nèi)裝修完畢建筑垃圾指定時間、地點堆放； 實地勘查，公共部位和立管有否受裝修受損； 做好房屋公共部位、樓道、候梯廳的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時 資料共享 維修，確保房屋的安全、美觀；裝修結(jié)束后，及時進行房屋公共部位的修繕與養(yǎng)護； 每年 12 月底或 3 月初定期進行房屋普查，觀察沉降、檢查 立面、屋頂和公共部位的使用狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題，制訂維修計劃。 （ 2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 （ 3）公共用房 做好公共用房（公共設(shè)施用房）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀； 做好車庫的管理運行，經(jīng)常要對車庫、車位的停車標識進行重新補漆。 設(shè)備設(shè)施維護：是保障物業(yè)正常使用和小區(qū)業(yè)主（使用人或單位）日常工作、生活質(zhì)量的重要工作，直接關(guān)系業(yè)主（使用人 ）居住滿意和日常生活不受影響。因此必須勤于管理，堅持維護重于維修的工作思路。 【 公共設(shè)施設(shè)備管理方案 】 （一）管理內(nèi)容： （ 1）公共區(qū)域的水電設(shè)備、設(shè)施每日巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （ 2）路燈每晚巡邏時進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，第二日維修； （ 3）樓道燈每周巡查二次，發(fā)現(xiàn)損壞，及時處理； （ 4）門禁系統(tǒng)，每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （ 5）主要進水筏門每月定期上黃油一次，避免生銹； （ 6）消防設(shè)施每月檢查一次，保障正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 資料共享 （ 7）配電房根據(jù)要求專人巡視，按規(guī)定運行管理； （ 8）公共衛(wèi) 生設(shè)施每周巡查一次，保持設(shè)施完好率； （ 9）公共車庫內(nèi)的電、通風(fēng)、排水、消防按規(guī)定在日常管理中進行檢查； （ 10）房屋上下水直立管，每月一次檢查，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時疏通； （ 11）小區(qū)下水設(shè)備在保修期滿后，每年疏通一次； （ 12）住戶自用水、電設(shè)備等報修，按規(guī)定填寫委托服務(wù)單后，及時上門服務(wù)。 （ 13）所有設(shè)施設(shè)備運行、停止都有明顯的標識系統(tǒng)。 （二）管理措施： 加強裝修戶管理，督促業(yè)主（使用人、單位）做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，進行動態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)問題及時制止，房屋管理員必須客戶熟悉率 100%； 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時，設(shè)施設(shè)備熟悉程度 100%； 強化維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 制訂房屋管理普查規(guī)程，所有管理活動必須記錄在案； 制定設(shè)備、設(shè)施維護、保養(yǎng)規(guī)程，按規(guī)程進行操作建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達 98%以上，且有回訪制度和記錄； 實施分線管理，依靠公司技術(shù)協(xié)作，分項做好日、周、月運行狀況記錄，確保房屋及配套設(shè)施完好率達 98%以上； 所有設(shè)施、設(shè)備運行管理活動，都必須記錄詳細，以備查找。 四、綠化保潔管理方案 綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形 象及業(yè)主、入住單位和使用人工作生活居住環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量提高工作和生活質(zhì)量的一個重要指標。 （一）、管理內(nèi)容： 資料共享 綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學(xué)化。 （ 1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水； （ 2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； （ 3）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗，逐步按園區(qū)環(huán)境修整造形； （ 4）制定預(yù)防措施，防治病蟲害； （ 5）做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； （ 6）定期（每年夏、秋季）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀； （ 7）入冬前的 基肥追加。 清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。根據(jù)職責(zé)細分，分為樓道保潔班和公共保潔班，具體實施運行： （ 1）園區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，隨時清除各類污漬、積水，定期清洗外墻面，公共綠化區(qū)每天保潔一次； （ 2）每天 8 點前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏； （ 3）各樓層過道每天保潔一次，門禁設(shè)備，電表箱蓋、大門、單元門，扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，共用門、窗每周保潔一次； （ 4）每周對垃圾桶果殼箱進行清潔、消毒； （ 5）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔二次； （ 6）告示牌、指示牌等每天保潔一次； （ 7）公共活動區(qū)域保持清潔整齊每日二次； （ 8）保持公共車庫內(nèi)無紙屑、雜物，每日二次； （ 9）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； （ 10）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。 資料共享 （ 11）設(shè)備房內(nèi)誰管理誰包干原則，每天打掃一次設(shè)備和室內(nèi)衛(wèi)生； （ 12）下水道等排污管道每年定期清理一次； （ 13）外墻按三至五年清洗或粉刷一遍（費用由業(yè)主承擔(dān)）； （ 14）圍墻鐵欄 ，春節(jié)各沖洗一次； （ 15）化糞池每 年定期清理一次； （ 16）污水處理系統(tǒng)根據(jù)污泥產(chǎn)生情況，及時清理。必要時，投放“次氯酸納”溶液，達到排放標準。 （二）管理措施： 建立綠化保潔制度，按月制訂綠化養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)綠化人員養(yǎng)護和保潔人員保潔； 落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率 95%、保潔服務(wù)滿意率 95%； 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 五、公共娛樂設(shè)施管理方案 確保小區(qū)健身娛樂 設(shè)施的安全使用，為小區(qū)業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容 每月在設(shè)施活動部位進行上油保養(yǎng)、檢查； 每年對設(shè)施外漆進行補換漆保養(yǎng)； 每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查； 對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢； 在室外娛樂設(shè)施周邊設(shè)立活動須知和少兒活動設(shè)施的防跌措施； 資料共享 會所活動室堅持文明、健康娛樂； 所有的活動設(shè)施需實行有償活動的，必須明碼標價； 保持公共場所通風(fēng)、衛(wèi)生，落實預(yù)防流行性疾病措施。 （二）管理措 施 小區(qū)設(shè)安全檢查負責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)； 安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報有關(guān)負責(zé)人。 設(shè)備維修人員按規(guī)定定時養(yǎng)護、檢查，保障運行安全。 建立文明娛樂規(guī)章制度，遵守國家價格制度，創(chuàng)造健康、衛(wèi)生的公共娛樂場所。 六、客戶綜合服務(wù)部管理 根據(jù)景輝家園住戶多的特點。為滿足不同客戶的需求，管理處成立客戶綜合服務(wù)部，最大程度的方便客戶。 （一）服務(wù)內(nèi)容： 各類代理、代辦服務(wù)； 寄放小件物品； 轉(zhuǎn)接客戶需求的專項服務(wù)； 介紹客戶自 有辦公生活區(qū)域的延伸服務(wù)； 接待客戶投訴； 其他相關(guān)服務(wù)。 （二）管理措施： 加強工作人員服務(wù)意識，熱情服務(wù)，做到禮貌待客、文明用語； 熟悉相關(guān)服務(wù)知識； 提高工作人員服務(wù)責(zé)任心、細心周到、不出差錯； 建立值班制度； 資料共享 完善客戶需求與各部門連結(jié)環(huán)節(jié)的溝通措施。 愛護服務(wù)中心設(shè)備，及時保養(yǎng)，達到客戶需求的完好率。 八、財務(wù)管理方案 通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 （一）管理內(nèi)容： 加強現(xiàn)金收支管理； 搞好財務(wù)核算，搞好物業(yè)管理費 用與日常管理中的常規(guī)服務(wù)，經(jīng)營性收益單獨建帳，歸全體業(yè)主的用于公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護，三產(chǎn)收益作為公司收益； 做好保修期滿年度大中修計劃，及時向業(yè)委會報送物業(yè)維修更新費用計劃，并公布費用支出情況； 做好年度預(yù)算和決算工作； 認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷； 及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施： 根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 加強成本控制； 加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù) 檢查； 作好各類收益的專項帳務(wù)，按國家政策規(guī)定，定時公布管理費收支情況和維修基金收支情況。 九、檔案資料管理方案 加強小區(qū)的檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷史資料，維護管理的 資料共享 連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主、使用人或單位的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內(nèi)容： 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主、使用人檔案：所有業(yè)主（使用人）租房合同（復(fù)印件），客戶基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表及各類動態(tài)管理表等； 財務(wù)檔案：逐年形成的小區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （二）管理措施： 制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； 專人管理（由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序，并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達 100%； 逐步實現(xiàn)智能化管理，提高無紙化管理模式，及時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管 理水平； 按資料類型可分戶或分類進行建檔； 明確索引，便于查找。 十、質(zhì)量管理保障方案 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標準管理，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)操作運行的程序控制的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié) 資料共享 合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標，是公司實行管理品質(zhì)的有力保障。 （一）管理內(nèi)容： 參照 ISO9000 質(zhì)量體系標準要求，制定小區(qū)質(zhì)量監(jiān)督工作計劃； 實施所制訂的工作計劃和措施； 對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； 根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固 成績、吸取教訓(xùn)，完善工作質(zhì)量。 （二）管理措施： 把公司質(zhì)量管理體系貫徹到管理處日常工作中，按標準程序進行操作運行； 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識； 制訂質(zhì)量管理責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十一、人力資源管理保障方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量 ，提高物業(yè)管理的水平至關(guān)重要，因此人力資源管理是本公司人才保障機制的基本工作，最大程度地滿足管理需求。 （一）管理內(nèi)容： 按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才； 任人唯賢，量材錄用； 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 資料共享 進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 （二）管理措施： 制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明； 建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性； 加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌