【正文】 凈資產(chǎn) 億元， 20XX 年 實現(xiàn)稅后利潤4,234 萬元。 目前公 司經(jīng)營的酒店有位于 XX鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為 XX 鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設施?？头咳胱÷始s為 65%，以商務客為主，主要集中在周一至周五居住。 評估結論與建議 、評估結論 項目 地理位置較好 JY 酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為XX 的發(fā)展的新中心區(qū) 。 9 方案可行性 XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺地區(qū)及國外商務交流較 多，目前區(qū)內(nèi)無星級酒店可提供高檔次的服務，存在市場空缺。 建設合法 該項目的宗地號為 G0821334，已 付清地價款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。地塊目前 已 取得《建設工程項目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《建設工程施工許可證》、 《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》、《 中華人民共和國建筑工程 施 工許可證》（ 室內(nèi)裝飾工程部 分）， 項目 開發(fā)手續(xù) 基本 合法。 建設資金到位，建設工期有保障 JY 酒店 總投資為 23, 萬元， 項目已投入 建設資金 10,30010 萬元 （其中自用資金約 6,000 萬元，其它為施工單位墊資） ，農(nóng)行貸款 6,000 萬元 ，尚余 4,300萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。 因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過半，因此建設工程有保障。 項目經(jīng)濟效益良好 具體指標見下表 表 1：主要經(jīng)濟指標表 序號 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 項目設計規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層 ㎡ 2, 11 出租面積 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬元 23, 其中 :財務費用 萬元 1, 2 資金籌措 萬元 其中 ：自有資金 萬元 15,600 農(nóng)行借款 萬元 6,000 經(jīng)營收入 萬元 1, 3 經(jīng)營收入 萬元 390, 4 經(jīng)營成本及費用 萬元 240, 5 利潤總額 萬元 126, 6 所得稅 萬元 18, 7 稅后利潤 萬元 107, 財務評價指標 1 稅前 成本 利潤率 % % 2 稅后 成本 利潤 % % 12 率 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財務凈現(xiàn)值 萬元 9,572 5 全部投資動態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 注： ① 以上經(jīng)濟效益以委托方提供之設計方案分析測算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營 情況下的經(jīng)濟效益指標。 根據(jù)分析測算，在保證實現(xiàn)項目銷售計劃的前提下，本項目經(jīng)濟效 益較好，財務上具有可行性。 、項目風險及建議 本貸款項目存在的主要風險為 ： ①因 2～ 4 層分租經(jīng)營，承租方為個人，其經(jīng)營能力及管理水平13 無法考查，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率； ②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風險； ③ 項目的貸款主體與權益主體分離的風險。 銀行應有效監(jiān)控該貸款，?？顚Ｓ?；跟進酒店的裝修情況，保證酒店按時營業(yè)，同時項目經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風險，確保項目貸款回流 。 項目具有較好 的市場前景和經(jīng)濟效益。經(jīng)評估，貸款經(jīng)濟效益較好。建議銀行在有效控制風險的前提下，可對 貸款企業(yè) 提供貸款額度人民幣 6,000 萬元，用于完成本項目的開發(fā)，貸款期限 5年。 14 二、貸款企業(yè)評估 貸款企業(yè)概況 表 2：貸款企業(yè)情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市 XX 投資股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 投資股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊資本 11,800 萬元 企業(yè)類型 股份有限公司 股東構成 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額 3,968 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，出資額 2,243 萬元，出資比例% 15 深圳市 XX 股份投資有限公司工會：出資額 1,180 萬元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)六約經(jīng)濟發(fā)展公司：出資額 937 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 733 萬元，出資比例% 深圳市龍崗區(qū) XX 坳經(jīng)濟發(fā)展公司：出資額 623 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 552 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)保安經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 491 萬元，出資比 例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)安良經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 368 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)大康經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 317 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 248 萬元，出資比例 % 16 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額 139 萬元，出資比例% 注冊號 4403011026412 經(jīng)營范圍 投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權范圍內(nèi)從事房地產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 ； 地 塊 號 為G0721214 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產(chǎn) 資質(zhì)等級 20XX 年項目開發(fā)企業(yè)第 50 名 注：本表來源于深圳市工商行政17 管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 （副本） ， 股東構成根據(jù) 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價信息中心《核準內(nèi)資有限責任公司注冊登記的有關資料》 。 貸 款企業(yè) 深圳市 XX 投資股份 有限公司 ，成立于 1990 年 3 月 10日，是 股份有限公司 ，注冊資本金人民幣 11,800 萬元。 截止20XX 年底，公司資產(chǎn)總額達 億元，凈資產(chǎn) 億元，20XX 年實現(xiàn)稅后利潤 4,313 萬元。 貸款企業(yè) 具有深圳市房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，近年來完成開發(fā)了華僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂花園、梧桐花園住宅區(qū)等， 20XX 年建設的雅景苑項目已全部售罄， 20XX 年新建的時代商城項目已封頂，目前計劃整體招商，出租經(jīng)營。 18 目前公司經(jīng)營的酒店有位于 XX鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為 XX 鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設施?？头咳胱÷始s為 65%，以商務客為主，主要集中在周一至周五居住。 19 經(jīng)營者素質(zhì) 表 3：貸款企業(yè)管理層人員情況表 姓名 職務 性別 出生年月 戶籍所在地 學歷 畢業(yè)院校 職稱 李智勇 董事長 男 1969.11 深圳 大專 華南農(nóng)業(yè)大學 魏兆淵 總經(jīng)理 男 1952.7 深圳 大專 深圳 大學 陳澤彬 財務總監(jiān) 男 1963.9 深圳 大專 廣州大學 會計師 陳薪華 工程部經(jīng)理 男 深圳 高中 王 銷售 男 1974 深 大 浙江美 20 鵬 部經(jīng)理 .11 圳 專 術學院 貸款企業(yè)下設 行政辦 、 外經(jīng)部 、工程部、 業(yè)務辦 、 財務部、售樓等 ，部門設置齊全。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。 單位采用會計政策 (1)會計制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》。 (2)會計年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個會計年度。 (3)記賬基礎和計價原則：會計核算以權責發(fā)生制為基礎，以歷史成本為計價原則。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務核算方法：以人民幣為記賬本位幣。發(fā)生外幣業(yè)務時，采用發(fā)生當日的匯價 折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項目余額按年末市場匯價進行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算21 差額計入當期損益。 (5)現(xiàn)金等價物：指三個月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價值變動風險小的短期債券投資。 (6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計入管理費用。 (7)固定資產(chǎn)計價及其折舊方法：固定資產(chǎn)標準為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機械設備、運輸設備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設備，但單位價值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按取得的 實際成本計價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計算。 稅收政策 該公司是營業(yè)稅納稅人，適應的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的 1%；企業(yè)所得稅，22 稅率為應納稅所得額的 15%。 企業(yè)財務狀況及償債能力評估 企業(yè)財務狀況 貸款企業(yè)近三年財務指標見下表： 表 4：企業(yè)財務指標表 單位：萬元 財務指標 20XX年 20XX 年 20XX 年 20X5 基本 財務 指標 總資產(chǎn) 41,043 42,522 47,019 50,444 總負債 16,304 14,482 16,174 19,396 凈資產(chǎn) 24,739 28,041 30,845 31,048 流動資產(chǎn) 30,222 29,640 21,443 23,906 流動負債 16,204 12,882 16,174 18,083 23 期末存貨 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存貨 —— 18,149 17,184 8,518 銷售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 凈利潤 3,425 3,483 4,313 139 現(xiàn)金凈流 量 8,819 5,481 6,406 利潤總額 3,682 3,646 4,589 143 財務費用 銷售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 償債 能力 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負債率 % % % % 利息保障倍數(shù) 營運 存貨周轉(zhuǎn)率 3% % % 4% 24 能力 資本積累率 8% 6% 8% 100.33% 贏利 能力 資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率） % % % % 銷售利潤率 % % % % 利潤增長率 —— % % % 近 3 年總資產(chǎn)平均凈利潤率 % —— 注：表中 “基本財務指標 ”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財務報表和截至 20XX年 5月 15 日的會計報表，20XX20XX 年度財 務報表已經(jīng)審計， 20XX 年 5 月 15 日的會計報表未經(jīng)審計。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財務報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負債率遠低25 于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強。 20XX、 20XX 年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在 40~45%， 略低于一般 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的 指標 ， 主要是因為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 20XX 年存貨量大幅減少 主要是