【正文】 冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、領(lǐng)班 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、技工 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、工作程序、管理制度 ） ?． 制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表” ? 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2． 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記 3． 聯(lián)系銀行，開通公司帳號 4． 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開發(fā)商） 5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》 6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開發(fā)商） 7． 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價(jià)格（開發(fā)商） 8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商） 9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開 發(fā)商） 10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開發(fā)商） 11． 聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開通及產(chǎn)權(quán)分界 12． 聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車場管理方案 13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式 15． 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開發(fā)商） 16． 聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商） 17． 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，?bào)社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商） 18． 聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開發(fā)商） 19． 聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商） 20． 聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系 21． 聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商） 22． 聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） ? 與開 發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進(jìn)行交接 1． 確定收樓時(shí)間 2． 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 3． 前期工程遺留問題的解決 4． 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： △． 產(chǎn)權(quán)資料 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施， 共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： ?． 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ?． 用地批準(zhǔn)文件 ?． 建筑執(zhí)照 ?． 拆遷安置資料 ?． 房地產(chǎn)平面圖 ?． 面積測繪報(bào)告 ?． 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 △ ．市府驗(yàn)收合格資料 ?． 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 ?． 市建筑消防驗(yàn)收合格證 ?． 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證 ?． 用電許可證 ?． 供用電協(xié)議書 ?． 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 ?． 電視共用天線合格證 ?． 電梯使用合格證 △． 工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收 時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： ?． 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 ?． 地質(zhì)勘察報(bào)告 ?． 工程合同及開工、竣工報(bào)告 ?． 工程預(yù)決算清單 ?． 圖紙會審記錄 ?． 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄） ?． 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ?． 沉降觀察記錄 ?． 竣工驗(yàn)收證明書 ?． 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ⑴． 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ⑵． 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 ⑶． 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 ⑷． 供水、供暖的試壓報(bào)告 ⑸． 園林綠化的圖紙和清單 ⑹． 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì) 保書和保修單 ⑺． 有關(guān)政府部門對分類項(xiàng)目的批文 ⑻． 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件 △ ．須移交物業(yè)公司管理的資料 ?． 用水申請審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表 ?． 機(jī)電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同 ?． 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報(bào)告 ? 對外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同 1． 從開發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。 2． 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》 3． 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》 4． 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》 5． 調(diào) 研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》 6． 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》 7． 調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》 8． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 9． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》 10． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》 11． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 12． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》 13． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》 ? 物業(yè)交竣 驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。 △ .物業(yè)驗(yàn)收條件 物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件： 1． 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明） 2． 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料 3． 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 4． 出示政 府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明 5． 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 6． 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 7． 提供所有測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告 8． 清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房 △ .拒絕驗(yàn)收 對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 1． 嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī) 2． 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收 3． 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 4． 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉 5． 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè) △ .缺陷整改 對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細(xì)的缺陷記 錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。 △ .試運(yùn)行 若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包 商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對于重要設(shè)備 或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。 △ .驗(yàn)收通過 被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。 △ .保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié) 議約定整個項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。 △ .一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求 承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求： 1． 承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。 2． 手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。 3． 每一系統(tǒng)應(yīng) 獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。 4． 為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的 A4 標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。 5． 手冊須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個系統(tǒng)時(shí)，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi) 同時(shí)列出。若遞交手冊時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修 期開始后的六個星期內(nèi)呈交。 6． 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。 ?． 詳盡介紹每個獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。 ?． 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。 ?． 提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 ?． 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。 7．設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。 ?． 詳盡介紹每臺獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào) 校說明。 ?． 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。 ?． 列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。 ?． 所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。 8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。 ?． 設(shè)備更換部件的程序和要求。 ?． 從整個系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。 ?． 執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事 項(xiàng)。 ?． 常見故障處理和解決方法。 ?． 提出系統(tǒng)／設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。 9．安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。 ?． 對各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說明。 － 電氣事故保護(hù) － 機(jī)械事故保護(hù) － 火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) － 化學(xué)事故保護(hù) － 在處理燃料和化學(xué)物品時(shí)出現(xiàn)的事故保護(hù) － 急救和事故報(bào)告 10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 軟件內(nèi)容目錄表打印本。 ?． 流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。 ?． 特殊的軟件和工具的使用說明。 ?． 程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊。 ?． 應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。 11．列出每一種型號的設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。 12．列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。 ? 業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收 （見收樓流程 ） ? 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝 （見二裝流程） 物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖 總經(jīng)理 （一名） 總經(jīng)理秘書 （一名） 前期收樓工作流程圖 No 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 （一名） 工程部經(jīng)理 （一名） 管業(yè)部經(jīng)理 （一名） 綜合部經(jīng)理 （一名） 保衛(wèi)部經(jīng)理 （一名） 會計(jì) （一名） 行政主管 （一名） 內(nèi)務(wù)主管 （一名） 客務(wù)主管 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） 土建主管 （一名） 強(qiáng)電主管 （一名） 弱電主管 （一名） 空水主管 （一名） 前臺接待